【來稿】房屋政策：不變？萬變？言之尚早！

這邊廂，行政長官選舉如火如荼。那邊廂，各大發展商亦積極計劃推出新盤。
香港在2017年第一季的最後一個月，其實比起想像中的更熱鬧，各人將會各有各忙。

文：地產小子

話說，金局管總裁日前到立法會財委會解畫，表示去年十一月加辣至今，一、二手樓成交量有顯著回落跡象，仍然未有足夠數據去斷定新辣招成效；字裡行間沒有說的一句，所指其實就是辣招對樓價的影響。要知道，令交易宗數減少，並非辣招最主要目標；樓價要是繼續上升，辣招也是徒勞無功。

誠然，歷史沒有如果；政府可以說沒有辣招，樓價升得更厲害。反過來說，另一邊廂也可以說，沒有辣招令供應減少，說不定價格也不會更高。不過有一點可以肯定，在成交量低的市場，個別成交對平均成交價的影響也更大，價格的波動也更明顯。所以當陳德霖說「樓價反覆」的時候，我只可以說那是自然不過的現象。此外，二手成交的供應，個別業主的考慮因素，錯綜複雜，也難以預測，故此一手樓的成交價，指標的意義也更明顯。當然，這也不是甚麼新聞。

農曆新年是傳統樓市淡季，四天假期當中，十大屋苑只錄得兩宗買賣，一手樓則有十六宗成交，是四年最多。通常，在節目過後，氣氛都會相對回暖，但至於是否能夠稱為「小陽春」，則見仁見智。有估計指，農曆新年後將有超過五個新盤，合共近四千單位推出市場，連同一月份之千六宗一手樓成交，首季一手成交有望破五千宗水平；甚至有地產代理已經計劃增聘人手，應付新盤潮下的陣地戰。

事實上，根據運輸及房屋局數據，截至去年底，興建中未售出單位約64,000個，位處「熟地」而可隨時動工的單位約24,000個；估計在未來三至四年，一手私樓潛在供應量最少有94,000伙，也是自2004年9月以來最高紀錄。

坦白說，政府或許已經出了洪荒之力，嘗試調控樓市。記得在五年前，梁振英仍未當選特首，社會普遍的預期是他會直接威脅到地產發展商的利益。事過境遷，梁振英「出招」後，一手私樓市場潛在供應量大增；反觀公居屋未來五年落成量，根據房委會的數字，僅得1.5萬個單位，與當局定下2.8萬目標仍有一大段距離。再說，市建局推出煥然壹居的「樓換樓」項目後並無大作，「港人港地」的啟德1號同樣令港人無以為繼。如今看來梁振英的政策，客觀的效果，卻是將供應的重心，轉移到一手新樓。

很難斷言當前這種局面，是否梁振英有意一手促成。不過，故事的教訓很清楚，就是政策對市場的影響，沒有三五七年未必見真章，所以也不應該用太過直線的思維去預測結果。今次行政長官選舉，政網所提出的「變」，例如丁居合人，又或者「不變」，例如增建公屋，最終究竟會有甚麼結果，今天恐怕是言之尚早。

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