【林鄭上任一年】房屋新招未解住屋問題 政府缺撬地產商利益決心

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林鄭月娥七一前突然公佈新的房屋政策,雖然強調無政治目的,卻難以讓人信服。影子長策會成員陳紹銘批評林鄭只會做公關工作,沒有實質根治問題的決心。同時他指出,解決住屋問題上,土地政策是一大關鍵。

林鄭月娥上任兩個月後即高調成立「土地供應專責小組」。小組根據規劃署《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》(《香港2030+》) 研究,指出香港長遠欠缺至少1,200公頃用地,就18個土地供應選項,開展長達五個月公眾諮詢。諮詢甫開始,政府便傾向公私營合作模式發展農地,對動用《收回土地條例》相當有保留。林鄭曾於立法會上表示,收地可能侵犯私有產權,引起司法覆核,招致漫長的司法程序。

林鄭月娥表示,收地可能侵犯私有產權,引起司法覆核。(資料圖片/羅君豪攝)

拒用收地條例 欺善怕惡?

「很多時面對『霸佔官地』這控罪,街坊往往不敢跟政府對簿公堂,只得無奈簽紙,把業權乖乖交出。」舊區街坊自主促進組成員葉美容說,過去市區收地後的項目發展,往往也交到地產商手上,整個重建項目,由收地到建樓,都有向地產商利益輸送之嫌。而市建局亦多次動用《收回土地條例》(下稱《條例》),收回小業主的業權,例如該局成立以來規模最大的重建項目「觀塘市中心計劃」,第一期重建涉及1,085個私人業權,範圍包括裕民坊、康寧道、物華街及協和街,市建局於2012年3月以《條例》強收土地,多個商戶及居民因賠償未達成協議而拒遷。2013年11月,多個重建範圍內的原有小商戶及住宅業主被控「霸佔官地」。市建局最終成功收地,該期的重建計劃亦於2014年7月完工。葉美容批評政府只敢引用《條例》向小市民收地,卻不敢觸碰地產商囤積的土地。

葉美容批評政府只敢引用《條例》向小市民收地,卻不敢觸碰地產商囤積的土地。(資料圖片)

事實上,《條例》賦予市建局極高的公權力。私人收購業權需達八成,方可向土地審裁處申請強制售賣所有業權,市建局則不受此限。同時,法例並沒有清晰界定何謂「公共用途」,間接導致過去的重建項目,往往都變身豪宅和酒店。既然這些都能被視作公共用途,政府收地興建公屋,近乎沒可能做不到。1997年至2017年期間,政府曾在154個公共工程及市區重建項目引用《條例》,當中業權人提出司法覆核的個案只有八宗,無一成功。由此可見,政府遲遲不願使出「尚方寶劍」,只是缺乏撬動地產商利益的決心,並非技術不可行。

政府遲遲不願使出「尚方寶劍」,只是缺乏撬動地產商利益的決心,並非技術不可行。(資料圖片/江智騫攝)

公私合營 存在兩難局面

政府大力提倡公私營合作發展,以提供基建作為誘因,並要求發展商在提供私人住宅之餘,也提供可負擔房屋。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝表示,政府和私人發展商合作發展港人首置上車盤是三贏局面(即市民、政府及發展商),發展商可善用手上土地,政府可以較有效的方法提供上車盤,年輕家庭可盡快上車。政府官員又指會設獨立機制處理補地價,試圖釋除公眾對官商勾結的疑慮。

然而,影子長策會成員龍子維指出,這種補地價模式,無論如何也不能夠達致公義,因為釐定補地價的金額,存在兩難局面。 一方面,如果補地價的金額定得高,發展商必須提高私營房屋的比例,以賺取賣樓收益與補地價金額之間的差價,公營房屋的比例會被壓抑。另一方面,農地的用途本來不可隨意改劃,今天新界出現1,300公頃棕土,正正是「生發案」(1980年代初劉皇發控告政府禁止農地放置建築材料獲終極勝訴)的後遺症。如果容許棕地以低廉的金額補地價後建樓,新界的農地很快便全變成棕地,再由棕地變成私樓,香港的城規制度便告崩潰。

龍子維指出,公私營合作下的補地價模式,無論如何也不能夠達致公義。(吳鍾坤攝)

龍子維批評,由地產商圈地,政府以基建配合的做法,等於把土地發展主導權拱手讓給地產商。(吳鍾坤攝)

公私營合作發展同時反映政府對於長遠的土地規劃欠缺魄力。龍子維批評,由地產商圈地,政府以基建配合的做法,等於把土地發展主導權拱手讓給地產商。政府過去的新市鎮發展,包括沙田及將軍澳新市鎮等,都採用「傳統新市鎮發展模式」,由政府負責收地和清拆,進行土地平整工程後,撥出土地作房屋及基建等各種用途。2012年6月,林鄭月娥擔任發展局局長期間,更就新界東北新市鎮發展明確表明,由政府主導的「傳統新市鎮發展模式」比公私營合作模式更可取,除可避免官商利益輸送之嫌外,發展速度更快,亦較容易規劃。

香港作為一個國際大都會,連市民基本的住屋權亦未能夠保障,政府實在責無旁貸。(資料圖片/李澤彤攝)

住屋是基本的人權,聯合國早在1991年已提出住屋權的概念,亦在2009年的報告再次闡述住屋權的內容。報告指出,每一個人都應該住得安全及有尊嚴,並擁有一個適切居所。 符合住屋權的居所,最基本要符合以下七個條件︰穩定、有足夠基本設施、可負擔、適合居住、公平住屋機會、適當地點及文化共融。今天香港數以十萬計的基層市民蝸居於危機四伏的劏房,一般家庭需不吃不喝19年方能夠置業,明顯與描述不符。

香港作為一個國際大都會,連市民基本的住屋權亦未能夠保障,政府實在責無旁貸。港人的住屋問題,已經嚴峻得好比一排蛀壞的牙,林鄭月娥擔任公職38年,不可能不知,卻偏偏選在上任一周年前夕,才擠出一絲牙膏。牙膏固然是清潔牙齒所必須,但未能對壞透的蛀牙起效。期望林鄭月娥在未來四年的任期裏,能夠下定決心,不怕撬動既得利益集團,讓市民能夠真正安居。

上文節錄自第118期《香港01》周報(2018年7月3日)《 七一前夕出新招 住屋問題未解決》。

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