【來稿】重量不重質迷你盤湧現　政府乃始作俑者

筆者對發展商以「幫年輕人上車」來合理化公司的做法，並且不斷推出低質迷你新盤，本來就難以苟同，個人亦不好此類迷你單位。始終這種迷你單位供應不斷增加，但需求卻有見頂一天，又少了收租客捧場，相信承接力定必轉弱，從投資角度有一定隱憂。

文：地產小子

繼尖沙咀牙籤樓 AVA62 的迷你單位，香港的蝸居樓又有新突破。

盲目追求供應量　造就低質迷你盤

俊和的屯門菁雋，hall size 單位，加上潘生的「皇帝都係瞓張床」哲學討論，熱爆全城。不過翻查資料，地契原本規定俊和要發展 140 伙住宅單位，但最終以狂劏 356 伙超額完成，比地契的要求多出 150 %。最細的單位只有 128 呎，連車位面積都不如，令「上車」跟「置業」正式劃上等號，買得到的家跟買得到的車，感覺其實差不多。

迷你單位問題，源於早年政府盲目追求房屋供應量的數字增長。由 2011 年開始，政府在賣地條款中加入「限量」及「限呎」條款，規定批出地皮的最少建築單位數目及建築單位面積不得多於 500 呎。政府批出有下限無上限的「限量地皮」，變相鼓勵一些發展商劏得幾多得幾多。表面上是提高了房屋供應量，實際上卻為市場帶來大量只談數量不談質量的迷你單位。

未來兩年更會是迷你單位落成高峰期。據統計，合共有約 21 個樓盤，超過 6,000 個迷你單位將會應市。根據 2015 年施政報告，政府估算未來五年每年將會有 14,600 個私營房屋單位落成。換句話說，未來兩年 29,200 個落成單位中，迷你單位就佔了市場供應的最少兩成。

迷你新盤無疑會吸引一群手頭現金不足的首次置業人士，滿足他們上樓的虛榮心。但如此大量的迷你單位同期應市，市場一時難以消化；加上在新印花稅例之下，所有非首置稅率已經劃一上調至 15%，非首次置業者的買樓收租客相信亦會考慮到回報率問題，將由此類迷你單位，轉投其他較大的 A 類（實用面積少於 40 平方米）甚或 B 類（實用面積為 40 至 69.9 平方米）單位。

迷你盤需求或見頂　投資存隱憂

坦白講，筆者對發展商以「幫年輕人上車」來合理化公司的做法，並且不斷推出低質迷你新盤，本來就難以苟同，個人亦不好此類迷你單位。始終這種迷你單位供應不斷增加，但需求卻有見頂一天，又少了收租客捧場，相信承接力定必轉弱，從投資角度有一定隱憂。所以若然購入這類單位，最好有長期自住的打算。

房屋市場生態是否失去平衡，見仁見智。不過，今日的單身上車客，除非大家打算獨居一世，否則長遠而言總有成家立室的一天。屆時一家幾口又怎麼能夠屈就於百幾呎的車位 size 的迷你單位，很快就會想遷去較適宜居住的生活空間，換樓目標最終依然是面積較大的 B 、C（實用面積為 70 至 99.9 平方米）類單位。

話說回頭，細心研究一手供應，不難發現口碑較好的一些發展商，並無此類迷你盤，推出的單位最少有 250 至 300 呎，發展商高層甚至公開表示，絕對不會推出迷你單位。對於這些價值，筆者頗為欣賞。錢，係要賺，但無謂有風駛盡𢃇，劏到盡一盡，畢竟香港地無論社會經濟很快就一個循環，種下的因，很快便有果。

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