策解．預算案｜英美「禁止追租」出大問題　港府必須防微杜漸

第五波疫情嚴格收緊社交措施，街上人流稀疏，很多處所暫停開放，不少店舖生意蕭條，有的甚至無法應付昂貴月租而面臨結業。財政司司長陳茂波在剛剛發表的《財政預算案》當中，就此提出將會立法禁止業主向受是次疫情影響的指定行業追租。這個「驅逐租客禁令」的權宜之計並不新鮮，早在2020年中新冠疫情席捲全球後，已在美國、英國、新加坡等地推行，用以紓緩商戶經濟壓力；不過，該禁令也衍生不少社會問題，包括業主與租戶的租金債務爭執——特區政府如果未能及早預見、致力防微杜漸，從而找出更加完善的執行方案，那恐怕只會「好心做壞事」。

自2020年新冠病毒疫情爆發以來，由於經濟表現受挫，特區政府已經不下一次呼籲業主主動減租，以紓緩中小企壓力，無奈大多業主仍然「企硬」，導致商戶經營困難。疫情好不容易淡化了一陣子，去年底又捲土重來，當局不得不嚴厲收緊社交措施，街上人流減少，市民消費力下降，那些商戶再受打擊，現正面臨結業危機。

財政司司長陳茂波周三（2月23日）發表任內最後一份《財政預算案》，就此提出中小企的「救亡計劃」——立法禁止業主對指定行業未能如期繳交租金的租戶，終止租約、服務或採取其他相關法律行動，為期三個月，政府可按需要延長最多三個月，法例會在六個月後自動失效。在百業待興的情況下，這個無可奈何的權宜之計也許有助小商戶捱過第五波疫情；然而，參照早已推出有關禁令的英國、美國及新加坡等地的執行經驗，它也衍生了不少問題，特區政府萬萬不要以為立了法例就等於萬事大吉。

英國：債務成「計時炸彈」

英國疫情嚴重影響商戶及市民的收入，當地政府為了保障商戶的利益及防止基層因經濟困難而流落街頭，早於2020年3月尾推出「驅逐租客禁令」，而該項禁令適用於住宅租戶及商業租戶。就住宅租戶的驅逐禁令已於2020年9月20日終止，而商戶的驅逐禁令依然持續至今年3月25日，亦不排除會繼續延長。

在疫情之初，英國的零售業、酒店業、娛樂業如酒吧、咖啡店等受到重創，只好推出禁驅逐令「吊住條命」；但如今英國已逐漸放寬防疫措施，經濟也開始復甦，針對商業租戶的禁令為何仍要延續？原來，這與禁令所衍生的「債務計時炸彈」息息相關。英國《金融時報》報導指出，全英國的商業租戶截至去年6月已拖欠近60億元英磅的租金，若政府貿然撤銷驅逐禁令，業主將會開始追討龐大數目的債務，成千上萬的商戶將會面臨結業，並製造大量的工作崗位流失，這個後果對於英國經濟而言是無法承受的損失。

事實上，英政府官員曾於2020年9月探討如何應對撤銷禁令後業主的收租行動，及後公佈一項《自願行為準則》（Code of practice for commercial property relationships following the COVID-19 pandemic），讓業主及租戶雙方可以自行根據準則，通過協議安排支付租金。然而，具租金債務爭執的業主及租戶數量實在太多，即使公佈這項準則，也未必能夠在短時間內處理好問題；再者，並非每個業主及租戶都能就支付租金的安排達成共識，屆時便需要第三方協助作出具法律約束力的決定。

因此，去年6月時任財政部首席秘書、現任內閣辦公室部長巴克萊（Steve Barclay）宣佈驅逐商業租戶禁令延長九個月至今年3月，而政府則在這段時間籌備《商業租金（冠狀病毒）法案》（The Commercial Rent (Coronavirus) Bill）。這項法案將成立一個具法律約束力的仲裁系統處理有關租金債務危機，並會就租客和業主的債務爭議金額發出禁制令，直到仲裁完結才可進行索賠。該法案目前處於上議院的「報告階段」（Report Stage），即將進入「三審」，但相信即使日後通過並刊憲，仍需不少時間「拆彈」。

美國：資助嚴重滯後

除英國之外，美國也是其中一個國家於2020年3月發出驅逐租戶禁令，與英國相異之處是，美國的措施只適用於住戶、非牟利機構及員工人數少於50人的小型企業。

它由每個州政府按照實際情況自行決定是否延長禁令，以加州政府為例，其驅逐禁令已延長至今年三月，但西雅圖的禁逐令則於今年2月28日已到期。美國疾病管制與預防中心（CDC）在頒佈驅逐禁令時，也列明商業租戶於禁令期滿後最多六個月內要償還過去50%的到期租金，以及最多12個月內全額償還逾期租金，但業主不得收取利息。另外，禁令亦要求商戶填寫表格，並向房東提供證明文件以證明自己因疫情影響而無法繳付租金，而美國政府則會向業主和租客提供相關援助。

然而，有不少業主反映，禁令出台後出現租客故意拖欠租金的情況，而有部份業主更因失去租金收入難以繳付房貸及保險金。即使政府已向地方政府撥款460億美元用於業主及租戶的資金撥助，但至去年8月為止，資金僅動用了30億美元，進度嚴重滯後。這樣的安排更容易挑起業主與租戶之間的爭執，亦無法妥善協助租戶及業主渡過難關。

港府必須防微杜漸

參考外地經驗時，尤其需要從人家的失敗或錯誤中學習，才能及早堵截將來可能出現的問題。按照《財政預算案》所言，「禁止追租」的措拖只會最多延長至六個月，因此租戶會拖欠的租金應該不會「滾得過大」；不過，在落實禁令的過程中，也有幾點需要注意——首先，政府亦應盡早推出指引，協助業主及租戶訂立適合的還款期限，而還款安排不應過於苛刻，方能令租戶「保住飯碗」；其次，為了更好處理業主與租戶之間的爭執，政府可設立專責調解小組，以介入處理雙方無法自行達成共識的安排；第三，《預算案》指銀行將會彈性處理因禁令而影響還款能力的業主，但「彈性處理」這個字還是過於虛浮，當局有必要為業主提供相應保障，例如參考新加坡做法，除了向業主退回一定金額的物業稅，也會向業主提供0.64個月至0.8個月的租金，以緩解其還款需要。

當然，驅逐禁令只是在特殊時期使用的特殊措施，並非可長期緩解租金壓力的治本之道。《財政預算案》提到，即使受疫情影響，樓價依然緩緩上升3%，工廈售價和租金則明顯回升，可預視的是未來疫情受控後，樓價及租務市場價格必定急速回升，屆時租戶的財政壓力將會更大。疫情以來，特區政府往往囿於「自由經濟」枷鎖，盲信市場將會自行調節租金，所以不願禁止業主加租，結果就是在「保障私有產權」的情況下「犧牲弱勢權益」。當然，租金昂貴並非疫情才有的問題，長遠而言，政府既要增加租務市場供應，也要積極推動各個產業發展，提高商戶收入，才能有效減低經營成本。