囤積農地待起樓圖利 恒基新鴻基5年購71個大球場

撰文:鄭思思 鄧芯怡
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新界東北馬屎埔收地,恒基形容為地主和租霸的糾紛,在村民口中卻是農民和地產霸權的抗爭。
問題只屬冰山一角。今次收地的農地面積,不足恒基土地儲備一個百分點。恒基在港擁有農地逾4500萬平方呎,冠絕地產商,更每年遞增。年報披露過去5年新增農地逾310萬平方呎,面積相當於31個香港大球場草地。
另一地產商新鴻基,買入的農地面積更超過400萬平方呎,相當於40個香港大球場草地,累積土儲3000萬平方呎,緊隨恒基之後。當農地非農用,而是囤積等發達,香港或難再默默耕耘。漁護署指,香港八成半農地荒廢,但農民想復耕卻要平均輪候5年。

從天空俯瞰粉嶺馬屎埔,綠油油一片,被綠悠軒、帝庭軒及御庭軒等私樓環抱,惟隨着新界東北發展,這裏將會發展為新城鎮。沿馬適路走,一邊是榮福中心,另一邊叫「烏鴉落陽」,草坪上有17幢雙連村屋,閒置已19年,人稱「鬼屋」。新世界發展2006年建成後,一直未發售,等候新界東北發展將地積比倍升,三層樓可變為高廈。其他地產商當然亦另有高招。

升斗市民要做大富翁,單靠存錢入銀行(Bank)簡直天方夜譚,但地產商只要建立自己的土地儲備(Land Bank),透過購入廉價農地,等候發展機會改劃為住宅地。其時補地價,豪宅私樓便能拔地而起。新界東北發展,便是其中一個契機。恒基兆業地產在粉嶺北申請原址換地(即更換土地用途)共92.8萬平方呎,年報指「預計可提供約44萬平方呎之商場樓面面積,及364萬平方呎住宅樓面面積」,粗略估算下可建7280個建築面積500平方呎的單位。

恒基預期馬屎埔申請原址換地的92萬平方呎農地,可提供364萬平方呎住宅樓面面積,相當於七千幾個500呎單位。(黃永俊攝)

恒基新鴻基 持續收購農地

恒基實是農地儲備的大富翁。翻查該公司年報,由2011年至2015年,恒基持有的農地增長7.3%,達4500萬平方呎。換句話說,恒基在5年間買入超過310萬平方呎農地,面積相當於31個香港大球場草地,地點分佈在古洞北、粉嶺北、坪輋、打鼓嶺、元朗南、錦田南及八鄉等。

新鴻基地產過去5年買得更多,新增農地面積逾400萬平方呎,面積相當於40個大球場草地,去年累積農地儲備3000萬平方呎,屈居第二,而年報未有公布地點。記者向恒基查詢大手購入農地的策略,以及會否荒置農地,截稿前未獲回覆。新鴻基則回應說過去數年在新界的農地變動不多,未有披露發展計劃。

長實新世界未有增持

至於長江實業地產和新世界發展,均未有大手買入農地,年報顯示2011年至2015年,長實均維持在1340萬平方呎,新世界則減8%,降至1825萬平方呎。

地產商要建立土地儲備,先大手購入農地囤積,等候發展或改變規劃的機會。期間可將農地荒廢,圍起鐵絲網,閒人免進,亦可出租予農民耕種或其他用途,但當發展機會來臨,或要面對收地抗爭。最終地產商能將農地變住宅地,豪宅私樓拔地而起,便能盤滿缽滿。

陳劍青:囤積農地數字較年報龐大

本土研究社成員陳劍青說,年報數字未必反映事實的全部:「因為地產商會透過中介(俗稱「艇仔」),代購和持有新界農地,在初期未必反映在年報上。而我相信真正的數字更龐大,反映土地過分集中,幾間地產商壟斷土地資源。」他說,地產商囤積農地的利潤太大:「你想像90年代買農地,地價大約僅一百元一呎。雖然地產商也要補地價,但補地價也是和政府黑箱議定,外界計算不到地產商最終賺幾多。」

本土研究社成員陳劍青相信地產商囤農地的數字較年報顯示龐大,壟斷土地資源。(資料圖片)

漁護署:全港八成五農地荒置

資本主義下追逐利潤,在四大地產商囤積農地之際,香港農業更舉步為艱。漁護署2015年實地調查新界鄉郊,發現未經破壞、「綠油油」的農田有4400公頃(4.8億平方呎),但當中八成五被荒廢,常耕農地僅一成半,約685公頃(7300萬平方呎)。

農地荒廢,可能因為農業式微,亦可能是地主有心閒置。以馬屎埔為例,恒基持有的大部分農地多年來圍着重重鐵絲網,豎起「私人重地、閒人免進」的警告牌,只有小部分因歷史原因,有村民幾代人耕種至今。4月底,恒基派近百名保安收地,保育人士就爬上挖泥機抗爭。恒基指控村民霸地,侵犯私有產權,村民反指地產商霸地荒置,打擊農業,事件一直僵持至今。

恒基4月底開始在馬屎埔收地,要派出近百名保安,但不少村民和保育人士留守抗爭,事件僵持至今。(資料圖片)

有田無人耕 有人無田耕​

還有一個諷刺的數據,想耕作的巿民可參加漁護署的「農地復耕計劃」,由2011年至2015年,參者人數由192人升至287人,平均輪候時間由2.5年升至5年之多,即使在漁護署的協助下,參加者也要等足足5年才能夠找到農地耕作。有田無人耕,有人無田耕,又是土地的問題。

漁護署2015年統計,香港有4400公頃農地,當中八成五荒置,僅有一成五是常耕農地。同時間,輪候復耕的巿民平均要等5年才能成功覓地。(黃永俊攝)
新世界發展表示,公司暫停烏鴉落陽的發展,因為當時上屆政府進行公眾諮詢,為配合發展,有可能需要增加房屋供應。發言人說為免浪費土地資源,所以現正等待進一步的確實規劃,才再作決定。(黃永俊攝)
陳劍青說要打擊囤積農地,唯有增加地產商的成本,例如徵收荒置農地稅,以及不要輕易讓農地改劃為住宅。(黃永俊攝)

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