財經評論│樓市二手成交創六年半高 提早步入「小陽春」?

今年北水南來的資金推動下，港股於1月份一度突破3萬點大關，創近兩年高。財富效應更擴散至樓市，帶動一手樓及二手樓成交暢旺，有分析指樓市提早進入「小陽春」。今年1月新盤市場共錄約1458宗交，較12月份急升1.6倍；據代理數據顯示，單月二手成交更升至六年半新高。

根據《一手住宅物業銷售資訊網》官方資料顯示，上月新盤成交錄約1,458宗，較去年12月的568宗，按月急升1.57倍。新盤成交轉旺，主因發展商重啟推盤步伐，多個項目銷情亦未受疫情考驗。其中，售出最多單位的發展商為南豐，旗下將軍澳日出康城LP10售出逾350伙單位。至於會德豐地產於1月份亦沽出341伙，成交主要來自啟德新盤MONACO。

二手成交方面，地產代理中原表示，總結1月錄得370宗成交，較上月上升近三成，較上月大幅上升29.8%，創2014年6月以來的六年半新高。

代理樓價指數連跌三周 重返去年年中水平

雖然成交明顯轉旺，不過從樓價方面看，暫時未見大升跡象，仍是較為平穩。參考中原城市領先指數CCL最新報175.04點，按周跌0.63%，並連跌三周，累跌1.73%，相關指數重返去年5月初的水平（當時為175點）。指數具體反映本月初的樓市成交。

金管局總裁余偉文周一（1日）出席立法會時表示，去年本港樓市表現反覆，上季樓價微跌約1%，但全年表現仍按年持平，成交亦保持平穩，特別是去年11至12月總成交明顯增加約一成，當中受惠新盤銷情良好，帶動一手交投。不過他指，1月份二手成交表現亦良好，未見樓市周期有特別大轉變。

中小行積極推樓按優惠搶市佔

分析認為，一月份本港樓市的交投大增，一來是由於北水南來，恒指升至2019年5月初高位，帶動財富效應更擴散至樓市；二來亦是由於新年伊始，銀行對於樓按借貸的態度積極，大型銀行意圖保住市場份額，多會加推樓按優惠。

資料顯示，4大銀行現樓按揭市佔率減少4.4個百分點，至佔80.7%。中原按揭董事總經理王美鳳指，主要受銀行樓按取態轉積極，新批按息回落，加上按揭優惠增加，中小銀行亦跟隨大型銀行步伐而帶動。

同時，本港樓按利率政策跟隨美國低息環境，美國聯儲局上周會議表明，維持基準利率0%至0.25%不變，當局承諾將繼續買債直到經濟復蘇有顯著的進展，因此市場預期本港亦會跟隨維持低息，對買樓入市有正面推動力。

銀行體系結餘企穩4500多億元歷史高

截至1月底，香港銀行體系結餘為約4,570多億港元的歷史高位，並已維持超過4,500億元接近三個月。銀行「水浸」令樓按息率維持低位。

參考樓按指標利率──本港銀行一個月同業拆息(HIBOR)，現時仍處於跌勢，拆息由去年初平均2.08厘，急降至5月份穿1厘，下半年亦開始扭轉港元拆息高於美息的狀況，港元拆息於去年11月低至0.1厘十年來低位，現時1個月拆息平均為0.15厘。

失業率近十六年新高　樓價難以與實體經濟脫鉤

不過，值得留意的是，雖然低息環境下對資產價格有正面作用，不過樓價仍然會跟隨整體經濟環境、消費市場及就業市道掛鉤。本港受疫情困擾足足一年，最新失業率已經升至6.6%，創近十六年新高，超過24.5萬人淪為「失業大軍」。

上周公布的去年第四季本港GDP，按年實質下跌3%，較市場預期更弱。展望今年稍後時間，由於新冠肺炎病毒變種，疫苗注射的成交仍需時觀察，大行料今年經濟環境亦未有太大轉機。花旗發表研究報告指，今年首季防疫措施料續壓抑消費，特別是影響春節前後的消費，因此下調首季實質GDP增長預測至1.6%。

住宅租金指數連續兩年下跌

經濟的不景氣與及失業率高企，對於租金的影響，比樓價更明顯，差餉物業估價署最新數據顯示，去年全年租金指數下跌6%，連續兩年下跌，相較2019年中的高位，租金累積下跌10.9%。住宅租金收入，將對買樓放租的投資者，構成實際現金回報下跌，從而限制樓價的升幅。因此，要買樓入市前，亦應審慎考慮財政狀況及市場租賃需求變化。