納米盤吹淡風 已上車業主亦「換貨」 學者預言:納米新盤或消失

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政府《施政報告》宣布放寛住宅物業按揭成數,首置客可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由400萬元,升至800萬元。措施實施至今,本港樓價未見「亢奮」,惟睇淡「納米樓」之聲四起。

「樓神」趙國雄上月底直指納米樓供應量多、放租不順利、回報不理想。事實上,按揭成數上限提升後,納米樓「細銀碼、易上會」的優勢頓時「打折」,市況也出現了變化。

有業主「平手」沽環海‧東岸,

近年愈來愈多納米單位落成,以今季為例,估計有14個主要新盤入伙,總共涉逾6,600伙,當中近半為200至300方呎的「納米樓」。

然而,翻查市場成交記者會及綜合前線代理意見,不難發現無論是新界區抑或市區的「納米樓」均出現「價、量齊跌」跡象。

納米盤近月「價、量齊跌」

以有「納米盤之城」之稱的紅磡「環海‧東岸」為例,10月底一個實用面績194呎、1A座高層M室以429萬元沽出,呎價22,113元。據悉原業主於2015年11月以相同價錢購入上址,持貨4年帳面平手離場,惟扣除印花稅及雜費,料損手約12萬元。該盤1C座中低層B室,面積229方呎的開放式單位,外望海景,業主今年2月開始放售,叫價438萬,經議價後日前以418萬沽出,呎價回落至逾1.8萬元,較今年中呎價逾2.2萬元明顯回落。

其他區份方面,佐敦都會名軒已近四個月未錄成交,而在政策未推出前,同區的珀‧軒已錄蝕讓,10月初一個低層戶,原業主急沽貨,減價27%以460萬元沽出,實用呎價跌穿2萬元,較購入價蝕讓逾120萬元;土瓜灣迎豐亦錄得蝕讓個案,開放式單位業主持貨3年多,明賺實蝕約30萬元或8%。

近日有業主蝕讓環海‧東岸的單位。(資料圖片)

新界「迷你戶」吸引入減

新界「迷你戶」曾為上車客熱捧目標,但據中原王勤學透露,雖然整體睇樓量回升,而元朗尚築開放式單位亦屬區內少數樓價低於400萬元的選擇,但放寬按保後,反而多了準買家去看600萬至800萬元的單位,「呢個價位最多人問。」

美聯梁葦姮亦稱,大埔嵐山開放式乏人問津,「本來納米樓30多萬首期就『上到車』,但新按保措施推出後,40多萬首期已能買到較大單位。」她指有買家改為考慮首期預算相若的屯門新盤細單位。

新盤亦出事,屯門「龍床盤」菁雋曾出現「8連撻」,全屬175呎以下「納米戶」,當中有買家損失逾30萬;「市區龍床盤」深水埗AVA228的18樓D室,屬實用面積151方呎開放式戶,原於3月以354.5萬元售出,買家其後亦已簽署正式買賣合約,惟新近取消交易,料遭沒收12%訂金,涉資約42萬元。

有代理指,放寬按保後,不少準買家改為考慮購入面積較大的單位。(資料圖片)

納米業主借機套現「換貨」

新界「迷你戶」吸引力減,「納米樓」業主也借機「換貨」。美聯高級營業經理黃詠思表示,「環海‧東岸」成交量的確有所下跌,上月有約4至5宗成交,有業主以「平手」或「明賺暗蝕」沽貨,目的只是希望盡快「換貨」,「有啲業主有幾間(納米樓),咪放一間減磅,但之後個價都會揸番緊;有啲係見按揭(保險)鬆動咗,加上目前市況下外面有平貨執,咪加快套現,買出面嘅貨。」至於投資者,由於新盤優惠多,部分會先考慮購入一手樓。

有代理直言,過去數月生意影響最大的並非放寬按保或中美貿易戰,而是示威活動。(資料圖片)

美聯:市區樓繼續「劏」

以現時市況去看,「納米樓」熱潮似乎已經減退,美聯物業住宅部行政總裁布少明接受訪問時就直言,港府的政策推出後,「納米樓」成交有下跌趨勢,特別是新界區,「依家加多少少,500多萬已經買到大啲嘅單位。」

不過他認為,長遠而言對實力相對不足的年輕首置客來說,細單位仍有吸引力,特別是有意在市區置業的買家,「市區一、兩房叫價已經去到700萬、800萬,有啲要過千萬元」。相反新界區會減少,因此他認為,「納米樓」熱潮有可能略為減退,但不太代表完全無市場。

莊太量料未來「納米樓」有可能會消失。(資料圖片)

莊太量:發展商會「睇餸食飯」

不過中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量,卻有不同的看法,他直言未來「納米樓」有可能會消失,「只係少數人的需求,如果搵到替代品,買大少少,亦有錢去買,就無人需要納米樓。」

莊太量指出,過去買「納米樓」的多數是手頭上資金不充裕的人,惟現時有得選擇的話,準買家不會考慮細單位,「納米樓最多一、兩個人住,如果有家庭係非常之不方便。」因此估計,發展商會「睇餸食飯」,「相信會起多啲600、700萬嘅一、兩房單位。」

事實上,月初發展商嘉華接受訪問時,就率先表示考慮到過去流行的「納米樓」供求將近飽和,加上政府放寬按保計劃,減低買家興趣,未來其他發展項目會傾向多建中大型單位。

對於有指,放寬按保或令樓價急升,莊太量指樓價是否上升,需視乎經濟增長以及工資水平等,但不可否認的是,部分貼近800萬元的單位,其價錢一定會上升至800萬元的水平,「唔可以話一定會不斷升,都要經濟好,人人有工做,先維持到借貸。」



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