【林鄭上任一年】住屋問題未解決 政府自知房屋新招難抑樓價升幅

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「林鄭說地產商賣樓像『擠牙膏』,我說,她的房屋政策也像『擠牙膏』。」影子長策會成員陳紹銘接受《香港01》專訪時說。上周五(6月29日),特首林鄭月娥召開記者會,公布一系列房屋政策,包括居屋定價與市價脫鈎、向空置一年或以上的一手樓收徵相當應課差餉租值200%的空置稅、要求發展商每次招標或推售的單位伙數不得少於預售樓花同意書中伙數的兩成等。林鄭於記者會開始的時候,強調自己並無政治目的。但選擇於上任一周年前最後一個工作天公布措施,實在很難不讓人懷疑,正是為自己首個年度施政成績單塗脂抹粉。

特首林鄭月娥於七一前夕,突然公佈一系列的房屋政策。(資料圖片/余俊亮攝)

早於競選期間,林鄭以「置業安居 宜居城市」作為房屋政策的目標,並於上任後首份《施政報告》中承認,在眾多民生議題中,房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的,但同時是市民最期望現屆政府能以創新思維、大刀闊斧解決的問題。現實卻是,根據政府統計處公布的《2018年第一季經濟報告》,香港市民的按揭供款與收入比率惡化至約71%,遠高於過去20年的平均水平(44%)。差餉物業估價署的資料亦顯示,今年5月全港私人住宅樓價指數升至382.6,連升26個月,累積升幅達40.97%:租金指數則錄得190.9,創下新高,按年升4.83%。

林鄭月娥在上任後首份《施政報告》中承認,在眾多民生議題中,房屋問題是最嚴峻、最棘手、最複雜的。(鄭子峰攝)

各類指數都說明,不論是供樓還是租樓,住屋開支都讓小市民的負擔愈來愈重。另一邊廂,公屋輪候時間突破五年大關。冰封三尺,非一日之寒,但目前香港人的居住狀況,確實與林鄭去年《施政報告》中,「讓市民安居,樂以香港為家」的願景,相去愈來愈遠。正因如此,林鄭面對施政一年房屋政策交白卷的詰問責難之聲,在這個時間點上推出新房策,豈能不引來「交功課」的非議?更何況,正如她周日(7月1日)在慶回歸酒會上所言:「房屋仍然是我們社會頭號的問題,我兩天前公布的房屋政策措施,並不能即時增加供應,亦難以有效壓抑樓價升幅。」

不過,林鄭同時強調,「這些措施展示了特區政府的政治決心和創新思維」。對一年來不斷聽着特首宣揚「管治新思維」的市民來說,最盼望看到的是決心與思維化為實質行動。

陳紹銘批評林鄭恍如第一天發現香港的房屋問題。(吳鍾坤攝)

傑出公關 政策力度不足

過去民間一直有很多的爭取和倡議,例如港鐵上蓋建屋、提升公私營房屋比例至七三比、收回粉嶺高爾夫球場興建公營房屋等。可是,政府的態度被動,一直指正進行研究,卻始終沒有確切落實。陳紹銘批評林鄭恍如第一天發現香港的房屋問題,為官多年仍未落實改變,直至房屋問題變得極其嚴峻,宛如「排牙爛晒」,她才願意在七一前夕,擠出一點點「牙膏」。

新房策的方向,陳紹銘大致上同意,但認為政府仍未交代政策細節,難以討論。按目前的方案而言,他認為新政策的力度不足,例如,居屋雖然改以申請者負擔能力定價,但售價仍只有五二折,約等於2011/12年度的市價,只是現在的市民見慣了私樓的癲價,否則價格其實不算很低。另外,他質疑發展商推出新樓單位數目僅需達最少兩成的做法,認為比率要求太低,以市場上房屋短缺的情況,單位理應可被市場全數消化。

「林鄭很會做公關。」陳紹銘批評。(吳鍾坤攝)

「林鄭很會做公關。」陳紹銘批評,林鄭月娥往往放大一些微不足道的政策,比如過渡性房屋,以顯示政府有所為。在去年的《施政報告》中,林鄭提出增加過渡性房屋供應,以紓緩輪候公屋人士面對的困難。具體政策包括共享房屋以及組合屋,兩者的服務對象都是輪候公屋超過三年、居住環境惡劣的基層。共享房屋最早一批申請者已於去年12月入伙。組合屋位於深水埗的項目設計圖,亦於今年5月曝光。

陳紹銘認為,這些政策能稍解基層燃眉之急,方向正確,但對於長遠解決房屋問題,效用甚微。截至今年3月,約有153,300宗一般公屋申請,以及約119,000宗配額及計分制下的非長者一人申請。政府推動共享房屋單位組合屋的效用,分別提供500及90個單位,僅佔整體輪候公屋人數的0.02%。

社聯行政總裁蔡海偉表示,以往政府一直不願推動,樂見今屆政府願意踏出第一步試行。(鄭子峰攝)

民間倡議過渡性房屋多年,社聯行政總裁蔡海偉接受訪問時表示,以往政府一直不願推動,樂見今屆政府願意踏出第一步試行。過渡性房屋由社福機構策劃和主導,政府則負責資源投放和審批。蔡海偉對於政府部門願意加快審批,配合計劃時間表予以肯定。

根據政府2016年中期人口統計的數字,全港約有209,700人居住在劏房,數字未包括居住非法工廈劏房的人口。社區組織協會估算,2016年全港工廈劏房住客約為12,000人,分布於觀塘、大角咀、葵涌及荃灣等工廈。蔡海偉承認,過渡性房屋只能「止血」,暫時改善基層的居住環境。基層最渴望的,始終是盡快「上樓」。他認為,政府需要加大力度,盡力增加公屋供應,急市民所需。他建議市建局的重建項目增加公屋比例,同時考慮推行租務管制,遏止業主瘋狂加租,扭轉業主和租戶之間不平衡的關係。

林鄭由競選政綱到首份《施政報告》都強調,在房屋政策上會採取置業主導的方向。(余俊亮攝)

置業主導 漠視基層需要

林鄭由競選政綱到首份《施政報告》都強調,在房屋政策上會採取置業主導的方向。房委會先後於去年11月及今年1月,通過白居二以及綠置居恆常化。前者每年推出2,500個配額,容許白表人士購買未補地價的居屋單位;後者以六折定價,向公屋居民以及公屋輪候冊上的申請者提供資助房屋,並敲定將位於長沙灣東京街的麗智邨轉為綠置居項目,預計本年底出售。至於港人首次置業上車盤,林鄭上周公布以市建局位於土瓜灣馬頭圍道的項目作為首個首置項目,預料可提供約450個單位,將於今年12月預售,2019年第二季落成。

陳紹銘批評,以置業為主導的政策無法解決房屋問題。有樓在手的業主,固然享受資產升值,但愈多人投入這種投資,便會間接令沒有樓的人承擔高昂租金,以及更難置業。即使市民順利入市,目前供款負擔沉重,市民仍需壓縮生活開支應付。退一步來說,房屋的價格並非只升不跌,過去亦曾發生小市民淪為負資產的悲劇。把市民推進與收入水平脫節的私樓市場,只會讓他們承擔樓市波動的風險。再者,政府積極幫助市民置業,將製造更多置業需求,令本已熾熱的樓市火上加油。更多人投入物業市場,只會不斷突出房屋的投資功能,加劇炒賣風。

陳紹銘指,綠置居會進一步壓縮公屋供應。(吳鍾坤攝)

他續指,政府把本來用作興建公屋的地皮,改劃成綠置居,將進一步減少公屋單位供應。他早前於網上撰文提及,公屋的來源主要有二:一是新建的公屋單位,二是「回收公屋」單位。每年都有不少公屋住戶主動遷出,以2014/15年度為例,「租戶自願遷出」的有5,012個,「發出遷出通知書」的有1,453個,「購買居屋/租置單位」有1,051個,累計「淨回收」共有7,516個。相反而言,綠置居一旦賣出,便不能回收。目前,公屋每年的落成量只有約15,000個,遠低於《長遠房屋策略》中每年28,000個的目標。綠置居會進一步壓縮公屋供應,令公屋的輪候時間變得更長。

陳紹銘期望,政府能夠下定決心,動用法例收回地產商囤積的新界農地,因為這些地的面積往往較大幅,便於大規模興建公營房屋。同時,他認為政府應該調整賣地表上公私營房屋的單位比例,以目前公營房屋極為短缺的情況而言,起碼要達到八二比或以上。他強調,「要解決房屋問題,土地是關鍵。」

上文節錄自第118期《香港01》周報(2018年7月3日)《 七一前夕出新招 住屋問題未解決》。

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