樓價仲唔識跌? 專家:呢兩個訊號着燈 泡沬就爆

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香港樓價近10年來連續大漲小回,打工仔的薪金升幅卻普遍遠遠跟不上,不少等上車的港人因此苦不堪言,但令他們更絕望的真相還在後頭。

綜合型房地產公司高力國際的報告顯示,上車客的曙光最快或要在2019年底才出現。高力國際研究部董事石峰解釋,未見有扭轉香港經濟向好的因素出現,利率因素亦要到2019年底才開始對樓價有威脅的水平,更指一看兩個指標,就知道即使樓價屢創新高,亦未存在明顯的泡沫。

中小型住宅樓價在截至2月底的6個月間升6.9%,與往績相比相對溫和。﹙路透社﹚

指標一:中小型住宅6個月升幅未高於12.1%

要找出樓價升勢的轉角位,歷史數據可以提供一點頭緒。石峰指出,依據差餉物業估價署的中小型住宅指數自1996年初至今的數據,當樓市過熱時,除了樓價處於相對高的水平,上升速度亦同時加快,以6個月計的升幅一般高於12.1%或以上。大約在1997年、2004年、2005年、2008年及2010年前後,都曾出現樓價6個月升幅超過12.1%的情況,而樓價均隨後出現回吐。

回顧截至2月的6個月期間,中小型住宅樓價升幅為6.9%,仍遠遠低於12.1%的水平,石峰因此認為即使樓價近期節節上升,現時樓市仍只是處於中度、甚至低度的風險,並不存在明顯的泡沫。

不過,值得注意的是,這個指標並非屢試不爽,例如在2015年,港股雖出現短暫的股災,但無損香港經濟,利率仍處於低位,及當時的中小型住宅樓價未有升穿12.1%,有關樓價照樣出現急跌。其實,高力還有另一個指標,可以發掘出當年的暗湧。

石峰指現時樓價其實比高力的估值低近5.33%。(余秉峰攝)

指標二:樓價升幅低於預期估值

石峰指出,高力內部設有一個運算模型,綜合入息中位數、中小型住宅回報率及3個月香港銀行同業拆息等7個因素,去估算整體樓價的理論值,以製成均衡價格指數(EPI),並將差估署的物業指數定義為實際住宅價格(API),再比較兩者找出趨勢關係。石峰表示,當API高於EPI約5.9%,樓價便有調整壓力,這指標在1996年至1997年、2007年至2008年、2010年至2011年以及2015年間都應驗。

石峰分析道,市場有時存在資訊不對稱的問題,加上可能出現不理性的買家,以致樓價剎時間異常走高,但最終會在短期內向EPI回歸。石指出,目前API其實顯著低於EPI約5.33%,除非API突然急升,並在年內超越EPI逾10%,否則樓市過熱並進入調整的機會不大,「我哋嘅樓市好安全」。

石峰相信利率因素最快要到明年底才可能影響樓價。﹙路透社﹚

利率在明年底前難威脅樓市

展望樓價在年內餘下期間的走勢,石峰基於2018年經濟基調良好,預期住宅市場繼續需求強勁,中小型住宅全年有望錄8至10%的升幅,並強調單單樓價創新高不等於樓市有下跌風險,「起碼等樓價升幅接近12.1%,先開始要擔心係咪有調整壓力。」

石峰表示,在經濟向好的背景下,利率已是較可能對樓價造成壓力的因素,但以市場慣用的3個月香港銀行同業拆息計,扣除約2%的通脹率後,香港市場目前其實處於負利率,預期要待這利率升到最少1.8%時,才對樓價構成壓力。

更重要的是,由於美國採用循序漸進的加息步伐,市場已預期當局今年加息3次、2019年加息3次及2020年加息2次,而且幅度溫和,每次加25點子,石峰據此推算,3個月香港銀行同業拆息起碼要到2019年底才達1.8%水平,「市場消化得到」,寄語投資者與其著眼於利率或未發生的事,不如看數據判斷樓價會否出現調整,「我唔覺得樓市存在危機」。



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