桂山島填海．深度｜中央出手顯港府無能 但借地建屋難解深層矛盾
《香港01》昨日（6月22日）獨家報道，中央正研究在大嶼山以南的珠海桂山島填海，再參考珠海租讓橫琴土地予澳門發展的模式，借讓香港建造大量公營房屋。繼「港區國安法」之後，中央再度出手為香港「解難」，一方面折射本港經濟民生的迫在眉睫，另方面更凸顯特區政府的無所作為；不過，由特區向中央租借桂山島建屋的做法，卻未有直面香港的深層矛盾——一來香港並不缺地，而缺規劃、缺願景、缺有為政府，而計劃並未能解開既得利益集團的束縛，反倒要把大量基層「發配邊疆」；二來香港長期依賴「中環」作為「中心商業區（CBD）」的規劃弊端百出，但計劃卻和特區政府銳意推行的「明日大嶼」方向一致，無意糾正這種短視的規劃思維，恐會令中心極化、職住分離、產業單一等等問題持續惡化。
事實上，租借桂山島並非新猷。新民黨早於2018年倡議港府向中央政府申請在桂山島填海，以增加2000公頃土地供應；而民建聯港區人大政協也曾藉「兩會」提案中央容許香港在桂山島填海，以打造佔地至少1000公頃、可容納最多20萬個居住單位的「香港城」。「反修例」風波過後，中央明顯重整治港策略，由以往的「消極回應」轉向「積極主導」，甚至開始參與化解香港政治與經濟民生的工作，不但操刀為香港制定「港區國安法」，以填補維護國安的漏洞，更出手為香港增加土地供應，以解決迫在眉睫的房屋問題。這一方面折射香港問題的水深火熱，另方面也反映歷屆特區政府的庸碌無為，根本未能做好「港人治港」。不過，中央立意雖好，但由特區向中央租借桂山島建屋的做法，卻未有直面香港的深層結構矛盾。
問題一：香港不缺地，缺規劃、缺願景、缺有為政府！
早在2005年12月，時任總理溫家寶已經向時任特首曾蔭權提出，香港需要解決「深層次矛盾」；然而，時至今日，若問及特區政府何謂「深層次矛盾」，當局恐怕仍然說不出個所以然來。
《香港01》由2015年創辦至今，早已不厭其煩地指出，香港社會問題的深層次結構性病根，源於特區政府繼承港英時代的「官商共治格局」，過度迷信自由放任經濟，導致資源傾斜財團、忽視弱勢需要、加劇貧富差距；同時，由於施政團隊缺乏對社會問題的透徹認識和改革能力，執政班子又未能去除殖民政府遺留的僵化官僚體制和消極治港思維，長期無法與時並進地建立一套符合香港特色資本主義的治理方針，自然也無法積極有為地推行產業政策、促進結構轉型、締造上流機會，更遑論要藉良好治理建立國家認同，達致民心回歸。
民生焦慮不斷疊加，每當遇上政治藥引，總是一發不可收拾，「反修例」風波便是既經典又可悲的例子。在諸多亟待解決的問題當中，住屋困局無意是最突出、最迫切、最為人詬病的，因為在擁有80萬個公共出租房屋、40萬個資助房屋、以及160萬個私人住宅的香港，竟然無法將這280萬個單位合理分配給全港260萬個家庭，導致20萬人要蝸居劏房，還有25萬戶正在苦候公屋，而近半有幸購入自置居所的家庭，平均要承受高達70%的按揭供款比率。
為何會出現「有人無屋住，有屋無人住」的荒謬現象？大部份和既得利益集團關係密切的政黨，都會用「土地不足」這粗淺理由來掩蓋「分配失衡」的真相。
然而，翻查規劃署數據便可見，擁有1106平方公里土地的香港，只發展了約24%的土地，而當中只有7%屬住宅用地；更可憐的是，在僅有的78平方公里住宅用地裡面，只有17平方公里是公營房屋，另有26平方公里是私人住宅，但有35平方公里是鄉郊居所，供70萬名原居民及相關利益者享有。
也就是說，小部分的人，享有大部份土地，而大部份的人，在為小部分土地「賣命」，因為港府多年來深陷「房屋就是商品」的迷思，強調房屋的「交換價值」多於「使用價值」，長期把「安居」和「致富」混為一談，並以「置業」主導房屋政策、鼓吹市民自置物業，變相令以地產為首的財團不斷坐大、不斷操控土地發展、不斷剝削小市民，而特區政府卻坐享其成——以2017/2018年度的政府收入為例，當中關於賣地、補地價及印花稅等與地產相關的收入，已經佔去政府總收入的四成。
至於俗稱「棕地」的貨艙和露天貯物場地，竟也佔去17平方公里，而有五分之一已被各大發展商囤積在手的農地，也有50平方公里——試想像，如果這些荒廢的棕地和農地（合共6700公頃），就算只用1/4來興建公營房屋，按低密度地積比率3.6倍及每個單位1000平方呎推算，就已經可以提供30多萬個單位。
對比土地面積比香港少近四成的新加坡，不但已經開發58%的土地資源，當中更有14%用作興建房屋，包括101萬個租屋單位和37萬個私人住宅單位，把公私比例維持在7：3，令新加坡人人住大屋，而住屋開支又不會太高昂。難怪連新加坡「規劃之父」劉太格2018年接受《香港01》專訪時也慨嘆，相較新加坡而言，香港根本不缺地，而缺規劃、缺有為政府——以收地為例，新加坡高峰時期曾經規劃了28個高爾夫球場，目前至少有12個已經被政府徵用，預計剩下三分之一的地契到期後，將會收回作住宅及商業用途；反觀香港，社會對收回佔地172公頃的粉嶺高球場呼聲甚高，但當局卻只敢收回32公頃。
房屋問題如是，產業發展也如此，特區政府向來無法擺脫既得利益集團的羈絆。因此，《香港01》過去不斷提倡，港府可以從財政儲備或未來發展基金當中撥出2000億元，成立「專款專用」的土地基金，例如引用《收回土地條例》徵收發展商農地、取消丁權釋放丁地、研究開發棕地，就能重奪香港土地發展的主導權，根本無需向中央借地。
問題二：規劃依賴「中環中心」弊端百出，職住分離、產業單一無從解決！
桂山島位置偏遠，若在當地興建大量公營房屋，難免令人有感是將基層「發配邊疆」，但有份「硬銷」的政黨卻認為，它已相當靠近香港的中環及尖沙咀等中心商業區（CBD），估計只需40分鐘的船程就可到達，相當「方便」居民往來。然而，無論是桂山島填海，還是特首林鄭月娥銳意發展的「明日大嶼」填海計劃，仍然沿用以「中環」為CBD的規劃思維，卻無視這個傳統CBD已經非常飽和的嚴重問題。
城市規劃的目的之一，在於通過對城市不同區域的功能，作出最適切的佈局，來幫助城市解決發展問題，為人們締造宜居生活。然而，香港卻長期深陷發展困局，其經濟產業結構單一的原因，正是源於當局過度依賴盤踞中環CBD的金融服務行業，導致其就業地點集中、職業技能有限；儘管港府自2009年起揚言要發展新興產業、促進經濟轉型，但多年來苦無寸進，不但沒有為六大產業制定產業政策、撥出發展用地，而且不敢大膽扭轉城市發展佈局，在新界北設立全新CBD，以解決當下的中心極化和職住分離兩大問題。
例如，根據《香港2030+》，非都會區與都會區的居住人口比率為41.2%和58.8%，但兩區職位分佈比率卻是23%和76.2%，可見居所與職位地點分布失衡的問題嚴峻，衍生交通走廊擁擠、延長市民通勤時間、減少與家人團聚、生產力下降等等。然而，盤踞中環核心的金融及服務業，卻繼續掏空實體經濟、造就高昂租金，令香港難以轉型。
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