銷售下滑資金回籠慢　內房還債壓力持續｜財經評論

內房資金緊張問題未完，融資規模亦見下降。內地克而瑞地產研究中心報告，去年100家典型地產商的融資額為1.28萬億元（人民幣．下同），按年下降26%，為近5年首次倒退，並創5年新低。

受累恒大（3333）、佳兆業（1638）、花樣年（1777）等房企債務違約，克而瑞指出，去年第四季內房融資降至冰點。內房融資額去年由高走低，首季融資僅按年微降5%至4,255億元，次季回落16%至3,773億元以下。去年下半年，企業違約事件頻現，第三季房企融資為3,079億元，按年跌32%，甚至到第四季，房企融資只得1,767億元，按年挫55%。

按融資結構而言，去年比重最高仍為境內債權融資，佔比49%。從融資額來看，地產商境內債權融資按年減少30%至6,351億元，境外債權融資額3,409億元，按年跌27%；股權融資和永續債各集資112億元和58億元，分別大幅下跌77%和88%。「三條紅線」政策出台後，永續債納入負債監管，企業永續債發債額持續降低。

值得留意的是，內房不單是面對融資問題，銷售下滑亦已成事實。克而瑞數據同樣顯示，去年12月百強房企銷售金額9,940.1億元，單月銷售業績按年下跌35.2%，全年百強房企銷售金額11.1萬億元，按年下降3.5%，這為房企銷售罕見出現倒退，同時平均目標完成率不到90%。

在銷售下滑的情況下，房企的資金回籠壓力加大之餘，如何還債亦繼續是個問題。克而瑞指出，地產商的整體償債壓力仍較大。雖然今年地產商到期債務金額達6,298億元，按年減少21%，但2020年第四季以來，地產商發債及到期債券呈現剪刀差，發債量少於到期量，加上房企海外評級被下調加大了融資難度，地產商一直承受還債的壓力。

部分內房趁有力融資時先行處理債務問題。旭輝（0884）昨早公布，要約購買尚未贖回的2022年到期5.5厘優先票據，尚未贖回金額為5.051億美元。公司擬主要以內部現金資源撥付要約，強調此舉是積極管理資產負債表內負債，以及改善其債務架構。

公司收市後再宣布，額外發行於2026年到期的1.5億美元4.45厘優先票據，將與去年5月17日發行並於2026年到期的3.5億美元4.45厘優先票據合併及構成單一類別。該公司擬根據其綠色融資框架，把額外票據發行所得款項淨額用於現有債務再融資。

另外，龍光（3380）昨天有一筆本金6,180萬美元及利息178萬美元的境外債到期，彭博引述龍光發言人指公司已經償付該筆債券。彭博資料顯示，龍光今年內到期的境內外債券本息合共17億美元，包括本月餘下時間內須支付5,250萬美元到期債息。

克而瑞研究中心預期，目前的市場底部尚未真正到來，短期內房地產市場仍難言樂觀，商品房銷售規模將步入無增長時代，並預計今年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。