【城規三部曲】千呎組屋售百多萬 星洲學者:政府無償為民安居

撰文:
最後更新日期:

新加坡的人均居住面積為323平方呎,比香港的161平方呎大逾倍。近年香港樓市瘋漲下,「劏房」及「納米樓」不斷增加,市民愈住愈小。「(想像不到『劏房戶』人均居住面積只有20平方呎),我覺得對人來說這是一種侮辱。」移民新加坡的港人吳先生這樣表達對港人居住情況的不忿。他現時居於一所900多平方呎的組屋,十年前以約103萬港元購入。能如此輕易擁有「豪宅」,乃受惠於當地的房屋政策。究竟新加坡模式對香港有什麼啟示?

出訪新加坡第一天,我們便拜訪吳先生夫婦位於盛港的組屋。1992年,他們因考慮到子女的成長環境,遂舉家移民。吳太稱,當時新加坡各樣設施未算完善,唯一欣賞的是居住條件,「真的很大很大,(比香港)舒服很多」。

現時,吳先生夫婦住在一個900多平方呎的四房單位,屬兩廳四房兩廁設計。夫婦睡一間房,各自還有一間房做私人空間,一間是吳先生的工作室,另一間是吳太打坐用房。這種在香港已屬豪宅的單位,在同樣有土地問題的新加坡,只是最普遍的組屋類型,共有約40萬個。

吳先生夫婦現居於近千呎的四房式組屋,在香港可算是「豪宅」,但對新加坡而言,卻是最普遍的組屋類型。(羅君豪攝)

「這裏整體來說都比較舒服一點,主要是空間感。」吳先生女兒Jamie這樣總結港星兩地的居住體驗。她2003年大學畢業後曾短暫回港工作,及後結婚、誕下子女後,考慮到教育、居住空間等因素,也步父母後塵,與丈夫和子女定居新加坡。「你都知香港房屋有多『菂式』,扣除窗台、露台後,真正可用空間不大。小朋友有玩具、書枱,又有工人姐姐,總共五個人。小朋友未必意識到空間小,但大家知道空間擠迫,摩擦會比較多。」她身邊正有住屋煩惱的香港朋友一臉羨慕,「他們(港人朋友)會覺得我都幾好,起碼新加坡有一層樓、有地方住,主要是空間夠大。」

近千呎組屋僅售100萬

談到附近的社區設施,Jamie稱新加坡遠勝香港,「就似這一區,由於是新區,比較多年輕家庭,自然比較多小朋友。每隔不遠便有小型遊樂場。」由於新加坡政府鼓勵國民生育,因此在社區規劃了不少遊樂設施。「香港也有,但沒有這麼密,好多小朋友在同一遊樂場,多些碰撞,可能玩得沒有那麼開心。」

Jamie欣賞新加坡的生活空間較大,有利小朋友成長。(羅君豪攝)

國際公共政策顧問機構Demographia指出,香港2017年樓價對入息比率為19.4倍,反映樓價已超出正常人的可負擔水平。(余俊亮攝)

除了生活空間大之外,更令港人「眼紅」的是房屋售價。大約十年前,吳先生夫婦參加了預購組屋計劃,由於當時經濟不景,加上盛港屬於新區,單位僅售18萬坡元(約103萬港元),吳先生稱單位十分便宜。即使是現在,房價亦不算太高。根據當地建屋發展局上一輪(5月)的預購組屋計劃,盛港區四房單位售25.6萬坡元(約160萬港元)。Jamie的單位則於2015年購入,由於是二手組屋,價錢較貴,約54萬坡元(約310萬港元)。

國際公共政策顧問機構Demographia指出,新加坡2017年的樓價對入息比率為4.8倍,即新加坡人平均不吃不喝4.8年,便能置業;反觀香港,已連續八年「榮登」榜首,2017年樓價對入息比率為19.4倍,情況較2016年的18.1倍更糟糕。驚人的樓價已遠超普通香港人的負擔能力。

為何置業對新加坡人只是輕易滿足的「小確幸」,香港人卻做不到?

當地學者:房屋是社會福利

新加坡建屋發展局數據顯示,2016/17年度國民居於公營房屋的比例達82%,分別79%屬自置及3%為公屋租戶;香港2016年居於公營房屋(出租公屋及居屋)的人口為44.8%,居於私人房屋人口有54.6%。反映新加坡房屋政策以公營主導,香港則以私營主導。

新加坡政府高度介入房地產市場,「因為政府視房屋為『社會福利』(social good),政府視提供房屋為責任。」新加坡建屋發展局前成員、新加坡國立大學房地產系副教授余熙明說。既然視房屋為社會福利,政府便無償為國民提供,沒有打算收回成本或賺取金錢。余熙明指,「政府要透過房屋賺錢,是不合理的。」以三房式單位為例,連同地價成本超過30萬坡元(約172萬港元)。然而,三房式組屋的售價會低於成本。翻查資料,5月的預購組屋項目,三房式單位售價介乎18.7萬至24.5萬坡元(約107至140.6萬港元)起不等,這尚未計算政府為國民提供的住屋津貼,這代表政府每賣一間組屋,就「蝕」一間。

住在新加坡的吳先生形容,政府以不同形式資助人們買樓,是以人為本的體現,「她(新加坡政府)讓人感受到,無論什麼人,低收入也好,也可以有屋住。」吳先生說。

余熙明稱,新加坡視房屋為「社會福利」(social good),只要國民需要,政府便會興建。(羅君豪攝)

對於收入愈低的國民,資助則愈高,準置業人士最高可獲建屋發展局及公積金8萬坡元(約45.9萬港元)資助。另外,建屋局亦提供其他形形色色的津貼,例如為準結婚或已婚人士提供最高2.5萬坡元(約14.3萬港元)津貼、子女住近父母也可獲得資助。Jamie就是因為與父母為鄰,獲得3萬坡元(約17.2萬港元)津貼。「政府想鼓勵年輕人與父母住近些,鼓勵融洽,互相照應,這是很好的出發點。」

組屋制度的一大特色,是容許國民以中央公積金繳付首期及按揭。新加坡僱員與僱主每月合共儲蓄相當於僱員月薪的37%,制度如同幫國民儲蓄首期。不少香港人都慨嘆「上車難」,吳先生卻形容新加坡「買樓易過買車」,若加上津貼,最便宜的組屋10萬坡元(約57.3萬港元)也不到,形容只要有工作,每個新加坡人都買得起樓。

在種種鼓勵置業的政策介入下,新加坡的置業率高達九成,比一般發達經濟體的七成高。而香港人目前的置業率則是49.2%。

吳先生形容,在政府政策鼓勵下,新加坡「買樓易過買車」。(羅君豪攝)

廿五年解決房屋問題

「我認為新加坡建屋發展局相當成功,也是世界公認的。」余熙明說。有新加坡規劃之父稱譽的劉太格認為,房屋政策成功,背後全因有明確政治思想指導,讓專業人士的理念得以落實,加上獨特的歷史背景,成就了今天的新加坡,「新加坡在上世紀六十年代初已和獨立國家差不多,1965年,跟馬來西亞分手後獨立。我們的政府就是自己的政府,如果沒有辦法搞好,就生存不下去,這個國家就不存在了,政府領導很擔心我們能不能生存,所以就花了很大的力氣在政治方面做了許多改革。」

當中組屋政策是眾多改革中最具標誌性的一項。組屋的歷史可以追溯至上世紀六十年代,當時大部分國民居於木屋區及不適切居所,衞生情況堪虞,僅不足一成國民住在公營房屋。已故總理李光耀當時巡視新加坡貧民窟後,決心要改善住屋環境,建屋發展局遂於1960年應運而生。

翌年,河水山木屋區發生大火,摧毀了1.6萬人的家園。自此以後,當局加速了建屋進程。在建屋發展局成立三年內,政府共興建31,317個單位,成功解決當時的住屋危機。至1964年,建屋發展局推出「居者有其屋計劃」(即組屋),以低於市價發售組屋單位,契約年期為99年。

自新加坡建國以來,政府大量興建以平價出售的組屋,成功解決國民居住問題。(羅君豪攝)

建屋發展局成立後,連續制訂及執行了幾個「公共住房建設五年計劃」,直至1975年,約有25萬個組屋單位落成,新加坡一半人口居於組屋內。劉太格則指後來到了1985年,已經完全解決了住屋問題,「現在新加坡是已經不可能找到沒有房子住的人。」

歷史發展的軌迹總是相似,香港石硤尾曾於1953年發生過火災,政府從此開始了大規模的公共房屋建設計劃,「兩者(河水山與石硤尾)都是貧民區。有傳聞說是政府放火,新加坡也有類似傳聞,但不要緊,火災到底還是發生了,萬多人無家可歸。」余熙明說。

有趣的是,新加坡公共房屋的理念原是借鑑自香港公屋,兩地也有相似歷史,後來卻「分道揚鑣」。「所以現在回頭看,我是有一點驚訝,為什麼現在香港的發展竟會不如新加坡?那時候我們跟香港學習的。」劉太格說,「其實你們香港不要感到難為情,很多先進國家也是這樣子。」

土地供應專責小組牽頭的「土地大辯論」公眾諮詢進入尾聲,然而,各界討論大多集中於各執一詞的「如何覓地」,而非更加關鍵的「如何用地」,即對土地分配仍然缺乏規劃、對城市規劃仍然缺乏願景。《香港01》特此策劃「城規三部曲」系列深度報道,先後到訪新加坡、上海和深圳,探討當地城規建設經驗,冀為我們未來的城市面貌帶來一些想像和啟示。

《香港01》周報【城規三部曲.新加坡】系列文章:

【片】點解新加坡可以人人住大屋?因為有規劃三寶!
新加坡土地利用的魔法——地圖小不點規劃大格局
【專訪】新加坡規劃之父劉太格:香港不缺地,缺規劃
【專訪】劉太格談短期規劃:再多火雞也不會變孔雀
【專訪】伍美琴新加坡取經:環境體現人人活得有尊嚴
新加坡組屋模式是出路?香港學者:置業非唯一選擇
星民間團體推動「參與式規劃」:每個居民都是專家
香港民間規劃方案屢觸礁 推動變革建立互信
組屋設計以人為本 劉太格:一扇門一面牆都考究

上文節錄自第124期《香港01》周報(2018年8月13日)《曾來香港取經 八成國民擁組屋 探尋新加坡房策成功之道》。

更多周報文章︰【01周報專頁】
《香港01》周報,各大書報攤及便利店有售。你亦可按此訂閱周報,閱讀更多深度報道。

【城規三部曲.上海篇】系列相關文章:

上海堅持多中心 網絡化 對香港有何啟示?(上)
上海堅持多中心 網絡化 對香港有何啟示?(下)
拋下一個「怕」字 開拓浦東廿年打造另一個上海
上海釘子戶維權15年 城市發展為誰服務?
從大拆大建到社區微更新 上海舊城新貌變奏曲
中國大城市規劃思維有誤 專家:規劃不當致城市病
【片】強拆時代已經過去 土地用途更新應更人性化

【城規三部曲.深圳篇】系列相關文章:

深圳規劃構建經濟奇蹟 香港錯失了什麼?
深圳人多不阻高速發展 全因每五年一次規劃?
香港可參考深圳多中心 再造一個中央商業區嗎?
深圳如何醫治城市病 給市民留一點綠
40年前的深圳 沒有錢下殺出一條血路
十年規劃 十年建設 打造超級中心福田
看《深圳2035》如何修正執行上的錯
來了,就是深圳人嗎?
深圳另一面 城中村打破城市單一價值
從推倒重建到綜合整治 資本進城中村是隱性驅逐?
走出城中村才是深圳人? 城市不能只有高端人才
香港能否對大灣區「長期打算 充分利用」?
【片】金鐘站逼到暈 效法深圳多城市中心有無得諗?



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。