【柏林租管.二】惠民與民粹一線之差 巴塞羅拿的反面教材

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租金管制一直是經濟學和社會學極具爭議的課題。在自由經濟社會,缺乏經濟誘因的地產市場,未必有利城市持續發展。同時也有些學派認為,福利主義式提倡「人人有屋住」,變相就是在「養懶人」,直接滋生民粹成分的弊病,讓城市喪失增長活力。

(此為【柏林租管】專題系列之二)

樓價高企的問題一直困擾着歐洲大城市,例如法國巴黎、英國倫敦、瑞士蘇黎世和愛爾蘭的都柏林,均位列全球十大樓價最高城市之中。如何避免樓市過熱,是各國政府急欲解決的問題。但要知道,在自由市場處理房屋的供應量,意味着政府的「有形之手」需更加強硬,以控制資本市場變動,這難免導致意識形態之爭。

房屋政策向普羅大眾傾斜,就是代表民粹?(Getty Images)

柏林公布五年租金凍結計劃後,有地產商批評,指是過分受福利主義思維引導的民粹措施,無助於柏林經濟發展。即便德國總理默克爾(Angela Merkel)也開腔質疑:柏林市政府是否真的有需要實行如斯進取的租金凍結措施?

大型地產發展公司Deutsche Wohnen的發言人Manuela Damianakis今年4月在《華爾街日報》訪問中提到,柏林市政府凍結租金的措施,會令很多投資者及地產公司失去投資意欲,應付需求的新建樓宇愈建愈少,供不應求的情況日趨惡化,樓價最終只會不跌反升。

德國其他城市的租金水平情況又是如何? (香港01製圖)

Damianakis的看法不是杞人憂天,而是前車可鑑。今年3月,西班牙的巴塞隆拿(Barcelona)政府推出了新措施,規定發展商需要以各區的基準上限釐訂租金價格。類似租金管制措施並不鮮見,但滋生出的社會問題,卻值得當政者深思。西班牙這十年一直飽受財政問題所困擾,低迷的樓市卻吸引了跨國地產投資公司大舉購入私人物業。

例如美國著名投資管理公司黑石集團(Blackstone Group)自2012年起,乘着西班牙金融危機白熱化,在房地產市場大舉投資數以十億計美元,加上其他投資者紛紛沾手,首都馬德里(Madrid)及巴塞隆拿等大城市的樓市紛紛熾熱起來。在2014至2017年期間,馬德里和巴塞隆拿的住宅租金平均上升了60%。

巴塞隆拿城市規劃四正、整齊有序。而樓價升溫問題,現在也困擾着加泰政府。(Getty Images)

於是加泰隆尼亞政府祭出租管「辣招」,結果卻立竿不見影。由於政府推動租管過急,並沒有依據巴塞隆拿自身樓市根基脆弱的現況,先局部試水溫,再考慮全面實施相關政策。巴塞隆拿極度依賴外商資本支撐住宅市場,而「辣招」卻掀動海外投資者的恐慌情緒,他們或撤資避險,或將單位改租為售,導致租盤減少,租金價格不跌反升。措施出台後短短兩個月,租盤市場平均價格上升了7.5%,短短幾月市內的租盤出現混亂場面,市政府也始料不及。

施展政治智慧 懷舊不等於否定發展

柏林的情況亦近似,城市以外的熱錢流入,支撐市區樓市膨脹,但這個發展只是泡沫,如此急劇的樓價升溫,顯然不是市場健康發展的正常程序。為政者如何積極應對樓市的惡性循環,拿捏平衡,既不造成投資恐慌,又能理順樓價,便是最考施政智慧的一環。

兩德統一以來,各項城市基建、樓宇修復工程等,使市政府的財政支出數字愈滾愈大,債台高築。市政府更曾經因此向聯邦政府尋求經濟援助,但憲法法院卻判柏林市政府敗訴,認為柏林的事「應由柏林自己解決」,沒道理要挪用全國納稅人的錢。直至2013年,柏林市政府負債接近600億歐元。

故此,「貧窮,卻性感」成為柏林人一直用作自嘲的話語。然而,自嘲並不代表沒自信,倒是面對現實的入世態度。

逾八成柏林居民屬於租戶,而且偏好租住中低價樓盤。地產商肆意炒熱樓市,引起柏林居民的極大怨氣。(Getty Images)

柏林曾經是年輕學生追尋理想、藝術家沉澱生命、擷取萬象靈感的勝地。柏林雖然「貧窮」,但它有的是不朽傳世的人類共同回憶、標誌愛與和平的歷史遺產,這統統建構成柏林醇厚的文藝內涵。當地人不希望柏林特立於世的氣韻因過度商業化而消逝。

留住「貧窮,卻性感」的時代,相信是柏林市政府,也是很多柏林人對未來的希冀。發展雖然很重要,但要有序,拒絕盲目。

上文節錄自第173期《香港01》周報(2019年7月29日)《留住「貧窮,卻性感」時代 柏林擬凍租保「住宅天堂」》。

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