【辣招】港府已向樓市跪低投降？！
非常遺憾，政府內部似乎已有個共識，就是無法馴服當前樓市狂潮。
運房局局長張炳良在立法會公開表示，基於低息及寬鬆幣策，加上需求持續增加，不諱言指需求管理措施已不能解決問題。前任政務司司長、候任行政長官林鄭月娥早前亦說，需求管理措施雖有一定成效，但卻難逆轉樓市升勢，故上任後的首要工作乃增加供應。
以上說法，無疑都指向一點：「辣招」經已不再管用，將來亦未必考慮「加辣」，而只會改循供應方面入手。
事實上，前任財政司司長曾俊華在競選特首時，亦提出了六成市民居於公營房屋的目標，至於需求管理方面，同樣跟林鄭一般在政綱內隻字未提，主要均從增加供應入手。
眾所周知，增加供應縱是王道辦法，惟缺點是「遠水難救近火」；現在政府有此共識，無異於向樓市發布一個訊息：港府已對當前樓市跪低投降，在不打算再「加辣」遏抑樓價的同時，只會改以公營資助的辦法協助置業。這跟以往官腔，例如「政府會密切留意市況，必要時會加推措施」云云，明顯大不相同。果如是，樓市「只升不跌」的預期豈不愈演愈烈？
箇中關鍵，乃需求管理措施真箇不管用嗎？答案，恐不在於管不管用，而是措施力度夠不夠強、範圍夠不夠廣。
例如，針對短炒投機的「額外印花稅」（SSD）－－即在購入住宅物業後的半年至3年內賣出，視乎持有時間須要額外繳付10%至20%的稅率－－便令相關行為特別是「摸貨」大幅減至佔整體樓市幾個巴仙。不過，如果進一步提高稅率，例如劃一徵收樓價的100%，換言之，唯有在物業升值一倍後才有利可圖，試問短炒投機豈不馬上絕跡，乃至將最後的幾個巴仙都抹殺歸零？
同一道理，也適用於針對非本地買家 (包括外來買家和公司）的「買家印花稅」（BSD）－－即購買住宅物業時要多繳付15%的稅率。只要將稅率進一步上調，例如變成100%或以上，除非相關買家有特殊需要，否則誰又來港買樓了？當中，實無需擔心會影響到香港經濟及正常的人員往來。由外地學生、到派駐人員（expat）及其公司等，相信都會轉買為租；誠然，這或將推高樓價的力量驅逐至租務市場，惟至少，這定能大大降低外來的投資需求，好讓住宅物業回歸到真正居住用途上。
至於針對第二套房或以上的「雙倍印花稅」（DSD），則是當前最應該大幅收緊的「加辣」工具。最近本港樓市重拾升軌，相當程度乃是本地投資者入市所致。「一契多伙」成交金額高佔整體四分之一，就是一大例證；有見及此，當務之急固然必須堵塞相關漏洞，畢竟就連金管局都向銀行發信，形容「一契多伙」為「明顯投資行為」，那麼，一直強調要理順樓市的梁振英政府，又怎可對此顯然違反政策原意的情況視若無睹？
除此以外，「雙倍印花稅」所謂的「雙倍」稅率，也存在著不小的上調空間。例如，現時200萬元以下物業只收1.5%，升至300萬元亦僅收3%，400萬元則是4.5%，600萬元為6%，直到2000萬元才徵7.5%，2000萬元以上就以8.5%封頂，可以看到，如斯「低稅」的阻嚇力度顯然稱不上「辣」，未必發揮到遏抑投資者入市的效果。數字反映，去年11月「雙倍印花稅」生效之後，12月份的300萬至500萬物業成交減少42%，500萬至1000萬元就減53%，1000萬元以上則減57%，這既顯示「雙倍印花稅」確曾產生震懾作用，而且成交金額愈多、所涉稅率愈高，所帶來的遏抑力度也就愈大。只可惜，今非昔比，來到最新3月份，在樓市氣氛再度暢旺的情況下，各類物業的交投數字幾乎返回「雙倍印花稅」生效之前，包括千萬元以上的成交亦然，無疑證明了當前6%至8.5%的稅率已不再足夠。如前所述，當局實有必要進一步上調稅率，例如將稅率上限增至10%以上，並且不論樓價皆劃一將第二套房的稅率上調到10%以上，「雙倍印花稅」才不致於名存實亡、真真正正發揮效果。（何況，以夫婦二人來看，以個人而非家庭為政策單位，實已容許家庭擁有所謂第二套房，不會過份影響港人鍾愛的一層自住、一層放租的玩法。）
總括而言，需求管理措施實無管不管用的問題，而只有力度夠不夠強的問題。
另外，需求管理措施亦可擴大適用範圍。上述三項新增稅則，分別針對了短炒投機者、非本地買家、以及第二套房買家，手段都是透過提高買賣成本和門檻，從而壓抑市場上的買賣需求。可是，類似措施亦有重大缺點，除了已嫌力度不足之外，就是同時壓抑了賣家放盤誘因，因而導致二手樓市在供應不足下「乾升」；也就是說，盲目提高稅率「加辣」，不排除會適得其反，令二手供應更加緊絀。
而且，重要的是，現行「辣招」亦未針對提高持有成本，賣家實無誘因沽貨離場。所以，下一波的「加辣」，實可針對提高持有成本。事實上，所謂低息因素，其根本效果也在降低供樓成本亦即持有成本。為了抵銷低息效應，政府循其他途徑托高持有成本，毋讓美國幣策過度影響本港樓市及金融體系，某程度絕對順理成章。尤其是針對第二套房以上的物業，由最簡單地調高差餉及地租的稅率，到引入其他稅項以產生變相加息的效果，都可增加持有物業的成本，驅使收租業主離場從而增加二手市場供應。又或退一步言，更加基本地不再在預算案寬免差餉地租，甚至取消供樓利息可以扣稅的安排，也是因時制宜的合理做法。
說到底，要令樓價下跌，政府可用政策工具依然很多，斷沒道理發放向樓市跪低投降的訊息，適度上調「辣招」的稅率及引入更多「辣招」都是方法。增加供應固然是好，這不單有利壓抑樓價，亦有望壓抑租金，更可提高港人的人均居住面積與質素；但是，當局卻絕對不應被視為唯一的治理手段，不論現屆政府抑或下屆政府皆然。
（文章純屬作者意見，不代表香港01立場。）