劏房小組擬倡加租上限15%　規管淪為「交功課」？

基層市民不單愈住愈細，亦愈住愈貴。政府於去年委任劏房租務管制研究工作小組，研究在劏房實施租務管制的可行性，並在本月底向政府提交最終報告，據悉小組今天（3月24日）將舉行最後一次會議為報告定稿。有消息指，報告建議業主需按機制調整租金，加幅會以15%「封頂」；又提出會設立「2+2」的優先續租權，即讓原有租客最少可連續租住四年。當劏房租金高企，究竟15%的租金調整上限是否合理？而當社會早視劏房為必要，又是否代表香港房屋問題早已不復存在？

劏房是不少低收入人士或家庭的居住選項，參考2016年《中期人口統計》的結果、過去分間樓宇單位（即「劏房」）主題調查的趨勢數據，當局估算現時居於劏房的住戶為99,400戶。而隨着私樓樓價高企、公屋持續供應不足，不少基層仍要租住劏房等不適切居所，公屋聯會推算，現時約有12.2萬住戶居於環境欠佳的居所，其中有逾21萬人口居住於劏房。

消息指設封頂機制　卻欠標準租金

可是劏房不單居住環境狹隘，而且還要不時遭業主大幅加租，甚至濫收水費、電費。運輸及房屋局於去年4月16日成立「劏房租務管制研究工作小組」（下稱「工作小組」），研究租管等可保障劏房租戶利益的措施。有消息指在調整租金方面，小組建議參考統計指數，業主加租幅度不可以高於相關數據水平，加幅上限為15%，標準租約亦會列明業主不可濫收水電費；而報告亦建議為分間單位設立「2+2」的優先續租權，即業主首兩年不能加租，若業主中斷租約，須向租客賠償，而租客在後兩年可獲優先續租權，換言之，租客最少可連續租住四年。

據傳媒了解，劏房將實行的封頂機制與公屋租金調整機制相似，即以官方建議租金水平加減幅為準，15%升幅則是加租上限。究竟15%的租金調整上限是否可被接受？

消息一傳出，便惹來民間團體批評，如全港關注劏房平台便提出，不設起始租金或標準租金的租務管制，形同虛設。平台發言人認為，只規管租金調整幅度，只會驅使業主在法例生效或再次簽訂新租約時大幅加租。參考統計處《2016年中期人口統計主題性報告：居於分間樓宇單位人士》，當時全港約有27,100個屋宇單位，合共約有92,700間分間劏房，為約91,800個住戶及209,700名人士提供居所，劏房租金中位數為4,500元，佔居民收入比率達31.8%，是相當大的支出。

香港社區組織協會於去年9月曾向439位居於劏房、床位等不適切居所的居民進行調查，發現過去兩年劏房租金升幅中位數為300元，如面積中位數僅為60平方呎的板房，當月的淨租金中位數為3,100元；而200平方呎的兩房廳劏房，月租便是7,000元。租金貼近公屋平均水平，但住戶人均居住面積卻遠低於公屋標準的75平方呎。

租金管制的原意本用作保障議價能力低的租客，但只規管租金加幅、不規管租金水平，實則無法保障基層租戶，亦不能有效規管業主。全港關注劏房平台認為，政府應設立起始租金，建議以一個完整單位差餉租值150％為起始租金上限；同時規管租金調整幅度，按通脹率每兩年調整一次，每次上限不應多於一成，而通縮時必須凍租。

適足居住權未見蹤影　劏房非長遠政策

香港劏房的建築及租住現況本就千瘡百孔，如沒有標準租約、清晰的維修權責，居住環境及公共衞生並不理想，有部份甚至並不符合消防規格。儘管如此，但當前公營和過渡性房屋供應短缺，未能滿足本港的住屋需求，劏房不會短時間內被取締。低收入住戶的住屋需求迫切，這些都是治標不治本的方法，如要長遠解決房屋的問題，持續增加公營房屋供應才是一勞永逸的方法。

小組報告將會於今個月底出爐，政府也不應安於現狀，畢竟租管不能解決長遠的住屋問題，政府應積極地公平分配資源，長遠應該制訂取締目標，消除這類住屋環境欠佳、存在安全隱憂、居住面積極細的劏房，好好保障每一個香港市民的「適足居住權」，這不僅是對治理能力的考驗，亦是一個政府的應有之義。