居屋2022｜當居屋淪為「六合彩」　這場「抽獎遊戲」 大家都輸

新一期居屋上月下旬截止申請，房屋委員會合共收到約25.1萬份表格，平均約28人爭一伙，被指「難過中六合彩」。這絕對值得特區政府深省，究竟土地供應有多不足、房屋問題有多嚴重、安居政策出了什麼問題，居屋才會淪為「抽獎遊戲」？

「安居樂業」是絕大部分香港人遙不可及的夢想，甚至近乎「神話」。在基層方面，截至2021年12月底，公屋一般申請者平均輪候時間已上升至6年，可見房屋問題每況愈下；至於中產家庭，同樣面對住屋窘境，根據國際調查機構Demographia今年3月發表的「國際樓價負擔統計報告」，截至2021年第三季度，香港連續12年蟬聯全球最難負擔樓價的地方，樓價中位數對家庭入息中位數的比率達23.2倍，亦即代表香港人要不吃不喝不消費23.2年才能置業；除此之外，還有一些「高不成低不就」，即既不合申請公屋資格，又無法負擔私人市場樓價的「夾心階層」，同樣苦不堪言。

為了協助這一群夾心階層能夠居於環境良好的住屋，居屋有其重要性及存在價值。居屋的全稱為「居者有其屋計劃」，主要是由房委會負責統籌及興建、出售的資助公共房屋。這項計劃是前港督麥理浩在1973年至1982年間推行「十年建屋計劃」的其中一項舉措，當時除了需要政府扶持才能擁有安居之所的基層之外，還有不少受惠於經濟騰飛而產生強烈置業需求但又未有足夠購買能力的夾心階層，於是當局在大舉興建出租公屋滿足基層住戶的同時，也不忘推出一些由政府承擔部份金額、以某個市價折扣發售、供資產和入息水平高於基層的中下階層家庭購買的單位，讓他們享有自己的「安樂窩」。

以居屋2022計劃為例，政府供應近9,000伙單位，1人入息上限為3.3萬元，資產限額為92.5萬；並以市價五一折發售，最平的單位可以低至124萬元入手。

供應不足經常超額認購

某程度上來說，在貧富之間仍然有所差距的社會發展進程當中，「居屋」的確是個可取的「房屋階梯」；然而，當貧富懸殊越來越嚴重，而往後歷屆政府卻越來越傾向以置業為主導的房屋政策，這無疑導致夾心階層越來越多，可惜居屋的供應卻遠遠追不上需求，結果使之淪為一種「抽獎遊戲」。例如今期居屋累計收到25.1萬份申請，平均28人爭一伙，被指「難過中六合彩」；然而，住屋不應靠運氣使然，而是市民應有權利。

居屋之所以「供不應求」，首先源於特區政府為了堅持置業主導的房策方針，不顧一切維護樓市，壓抑公營房屋市場。1997年金融風暴後，當局為了刺激私人樓市，於2000年1月減少興建居屋；至2002年，時任房屋及規劃地政局局長孫明揚同樣為了穩定樓市，推出俗稱「孫九招」的房屋政策，當中包括停止興建、售賣居屋——這九招成了房屋問題轉捩點，即使2011年政府宣佈復建居屋，但失去的時間已令供應造成極大斷層。

其次，是復建居屋後，每年估算建屋目標都與現實脫節，因為《長遠房屋策略》往往根據最新土地供應資料預計未來幾個五年的包括居屋在內的公營房屋建屋量，而非因應市民需求加大目標；而且，《長策》會對同一個五年期前後作出五次推算，當中總是先行高估、後續下調，結果導致由2012/13到2024/25年度間的九個五年期內，沒有任何一次的最終或最新估算公營房屋建成量不是低於初始數字；更為人詬病的是，每年實際落成量根本未有達成《長遠房屋策略》所訂定的建屋目標，同樣以2015/16年度起計的五年期為例，儘管它最終預計的建屋量已由9.71萬個下調至8.92萬個，但整合該五年房屋委員會與房屋協會的實質供應數字可見，實際落成量其實減少至8.64萬個單位。

最大問題是「房屋商品化」

供應不足的另外一個重要因素是「房屋商品化」，這個亦是香港房屋問題的癥結所在。在自由放任的市場經濟之下，房屋不再單純滿足住屋需要，而是變成一種投資，即使是資助出售房屋亦不例外。房委會早於1997年設立居屋第二市場，容許居屋業主在兩年禁售期後補足地價，就可轉售單位予房委會及房協轄下合資格住戶——這的確促進了居屋二手市場的發展，但在售價與市價掛勾而市價持續飆升的情況下，難免誘發炒風。

儘管特首林鄭月娥已經修訂居屋定價機制，改以非業主住戶入息中位數作為負擔能力，在一定程度上調低居屋售價，但當居屋需求因應售價下跌而大增，當局只是一再延長禁售期，而未有推出諸如完全切斷居屋與公開市場的聯繫、將房屋署估價由「白居二」擴張至所有種類的居二交易，以及在估價時引入私營部門市價之外的因素等等措施，所以始終無法切實抑制炒賣歪風。例如公屋聯會研究發現，近年居二市場每宗平均成交價較原價高出逾倍、獲利平均超過200萬元，禁售期過後短期隨即轉手的數量也大增43倍。

根據房委會補價統計，在2018年至2021年間，分別有748宗、535宗、522宗及859宗申請，可見居屋市場出現不尋常波動。然而，在上周的立法會會議中，當有議員促請當局取消補地價機制時，運輸及房屋局局長陳帆卻指若禁止資助房屋轉售，將會導致居屋流轉減少或閒置；至於有議員建議增設只可轉售予合資格居屋申請人的條款，陳帆則指目前已有「白表居屋第二市場計劃」機制限制申請人，一旦另加條款恐怕導致居屋定價生變。當局看似頭頭是道，實質違背居屋本質在於協助市民置業而非致富的基本原則，變相鼓勵資助房屋流出私人市場，變成夾心階層難以負擔的單位——試問，這種所謂的「盡用房屋資源」，到底有何意義？

事實上，有不少國家和城市都本着「房屋非炒賣品」的心態推行房屋政策，例如澳門及新加坡。新加坡作為人口面積比例與香港相約的國家，其不少政策也是值得香港借鑑。根據新加坡統計局2020年全國人口普查數據，全新加坡有137萬戶家庭，當中有87.9%家庭居於自置物業。這些自置物業大多數是由新加坡建屋發展局所興建的「政府組屋」，2020年共有78.7%的家庭居於組屋之中，只有16.5%居民居於私人樓宇。不論新組屋還是二手組屋，大部份也設置5年轉售限制，組屋計劃的所有虧蝕會由政府所承擔。另外，同為特別行政區的澳門亦限制經濟房屋的出售，自2021年或以後開展的經濟房屋申請已不容許轉讓。這些做法可以真正杜絕房屋的炒賣，讓房屋回歸做根本的用途。

可以說，解決問題的方法有很多種，但港府卻遲遲不肯採取相關措施，唯一解釋就是政府對於自由市場的「積極不干預」罷了。政府倘若繼續保持這種態度，房屋的供應將難以持續滿足市民的需求，不論是基層或是夾心階層，將難以看到「安居樂業」之日。