銷售下滑資金回籠慢 內房還債壓力持續|財經評論

撰文:姚卓然
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內房資金緊張問題未完,融資規模亦見下降。內地克而瑞地產研究中心報告,去年100家典型地產商的融資額為1.28萬億元(人民幣.下同),按年下降26%,為近5年首次倒退,並創5年新低。

受累恒大(3333)、佳兆業(1638)、花樣年(1777)等房企債務違約,克而瑞指出,去年第四季內房融資降至冰點。內房融資額去年由高走低,首季融資僅按年微降5%至4,255億元,次季回落16%至3,773億元以下。去年下半年,企業違約事件頻現,第三季房企融資為3,079億元,按年跌32%,甚至到第四季,房企融資只得1,767億元,按年挫55%。

按融資結構而言,去年比重最高仍為境內債權融資,佔比49%。從融資額來看,地產商境內債權融資按年減少30%至6,351億元,境外債權融資額3,409億元,按年跌27%;股權融資和永續債各集資112億元和58億元,分別大幅下跌77%和88%。「三條紅線」政策出台後,永續債納入負債監管,企業永續債發債額持續降低。

值得留意的是,內房不單是面對融資問題,銷售下滑亦已成事實。克而瑞數據同樣顯示,去年12月百強房企銷售金額9,940.1億元,單月銷售業績按年下跌35.2%,全年百強房企銷售金額11.1萬億元,按年下降3.5%,這為房企銷售罕見出現倒退,同時平均目標完成率不到90%。

克而瑞指出,地產商的整體償債壓力仍較大。今年地產商到期債務金額達6,298億元人民幣,但發債量少於到期量,地產商一直承受還債的壓力。

在銷售下滑的情況下,房企的資金回籠壓力加大之餘,如何還債亦繼續是個問題。克而瑞指出,地產商的整體償債壓力仍較大。雖然今年地產商到期債務金額達6,298億元,按年減少21%,但2020年第四季以來,地產商發債及到期債券呈現剪刀差,發債量少於到期量,加上房企海外評級被下調加大了融資難度,地產商一直承受還債的壓力。

部分內房趁有力融資時先行處理債務問題。旭輝(0884)昨早公布,要約購買尚未贖回的2022年到期5.5厘優先票據,尚未贖回金額為5.051億美元。公司擬主要以內部現金資源撥付要約,強調此舉是積極管理資產負債表內負債,以及改善其債務架構。

公司收市後再宣布,額外發行於2026年到期的1.5億美元4.45厘優先票據,將與去年5月17日發行並於2026年到期的3.5億美元4.45厘優先票據合併及構成單一類別。該公司擬根據其綠色融資框架,把額外票據發行所得款項淨額用於現有債務再融資。

另外,龍光(3380)昨天有一筆本金6,180萬美元及利息178萬美元的境外債到期,彭博引述龍光發言人指公司已經償付該筆債券。彭博資料顯示,龍光今年內到期的境內外債券本息合共17億美元,包括本月餘下時間內須支付5,250萬美元到期債息。

克而瑞研究中心預期,目前的市場底部尚未真正到來,短期內房地產市場仍難言樂觀,商品房銷售規模將步入無增長時代,並預計今年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

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