世邦魏理仕:變種病毒Omicron疊加加息風險 港2022年挑戰重重

撰文:吳珈瑩
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世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平表示,過去一年營商環境逐漸適應新常態,市況漸趨活躍,但第五波疫情醞釀爆發、香港股市表現、美聯儲局加息因素下,令本港未來一年挑戰重重。陳錦平預計,來年商舖和工業物業市場的租賃需求增加,租金和樓價穩步增長,但寫字樓市場供應過剩,租金僅能回穩,難以出現明顯升幅。

2021年第四季寫字樓租賃市場相對淡靜,但2021年全年寫字樓新租務成交按年增長83%至410萬平方呎,僅佔疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險公司佔全年新增租賃活動的25%。儘管如此,2021年第四季寫字樓淨吸納量仍為負16.2萬平方呎,連續第九個季度出現負吸納量,九龍東是去年唯一錄得全年正淨吸納量的地區。

世邦魏理仕指,寫字樓空置率高企,且有大量新供應,租金難反彈。

寫字樓租金跌幅收窄 去年全年跌7.3%

全年整體空置率上升1.3個百分點,從2020年12月的9.9%上升至2021第四季的11.2%。總空置樓面面積達到910萬平方呎,再創歷史新高。九龍東是唯一一個空置率低於去年同期的地區。各個空置率有按年上升的地區中,中環區的空置率漲幅最溫和,僅升0.3個百分點。2021 年第四季整體租金按季下降1.1%,全年租金下跌7.3%,遠低於2020年錄得的17.4%按年跌幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示,她預計,空置率高企和新供應夾擊下,寫字樓租金難反彈,預計2022年甲級寫字樓租金將基本保持穩定,但在一些空置率較高的地區,租金可能繼續微跌。變種病毒Omicron 有社區傳播風險,但若年內能與內地在恢復部分通關,寫字樓市場的租賃勢頭或有望改善。

左起為黎尚文、溫運強、馮慧詩、陳錦平及甄浚岷。

舖位市場方面,租賃市場氣氛在2021年下半年有所改善,因此,第四季整體街舖空置率按季下降2.3個百分點至14.4%。當中,以尖沙咀地區空置率跌幅最大,按季下跌4.3個百分點至15.9%。整體空置率全年下跌1.3個百分點,其中,旺角是年內唯一空置率上升的地區,上升1.7個百分點。

2021年商舖租賃活動主力由餐飲、時裝及相關品牌,以及化妝品店帶動,佔2021年租賃交易的70%以上,其中餐飲業的份額佔接近50%。由於空置率相對較高,第四季的租金未見大幅增長。街舖租金在第四季表現持平,而全年街舖租金增長為1.2%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事溫運強表示,街舖空置率去年下跌1.3%,租金增長1.2%,預期今年街舖租金將有約5%升幅,前提是本港疫情受控,以及社交距離措施不會長時間收緊以導致租賃需求大幅回落。他指,政府收緊防疫措施,對餐飲行業有一定影響,據過往經驗,行業可加重外賣生意,減低影響。

工廈市場「一枝獨秀」

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部資深董事黎尚文指,倉庫租金按季上漲1%,全年租金增長3.9%,為自2014年以來的最大年度增幅。他估計,待通關及本港零售業市場復蘇後,倉庫租賃需求量將會上升,預計2022年工業物業有5%至10%租金增長,或成為表現最好市場。