「Letter B」衍地產霸權 土地債券會否重蹈覆轍？
香港大學科斯產權研究中心上周一（7月30日）提出「土地區劃整理」及「土地債券」兩個方案，以釋出更多私人土地予政府；有論者質疑後者是曾於1960年至1983年間推行之「換地權益書」的延伸。究竟有關方案是否可行？又會否重蹈當年炒賣權益書的覆轍？
根據科斯產權研究中心介紹，「土地區劃整理」是一種土地交換機制，鼓勵私人土地業權人向政府交出較為零散、不工整及不適合發展的土地，以換取一幅在原區重新規劃、土地面積較小但較具發展潛力的土地；而政府經過綜合規劃，預留一定比例予公屋、道路、公園等公共設施，餘下土地可發展其他房屋。
至於「土地債券」，則由政府向土地業權人士發行債券，以換取他們手上的新界私人土地，包括發展商持有農地、原居民祖堂地及其他零散土地；債券價值與土地發展權益掛鈎，會列明可發展樓面面積及發債時的票面值，其價格亦會隨市場波動，更可在市場自由轉讓；債券持有人可以債券及現金競投土地發展，包括當局徵收及填海所得的用地。
上述建議將於9月提交土地供應專責小組，科斯產權研究中心主席鄒廣榮是小組成員之一。
「換地權益書」衍生地產霸權
建議甫推出便備受爭議，尤其是「土地債券」，更令人聯想起早已停發的「乙種換地權益書（Letter B）」。兩者同為以期權換取土地的做法，後者可追溯至上世紀六十年代初期。當時香港對房屋需求殷切，政府計劃徵收大量新界土地以發展多個新市鎮，並推出「Letter A / B」方案收地，「Letter B」容許權益書持有人以每5平方呎被收回農地，換取2平方呎的未來建築用地。
當時，不少涉及新界土地的投標及拍賣，只容許「換地權益書」持有人參與，導致其炒風炙熱。加上「換地權益書」本質上是「土地期權」，當地價愈高時，權益書就愈值錢，所以，不少地產商積極收集「換地權益書」，藉此囤積大量農地，包括現時持有4,240萬平方呎農地的恒基兆業及2,700萬平方呎農地的新鴻基地產。
權益書還引發其他爭議，例如質疑政府在地產商持有地皮附近規劃基建，予人「明益某些發展商」之嫌，而以農地換取屋地的做法，亦被批評過於優惠、等同向鄉紳輸送利益。
至1983年，港英政府累積已欠下138公頃建築面積土地，故取消有關制度，全面以現金賠償收地，但回購僅獲極小部分的持有人接受，大量「Letter B」落在大地產商手上，變相令它們擁有左右土地發展的本錢，以及衍生出今日之地產霸權。
「當時的context（社會背景）是政府不夠錢，以『Letter B』收地不需要立刻付現金。」本土研究社成員黃肇鴻解釋，該模式有助政府減少收地的現金開支。當年，香港還是亞洲區窮埠之一，徵地建屋舉步維艱，港英政府這個權宜之計，固然能夠加快土地流轉及發展。
當時的context（社會背景）是政府不夠錢，以『Letter B』收地不需要立刻付現金。
然而，根據本年初政府公布的《財政預算案》，特區政府財政儲備達10,919億元歷史新高，卻有人提出新瓶舊酒。「現在政府很有錢，大可動用《土地收回條例》，為什麼仍要沿用當年（後患無窮）的做法？」黃肇鴻對建議表示費解。
上文刊載於第123期《香港01》周報（2018年8月6日）《土地債券爭議多 真能遠水救近火？》。
