「Letter B」衍地產霸權 土地債券會否重蹈覆轍?

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香港大學科斯產權研究中心上周一(7月30日)提出「土地區劃整理」及「土地債券」兩個方案,以釋出更多私人土地予政府;有論者質疑後者是曾於1960年至1983年間推行之「換地權益書」的延伸。究竟有關方案是否可行?又會否重蹈當年炒賣權益書的覆轍?

香港大學科斯產權研究中心提出方案,期望釋出更多私人土地予政府。(資料圖片)

根據科斯產權研究中心介紹,「土地區劃整理」是一種土地交換機制,鼓勵私人土地業權人向政府交出較為零散、不工整及不適合發展的土地,以換取一幅在原區重新規劃、土地面積較小但較具發展潛力的土地;而政府經過綜合規劃,預留一定比例予公屋、道路、公園等公共設施,餘下土地可發展其他房屋。

按建議,政府經過規劃後,可預留一定比例予公屋、道路、公園等公共設施。(資料圖片)

至於「土地債券」,則由政府向土地業權人士發行債券,以換取他們手上的新界私人土地,包括發展商持有農地、原居民祖堂地及其他零散土地;債券價值與土地發展權益掛鈎,會列明可發展樓面面積及發債時的票面值,其價格亦會隨市場波動,更可在市場自由轉讓;債券持有人可以債券及現金競投土地發展,包括當局徵收及填海所得的用地。

上述建議將於9月提交土地供應專責小組,科斯產權研究中心主席鄒廣榮是小組成員之一。

科斯產權研究中心主席鄒廣榮,是土地供應專責小組成員之一。(資料圖片/陳嘉元攝)

「換地權益書」衍生地產霸權

建議甫推出便備受爭議,尤其是「土地債券」,更令人聯想起早已停發的「乙種換地權益書(Letter B)」。兩者同為以期權換取土地的做法,後者可追溯至上世紀六十年代初期。當時香港對房屋需求殷切,政府計劃徵收大量新界土地以發展多個新市鎮,並推出「Letter A / B」方案收地,「Letter B」容許權益書持有人以每5平方呎被收回農地,換取2平方呎的未來建築用地。

「Letter B」容許權益書持有人以每5平方呎被收回農地,換取2平方呎的未來建築用地。(資料圖片/余俊亮攝)

當時,不少涉及新界土地的投標及拍賣,只容許「換地權益書」持有人參與,導致其炒風炙熱。加上「換地權益書」本質上是「土地期權」,當地價愈高時,權益書就愈值錢,所以,不少地產商積極收集「換地權益書」,藉此囤積大量農地,包括現時持有4,240萬平方呎農地的恒基兆業及2,700萬平方呎農地的新鴻基地產。

權益書還引發其他爭議,例如質疑政府在地產商持有地皮附近規劃基建,予人「明益某些發展商」之嫌,而以農地換取屋地的做法,亦被批評過於優惠、等同向鄉紳輸送利益。

大量「Letter B」落在大地產商手上,衍生出今日之地產霸權。(資料圖片/陳焯煇攝)

至1983年,港英政府累積已欠下138公頃建築面積土地,故取消有關制度,全面以現金賠償收地,但回購僅獲極小部分的持有人接受,大量「Letter B」落在大地產商手上,變相令它們擁有左右土地發展的本錢,以及衍生出今日之地產霸權。

「當時的context(社會背景)是政府不夠錢,以『Letter B』收地不需要立刻付現金。」本土研究社成員黃肇鴻解釋,該模式有助政府減少收地的現金開支。當年,香港還是亞洲區窮埠之一,徵地建屋舉步維艱,港英政府這個權宜之計,固然能夠加快土地流轉及發展。

當時的context(社會背景)是政府不夠錢,以『Letter B』收地不需要立刻付現金。
本土研究社成員黃肇鴻

根據本年初政府公布的《財政預算案》,特區政府財政儲備達10,919億元歷史新高。(資料圖片/林若勤攝)

然而,根據本年初政府公布的《財政預算案》,特區政府財政儲備達10,919億元歷史新高,卻有人提出新瓶舊酒。「現在政府很有錢,大可動用《土地收回條例》,為什麼仍要沿用當年(後患無窮)的做法?」黃肇鴻對建議表示費解。

黃肇鴻指現在政府財政充裕,大可動用《土地收回條例》收地及賠償。(資料圖片/蔡靜心攝)

上文刊載於第123期《香港01》周報(2018年8月6日)《土地債券爭議多 真能遠水救近火?》。

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