【來稿】中資高價投地　為何如此進取？

短短4個月內，中資發展商在香港搶去五幅地皮，合共斥資近 500億元。由於中資連續高價奪地，引起市場及香港很多人很大的反彈。
在此，筆者先澄清本人為土生土長的香港人，但亦希望香港人不要凡事用太政治的負面觀點，去看待任何在香港投資的內地機構及內地同胞。

文：高瑩樂

我們先看看500億元對中資來說代表什麼。內地銷售最好的恒大，其去年銷售額為 3,733億元人民幣；香港銷售最好的新鴻基地產香港地區去年銷售額為 364億元，但有趣是兩家公司的房地產公司的「淨利潤」卻差不多，銷售連租賃收入的凈利潤都約在 200多300億元之間。這數據究竟反映了什麼？

香港多年來樓價以倍數上升令無數市民痛苦，年輕人沒有明天及經濟停滯不前的背後，充斥著家族式地產商壟斷香港經濟，多年來一直牟取不合理暴利的狀況。

香港地產商昔日壟斷謀暴利

回顧過去，香港地產開發商多年前以很低價購入的地塊、農地，以及改用途低價取得的地塊，有否因為低價買回來，因支持香港未來而低價賣出？

很多朋友不奇怪中資來港投資，但不明白中資為何如此進取，希望了解原因。在此，我相信以上的簡單數據已有一個概念解釋了，再以簡單數據分析一下：

以恒大為例，根據上市公司報告毛利率約28%，萬科亦只有22%，扣除內地利息開支高昂、非常煩瑣及高昂的稅後淨利潤約8%至10%；未計內地政策主導市場的風險及很多地塊要連同現時產能過剩、回報低風險高的商場一併開發，風險極高，要真正能賺 錢及有現金回報很困難。

根據上市公司報告：香港以新鴻基地產為例，其香港銷售毛利率高達 38%，由於香港稅率簡單，及對地產發展商傾斜優惠,浄利潤約30%以上。加上香港地少人多，商業由寫字樓到商場幾乎是無不賺錢的項目，新鴻基為例去年租金的毛利潤約為139億。

中資來港投地解融資困難

去年內地再次嚴格調控樓市，包括限價、限購、限貸、限炒，加上資金平台也是一個重點。如果在香港有平台可以取得資金買下一個資產，這就方便得多了。例如連奪三塊啟德地的海航集團在香港起碼有五間上市公司，這樣融資就方便了，也未必要將錢由在岸搬到離岸，直接在香港完成融資、交易，就不算走資。同時亦增加了集團的資產組合，所以會不惜一切買貴地。

中資發展商多年前不了解香港地產的玩法，紛紛尋找港資合資，先學習了解遊戲規則及模式的過程，當然交足學習的學費。這幾年香港樓價愈升愈有，在以上一系列誘因下，香港這塊肥豬肉當然相當吸引中資發展商，加上中資追求較低毛利，所以能在地價中出手更高。

我們應用事實數據、理性、邏輯去思考，部分香港人是否應該無理性地支持多年來損害香港經濟，民生的港資地產霸權？還是應該引入優質有能力的中資競爭者，改變多年來香港家族式發展商壟斷香港房地產市場賺取暴利？

冀中資棄霸權式暴利回報

事實上，現時很多香港發展商已沒有道德可言，地塊成本1萬元持貨 2-3年出售為3-4萬元，但為了賺盡利潤，不惜一切手段，從以往的外牆掛件、冷氣機房、會所等等當為面積出售，到今天4梯34伙等不同模式的「監獄式」面積住宅，起完一棟又一棟，鬧出數千萬元豪宅的主人廁大肚婆進不到，工人房只可容納哈比人睡覺等笑話，令人嘆為觀止。

試想想特首董建華任期完結後，曾蔭權、許仕仁為首的特區政府一直暫停賣地、停建居屋、停止開發土地資源、放鬆棕地使用功能及規管，導致樓價以倍數增長的最大得益者是中資嗎？多年來多個非牟利團體及不同人仕以不同形式包括無理性的司法覆核、武力抗爭反對，令土地供應嚴重延長及不足，就是造成香港發展商賺取暴利主因，最大利益者是中資嗎？背後處處均見香港某些發展商的影子，相信中資發展商的參與後會平衡香港房地產市場，政府未來在釋放土地資源時面對非牟利團體及不同人仕的阻力相應應該會較少，反正參與者越多，對消費者越好。

在此誠摯寄語中資發展商，不要追求香港地產霸權式的暴利回報要求，以專業、道德提高香港人的居住水平、質素，以及提供合理的居住環境給香港人，協助香港重新創建一個真正的宜居城市。

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