【公屋加租.深度】公屋 「可加可減」機制淪為「只加不減」?

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房委會完成兩年一度的公屋租金檢討,在租金調整機制下,公屋於9月1日起加租9.66%,租金漲幅由42元到498元不等,平均上調金額約為200元。全球疫情當前,本港面臨嚴峻經濟困境,失業率創新十年新高,公屋加租自然引起大眾不滿。為何房委會能在逆市加租?當中機制又出現了什麼漏洞?

截至今年3月,全港有779,800戶公屋租戶,而房委會加租實情有法例可依。時間回到2001年,屋委會成立檢討租金政策專責小組委員會,期望新租金調整機制可充分反映租戶的負擔能力,並確保公共房屋計劃的可持續發展。專責小組委員會在2006年發表諮詢文件,建議修訂《房屋條例》,撤銷租金與入息比例中位數10%法定上限,實施以收入為基礎的「可加可減」租金調整機制--按公屋租戶的家庭收入變動釐定租金調整的幅度。

報告在2006年11月獲房委會通過,新調整機制在公屋劃一減租11.6%後執行。根據新租金調整機制,當局每兩年進行一次公屋租金檢討,房委會每月隨機抽選2,000個公屋租戶,要求申報入息再由統計處負責編製收入指數:如第二期間的收入指數高於第一期間的收入指數0.1%以上,房委會須增加公屋租金,增幅為收入指數升幅或10%,兩者以較少者為準,相反則須按收入指數的跌幅減租。

本港面臨嚴峻經濟困境,失業率創新十年新高,公屋加租自然引起大眾不滿。(資料圖片)

加租只因數據未更新?

房委會今年可加租,全因本年度公屋租金調整參照住戶於2017年至2019年間的收入變化而定,因此未有涵蓋2020年首6個月的經濟狀況,入息指數滯後。運輸及房屋局局長陳帆建議免租兩個月,以抵銷加租影響。事實上,租金寬免曾數次成為房委會加租的綏靖之計,但立法會對建議並不完全「收課」。有立法會議員建議凍租一年,下年度視乎情況再作檢討,或是放寬租金援助計劃,為更多暫時有經濟困難的公屋租戶繳交部分租金。

公屋租金調整機制旨在確保租金維持在合理和公屋租戶可負擔的水平。新機制本為「可加可減」,自2008年實施以來卻「只加不減」,過去五次租金檢討中有四次的公屋租金升幅均為10%。

參考立法會房屋事務委員會的最新文件,政府認為現行機制可確保租金平均增幅不會超逾收入平均增幅,而且公屋平均租金與租戶平均家庭收入比例,已由2007年的9.97%,逐步降至2018年的9.14%,政府提出這反映「租戶收入用於租金的比例減少,可用於其他生活開支的比例便會增加」。

立法會房屋事務委員會在2012年6月的會議上,曾討論廢除《房屋條例》(第283章)第16A條,並重新採用於1997年通過但已過時的租金檢討機制。根據有關機制,房委會在修訂租金時,須確保所有租戶整體租金與入息比例中位數不超過10%,而新租金均須於上一次釐定的租金生效日期起計最少三年後才可生效。而在兩年前的會議上,事務委員會便通過要求房委會檢討租金調整機制的議案。有委員批評,調整機制的計算方法形同懲罰家庭收入有所增加的公屋租戶,未有制訂能真正反映公屋居民負擔能力的租金調整機制,建議房委會考慮將10%公屋租金增幅上限降低。

當年專責小組委員會曾考慮不同調整方法,如甲類消費物價指數、住戶月入中位數等等後,終採用入息指數。但事實上,現時租金調整機制只參考名義收入的變動,但工資上升主要基於法定最低工資所致,但即使名義收入增加,但其增幅或被通脹抵銷,因此收入增加不代表可以改善生活水平,因此租金檢討被質疑未有顧及公屋租戶生活開支水平變化及通脹等因素。

政府卻解釋指,租戶開支變動與負擔租金能力並無直接關係;而在通脹方面,消費物價指數只能反映消費商品及服務的價格水平變動,與收入變動無大關係,故消費物價指數本質上不能反映負擔能力,因此兩者不宜成為檢討公屋租金的基礎。

新加坡的公共房屋政策雖鼓勵市民自置居所,購入如建屋局的「組屋」單位,但當地亦有為未能負擔在私人住宅物業市場自置居所或租住單位。(資料圖片)

新加坡的公共房屋政策雖鼓勵市民自置居所,購入如建屋局的「組屋」單位,但當地亦有為未能負擔在私人住宅物業市場自置居所或租住單位、月入不超過1,500新加坡元(約8,348港元)的家庭住戶,提供「公共租住房屋計劃」,供應一至兩房公共租住房屋單位。建屋局在釐定公屋租戶的應繳租金時會參考一籃子因素,例如每月住戶總收入及市場租金水平。如收入為800新加坡元(即約4,453港元)或以下、首次租住的住戶,一房單位月租為26至33新加坡元(即約155至184港元)。而為了鼓勵租戶儲蓄,政府並不會向已繳按金的租戶加租。

反觀香港除了公屋租金外,政府亦就巴士及鐵路等票價而實行調整機制。但收入增加,並不代表市民的負擔能力有所增加。房委會固然可檢討租金調整機制,如參考其他經濟數據調整,但提供公共服務的初衷,亦是需要政府去思考。

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