居住正義|劏房圍城 納米樓激增 政府還要「研究」到幾時?

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本土研究社日前發表《納錐之地——香港納米樓研究報告2010-2019》,發現多個地產商在過去10年內至少推出8,500個面積不多於260平方呎的納米單位,而每年落成量更由2010至2012年間的72伙,激增20倍至2017至2019年間的1,552伙,速度相當驚人。若要杜絕這種令港人居住質素不斷下降的畸形房屋,首要制訂人均居住面積標準,同時推出租務管制措施,才能保障所有香港居民都能入住適切居所;然而,港府向來抗拒制訂「硬指標」,至於租務管制,仍有待工作小組的研究,即使今年首季有望呈交政府,但仍不知當局要「考慮」到何時。

本土研究社發表香港納米樓研究報告,發現本港於2010至2019年期間,建成8550個「納米盤」,大部分設「黑廁」及開放式廚房。(資料圖片/黃寶瑩攝)

特首林鄭月娥去年11月底發表的《施政報告2020》提到,自2017年上任後為了解決房屋問題,已制訂多項新政,例如把「綠置居」和「白居二」恆常化、推出「港人首置上車盤」、提升公營房屋佔比至七成;對於居住環境極為惡劣的市民,除了增建1.5萬個過渡性房屋、為低收入家庭提供現金津貼外,也已責成去年4月成立的「劏房」租務管制研究工作小組委聘顧問就應否推行「劏房租管」收集社會意見,預計在今年首季完成後呈交政府參考。

小組設有三個專題小組委員會探討與「劏房」有關的社會、經濟、法律等課題,包括由「政策二十一」就「租管」進行全港劏房戶抽樣訪問,由香港大學法律學系訂定「劏房」法律定義,委託香港中文大學經濟學系副教授莊太量研究租管利弊等等。

行政長官「說得好聽」,但房屋問題仍然水深火熱,而根據政府往績,即使有研究結果,最終不是被當局推翻,就是無疾而終,不知要「考慮」到猴年馬月——例如2014年的《長遠房屋策略》,經過一輪熱烈討論,租管最後淪為空談。然而,租務管制一日「生死未定」,港人只會愈住愈細又愈住愈貴,繼續被無良業主甚至地產商剝削。

事實上,租務管制本身就是長期爭論不休的問題,當中反對聲音不外乎批評政府干預自由市場、影響物業回報、業主會走「法律罅」改向租客收取各種雜費等等;然而,這些理據明顯不合理,關鍵在於政府能否正確認識、又是否有決心、魄力保障市民的居住正義?

首先,市場機制亦非完美,而香港房地產市場失效早已是社會共識,樓價和租金水平超出了基層市民的承受能力也早是人盡皆知的事實。部份劏房戶支付數千元的租金,換來的是人均居住面積僅數十平方呎的「蝸居」,政府理應介入實施租金管制來規管租金的上限,為市民提供應得的基本居住權利。

本港樓價高企,近年發展商推出不少納米樓單位。(資料圖片/潘思穎攝)

此外,租務管制的涵蓋範疇理應包括租金制定、租金加幅、續租權及收回單位程序等,其目的從來都是管制任意訂立租金、任意加租、任意逼遷等對租戶不公的業主。在港英政府時期,港英政府亦曾制定不同的租務管制機制,讓業主加租或藉租務審裁處調高「標準租金」的金額、部份物業豁免管制、容許業主申請收回物業及申請豁免管制等。可見,只要政府明晰租管細節,並且確保政策只針對那些「任意」的經營者,上述的問題自然迎刃而解。

不過,政府也應明白租務管制只是權宜之計,歸根究柢,樓價與租金過高,最大原因在於政府的土地與房屋政策不善,令租客欠缺議價能力。而截至今年9月,公屋輪候冊已多達156,400宗,一般申請者的平均輪候時間為5.6年,當中長者一人申請者的平均輪候時間為3.3年。市民等不及輪流公居,只能在沒有選擇之下入住「劏房」,因此,政府加快增建出租公屋,縮短輪候時間,才是解決房屋供應問題的「治本之道」。

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