「空屋銀行」免費贈屋 日本青年下鄉即可榮升業主?

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日劇《凪的新生活》中,主角大島凪由東京市中心的兩室一廳,搬至郊外六疊榻榻米(約107平方呎)大小的破舊單位。對於預算有限、希望移居鄉村的年輕人來說,尋找一處舒適的安身之所也許比想像中困難。

近年來,各個地區政府推行「空屋銀行」(空き家バンク)項目,以低廉租售價格,甚至免費贈屋的方式作招徠,但又能否吸引青年遷居至鄉郊地區?

日本青年回歸鄉村:圖為日劇《凪的新生活》劇照。(資料圖片)

根據國土交通省2017年數字,全國最少763個*地方自治體已推出「空屋銀行」、「空地銀行」措施,佔比逾四成。地方政府將無人居住的房屋資訊刊載至網站,幫助屋主吸引潛在買家或租客。同年,當局更設立全國版的網站,至今年4月覆蓋34%地方自治體,足見日本政府推廣這一項目的決心。

注:日本行政區劃分為兩級,一級為47個都、道、府、縣,下設1,741個市、町、村、特別區,兩級合計1,788個地方自治體。

當局如此積極,全因在人口連年減少、鄉郊地區空巢化的影響下,日本空屋之多,已成為迫切問題。據統計,2013年日本全國有820萬間無人居住的房屋,在過去二十年間翻了1.8倍,佔該國房屋總數的13%。

推廣「空屋銀行」項目,還要考慮到房屋的破損程度、交通是否便利等因素。估計全國能夠活化和再利用空屋約有48萬間,而「空屋銀行」計劃主要瞄準這類有潛質的空屋,為它們覓得新主人。

高風險空屋

對國家來說,空置房屋在美觀、衞生、治安等方面均帶來風險,例如舊屋隨時有損毀倒塌的隱患,也容易引發惡臭和火災,更有可能成為犯罪活動的溫床。除了「空屋銀行」等協助空屋轉手的舉措,當局也嘗試使用懲罰性手段,迫使屋主打理這些房產。

日本青年回歸鄉村:日本全國有820萬間無人居住的房屋,衞生情況令人憂慮,近年當局使用懲罰手段,迫使屋主打理房產。(Reuters)

日本政府2014年出台的法例規定,若屋主不願意配合處理高風險的舊屋,可能被罰款最高50萬日圓(約3.6萬港元),還可能被剝奪享受相關*稅收優惠的資格。屋主也可以索性將舊屋夷為平地,但與空屋相比,持有空地要繳交更多稅項。在這種情況下,出租或出售空屋,將「麻煩」推給下一任住客,似乎對屋主來說是個絕佳選擇。

注:在日本,不動產所有者須繳納固定資產稅、都市計畫稅,具體金額基於建築物價值與所在地區。若建築物是住宅用地,或有資格享受更低稅率,但這一優惠並不適用於空地。

然而,單從「空屋銀行」的使用率來看,並非所有屋主願意抓住買樓、租樓的機會。根據國土安全局數字,逾700個開設類似「銀行」的地方自治體當中,61%只刊登少於十間放售的房屋,放租房屋情況更甚,比例達81%。為用家提供空屋解決方案的諮詢公司Uluru(うるる),2016年針對750間「空屋銀行」的調查發現,在這些機構登記的房屋數字平均僅47.6間,合計約3.6萬間,與全國空屋的數量相差甚遠。

日本青年回歸鄉村:日本政府推行「空屋銀行」,以低廉租售價格,甚至免費贈屋作招徠,吸引青年遷居至鄉郊地區。(Reuters)

找不到業主

一邊廂,「空屋銀行」項目在全國上下如火如荼地展開;另一邊廂,各地政府卻尷尬地發現,他們似乎無法直接聯繫屋主。數以百萬計的屋主究竟為何遲遲不現身?答案可能很簡單:不少人早已遠走他鄉,而且無暇顧及故鄉的老宅。

政府2014年調查顯示,獨立式住宅的空屋業主當中,過半是從長輩處繼承房產,自己買入的人士不足三成;45%受訪屋主表示,不處理空屋是因為「需要用來放東西」,其他理由包括「不覺得特別困擾」(38%)、「自己或其他親人以後說不定會用」(36%)、「無法在有限的時間內處理」(33%)等。由此可見,屋主普遍沒有太大動力抽時間整理舊物、處置舊屋,遑論特地去了解家鄉的「空屋銀行」。

日本青年回歸鄉村:圖為日本鄉村地帶常見的獨立式住宅,日文稱為「一户建」。(VCG)

基於這一現實,日本地方政府一方面加強宣傳教育,另一方面要使空屋交易與處理更為便捷。

Uluru公司2016年的研究報告指出,地方機構除了透過網站、廣告、報紙等推廣「空屋銀行」,也可以嘗試在寄給屋主的繳稅信件中附上這些「銀行」的資料,惟目前採用這種做法的機構仍是少數。同時,各地有必要增設專門機構,培養專業人才,包括空屋整理公司、稅務師、遺產繼承諮詢人員等,作為「空屋銀行」的配套服務。

站在吸引買家的角度看,鄉村地區面臨更難以跨越的第二重障礙。追本溯源,這些偏遠地帶的空屋,原本便是由於人口遷移、流失、老化所致,願意入住當地的新居民仍是少數,意味着這些空屋先天缺少買家與租客。

抗拒二手屋

另外,日本人普遍偏好購買新屋,二手房子在當地的房屋市場並不受青睞,甚至常有被污名化的情況,不少舊屋更難逃被拆卸重建的命運。據《華爾街日報》8月報道,舊屋佔日本房屋交易總數的15%,這比率在美國則超過80%;日本每年出現近100萬間新屋,而大多數房屋的壽命是四十年左右。

日本青年回歸鄉村:圖為熊本縣益城町一幢在地震中倒塌的房屋。(Getty Images)

日本民眾的「新屋情意結」扎根於地理、文化與現代歷史。日本地震頻繁,整個社會永無止盡地追求更先進、更穩固的建築結構。另外,人們在傳統上傾向在同一住宅長時間生活,這也反映很多人不願意入住二手房子,更渴望購買新屋。

此外,日本在二戰結束後及上世紀八十年代人口激增,這段時期湧現大量價格便宜、批量生產的住宅,其質量與價值如今已相當不堪,也使民眾對舊屋的觀感負面。

各地「空屋銀行」紛紛推出吸引新住客的舉措,例如短期試住、費用減免、傳統手工藝工作坊等。近年來,願意回流鄉村的年輕世代有所增加,他們又會否成為空屋的新主人?一切還須拭目以待。

上文節錄自第186期《香港01》周報(2019年10月28日)《「空屋銀行」免費贈屋 青年下鄉榮升業主?》。

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