房住不炒.下 | 從土地供給破房屋問題 建立長效樓市調控機制

撰文:楊瀅瑋
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踏入2021年,主管港澳事務的國務院副總理韓正、港澳辦主任夏寶龍、中聯辦主任駱惠寧紛紛「點名」香港的土地、房屋問題。近日更傳中央駐港機構將於「七一」前後進行大型落區活動,深入家訪劏房、公屋住戶等基層市民,釋放對「房屋問題」的熱切關注。特區政府想打破「忠誠廢物」、「橡皮圖章」等質疑,就應該從中央和市民最為關注的「樓市」着手,參考內地「房住不炒」的調控,提高在土地、房屋問題上的治理效能,讓房屋回歸「居住」的本質。

承接上文:房住不炒. 上 | 中國打擊樓市炒風 香港依然深陷炒樓泥沼

港府調控無力

很可惜的是,在中央定調「房住不炒」的第五年,香港絲毫沒有學會內地調控房地產市場的手段或魄力。

「房地產開發是供給端的概念,不能等到市場需求失衡了才從需求端下猛藥調控。」中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市前市長黃奇帆在著作《結構性改革:中國經濟的問題與對策》中曾點出內地「房地產調控失衡」的問題:「一些地方政府習慣採取行政的、短期的、碎片化的措施,缺少穩定的、長周期的、法制化的措施……很多時候僅在需求側調一調、控一控、緊一緊、縮一縮,較少在供給端上進行有效的結構性調控。」

前任重慶市長黃奇帆。(資料圖片)

雖然黃奇帆批評的是內地地方政府,但特區政府過去的土地房屋政策亦明顯存在以上短板。正因為政府執着於「小政府、大市場」思維,推出的政策每每只是需求端的「微調」,而沒有從「供給端」入手,破除土地和房屋供應短缺的根本性矛盾。

什麼是需求端的「微調」?即是針對房地產市場的需求方,即購房者(無論自住或炒客),所推出的「小修小補」政策,看似對樓市衝擊很大,但不足以傷其根本,更不能稱為是「長效」的。例如,被稱為「辣招稅」的三項「物業印花稅」,雖能一定程度上打擊炒樓客,但成效甚微。疫下的樓市轉手依然火熱,據稅務局最新資料,因持貨不足三年而需要支付的額外印花稅(SSD),4月份錄得43宗,較3月的34宗增加26.5%,創近兩年高位,至於涉及稅款為2,390萬元,按月升24.5%。

更可怕的是,政府在需求端的「微調」往往是「鼠目寸光」,看似能夠解一時之困,卻會埋下更為危險的長期炸彈。例如,政府於2019年的《施政報告》中宣布放寬樓按,首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。此舉原意是讓更多負擔能力處於邊緣狀態的市民上車,但高槓桿率的房貸額於危如累卵的樓市而言無疑是「火上澆油」,更增加了一旦樓市泡沫爆破伴隨的財金風險。若爆發金融危機,大量入市者將會背上一筆巨額「負資產」。

亞洲金融風暴來襲後,香港股樓齊跌,經濟陷入蕭條。(美聯社)

相較之下,特區政府在供給端的調控和長期規劃則是遲緩罕見。例如,針對發展商囤積單位、加快樓宇供應的「一手空置稅」,自2018年提出草案後就遇到大量阻滯,去年11月又受疫情經濟下行影響,宣布撤回法案。截至2020年12月底,已落成樓宇並取得入伙紙而未售出的私人住宅數目合共1.23萬伙,較2019年底的9,900伙上升約24%。

又如,公營房屋供應嚴重短缺,卻毫無好轉迹象。根據香港房屋委員會最新數據,在2021年3月底,仍有15.3萬宗一般公屋申請和10.05萬宗非長者一人申請,合共25.3萬宗申請。而一般申請者和長者一人申請者的平均輪候時間分別為5.8年和3.6年,較上一季上升了0.1年和0.2年。

電視劇《香港愛情故事》圍繞著一個居住公屋的香港家庭展開,展示了高樓價為港青所帶來的生活壓力。(《香港愛情故事》劇照)

然而,雖與廣東省政府類似,香港政府亦定下了30萬個公營房屋單位的目標數字,但有智庫團體已經推算未來四年的供應仍將落後接近三成。

政府常常以「土地供應不足」搪塞,其實是缺乏對土地供給的調控。可供建設公屋的用地,事實上包括對普羅大眾影響較低而土地使用率不高的700公頃俱樂部用地、被荒廢了的1,200公頃棕地、近年輿論交鋒甚為猛烈的1,200公頃丁地,以及發展商在新界囤積的1,000公頃農地,但政府為了遷就既得利益者,逃避其調控的責任,對以上用地選擇「視而不見」。

相較之下,內地政府的供給端結構性調控比香港積極得多、重手得多。例如,針對過去學習「香港模式」試行「土地出讓制度」而導致的地價大漲問題,內地22個城市於今年開始試行「集中供地」模式。此舉是為了破除發展商槓桿搶地、囤地,地方政府推高地價而增加「土地財政」收入的惡性循環,從「控制地價」開始來「控制樓價」。

主管港澳事務的國務院副總理韓正,在北京接見特首林鄭月娥。(資料圖片)

早前,國務院副總理韓正在北京會見出席全國「兩會」的港區代表期間,頻頻提及香港的「房屋問題」和「貧富懸殊」,又要求治港者切實解決香港深層次矛盾。韓正指出,解決房屋問題須先達致「全社會共識」,再配合完善的「頂層設計」、「長遠規劃」,然後才能「大手筆處理」及「逐步實現」。中央已經「畫公仔畫出腸」,要求特區政府制定長效性、系統性的土地房屋政策,逐步破解「房屋問題」。若政府還用所謂的「辣招」、「過渡性房屋」來回應中央,自以為是有效的房地產市場調控手段,那「房炒不住」只會是香港的長期事實,樓市泡沫亦永遠不會被打破。

上文節錄自第266期《香港01》周報(2021年5月24日)《 對照內地「房住不炒」 香港深陷「房炒不住」泥沼》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊,瀏覽更多深度報道。

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