【博評】淘汰地產霸權，才能在樓市泡沫爆破後浴火重生

在上一次樓市泡沫爆破之際，我曾撰文呼籲地產經紀集體轉行，共同追尋香港新的經濟火車頭，開拓新的發展路向，不要再戀棧那些看似垂手可得的「搵快錢」機會。結果當然遠出乎我的預料，過去十年香港經濟從低谷反彈，「地產霸權」竟較過往更全面滲透，無遠弗屆。

香港浴火重生的機會

不過，後來認識了一位開農場的朋友，告訴我原來當年真有不少地產經紀，失業後跑到農場去找工作；還說由於他們豐富的銷售經驗，賣菜的成績也不比賣樓遜色！以上所述全屬真人真事，絕非我杜撰出來的故事！

賣樓和賣菜其實有個極大的共通點，就是均為依附土地的「地產」生意，分別只在於所賣的，是「房地產」抑或「農地產」而已。

香港樓市泡沫很快又會再次爆破，上一代的地產經紀大可金盤洗手，或學施生搞搞慈善事業去也；但對新一代的地產經紀而言，卻仍需要對當年相同的兩難抉擇。上述故事給我的最大教訓在於：不是說地產經紀不想轉行，轉而追尋一個更美好的、可持續發展的香港；問題更在於外在環境能否配合。不是每個香港人都會買樓，但肯定每日都要食菜；然而當年若真有地產經紀當上全職農夫，到了今天很可能仍然三餐不繼。

問題顯然不在於如主流論述的理解：「房地產」必然更具市場競爭力，「農地產」則必然沒有市場競爭力——就以美國為例，在資訊科技以外，最具競爭優勢的大概就只有農業了——而且美國的農業優勢也不是千秋萬世的。問題顯然在於整體市場環境能否配合，令新興產業存在發芽滋長的空間，適時淘汰過時和失去優勢的舊產業。

如此在樓市泡沫爆破之後，香港才會有浴火重生的機會。

痛苦和曲折的範式轉移

問題是所謂「整體市場環境」到底是什麼？這裡希望帶出Carlota Perez在《Technological Revolution and Financial Capital》（2002）一書的洞見，指出新舊產業交替涉及「技術經濟範式」（techno-economic paradigm ）的轉移，乃是一個痛苦和曲折的歷程。即使人們早意識到舊產業江河日下，無以為繼，卻絕不意味新產業能順利接棒，繼往開來。這主要涉及資本、文化和制度各方面的結構因素。

一個Perez常用的例子，是廿世紀初汽車的大規模生產（mass production）已經出現，但真正全面普及卻是二戰後，當城市規劃、公路網和油站等全面建立起來之後。箇中更涉及人們生活方式的巨大轉變，以及政府相關政策的配合等等。凡此種種，皆意味新產業的天時地利人和全面成熟，新範式才能成功奠基下來。

在這個漫長的轉型過程中，舊產業積累大量欠出路的資金，成為新產業冒現最必要的融資；但這些資金旨在追逐短期投機利益，往往偏向泡製「非理性亢奮」（irrational exuberance），並不構成對新產業長遠發展的健康助力。對此Perez稱之為金融資本（financial capital），以區別於更具建設性的生產資本（production capital）。此外屬於舊範式的廣泛社會經濟力量，難免對新產業加以抗拒和排斥；新產業則對社會生活帶來新的衝擊，形成劇烈的社會矛盾甚至國際衝突。此正是熊彼德當年所稱的「創造性破壞」（creative destruction）。

當然，雖然舊範式已愈趨走下坡，但「爛船也有三分釘」，總會讓人戀棧和死抱過去的成就。十九世紀末，大英帝國依賴無數殖民地源源不絕的資源，反倒構成本土工業停滯不前的阻力。美國和德國則成勢崛起，成為帶動全球新範式的火車頭。若非希特拉在二戰中打敗了，納粹主義便會成為廿世紀的新範式。

回首香港，地產霸權的舊範式異常穩固，甚至難以令新產業有立足的空間。各項因素包括舊產業在政治上的影響力，市場壟斷帶來極為豐厚的暴利，聯滙令投機性的金融資本源源湧入，中港融合進一步注入新的投機動力等等。凡此種種，皆意味低效低能的舊範式得以久延殘喘，在此毋須一一細表。諷刺的是，這些因素都在Perez前書第8章中清楚論及。

（文章純屬作者意見，不代表香港01立場。）