樓市減辣時機未到 留人才應另闢蹊徑

撰文:01周報
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經歷近二十年的大漲小回,本地樓市似乎到了轉折點,樓價指數從去年第三、四季的高位回落,而回落之餘,長遠不利樓市的因素陸續浮現。戰事、疫情令本地和世界經濟復甦乏力,外地量化寬鬆縮減導致利率趨升,本地人口有見頂跡象,近期的移民潮增加了減價賣樓的個案。在此背景下,社會響起放寬樓市管控措施的聲音可以理解。在這時為樓市鬆綁相信有利樓市,但有益於社會嗎?

上周二(8月9日),行政會議召集人葉劉淑儀提及政府可以考慮豁免內地人在港置業「雙倍印花稅」,其後急急澄清只是新民黨意見,政府亦強調沒有相關討論。不過,消息足以令地產股和物業代理行股價上升再回落,反映市場對房地政策極為敏感。即使官員隨後再無多言,社會亦掀起了對三項辣稅的檢討,重點也不只限內地來港人才,而是總體的樓市政策。

葉劉淑儀建議政府考慮豁免的「雙倍印花稅」,實際是針對非永久性居民的15%買家印花稅(BSD)和15%從價印花稅(AVD),兩者合計為樓價三成。按消費券新增「有條件或資格成為香港永久居民的人士」派發對象估算,這群人口粗略有30萬人。另外,BSD亦針對永久性居民的非首置客。

葉劉淑儀早前接受傳媒訪問時提及政府可以考慮豁免內地人在港置業「雙倍印花稅」。(廖雁雄攝)

至於第三項辣稅是額外印花稅(SSD),稅務局要求三年內把住宅轉手的業主繳付額外稅項。政府在2010年推出SSD,之後再引入其餘兩稅。

回顧政府設辣稅的初衷,首先是防止樓市進一步升溫。當下升溫的動力雖說不足,但在恢復免檢疫通關之後,會否重新吸引非永久性居民和境外買家入市,支持本地樓價?觀乎葉劉淑儀一句撤辣提議就刺激地產股和物業代理行股價上升,市場普遍預期這個後果出現。

其實,現時樓價指數較高峰期回落,但過程穩定,令市民醒覺樓市不是只有升市,政府應樂見其成。相反,若然政府在樓價輕度回調便鬆綁,如同宣示隨時托市阻止樓價下跌,親身助長樓市升溫,令市民更難按其負擔能力置業。

第二是確保樓市健康平穩發展,以促進本港整體可持續發展。我們不願看到樓市升溫,但也不願樓市大跌,更不願看到大跌後業主陷入負資產斷供的悲劇。留意到地產代理集團創辦人施永青認為在交投低迷下撤銷BSD也不會刺激人蜂擁入市,還可避免樓市崩盤。但是,樓市和金融市場以至日常經濟息息相關,若樓市措施鬆綁後果真下滑,新近上車業主的經濟風險就會大增,萬一碰上失業和利率持續飊升等因素而無力償還按揭,業主周轉困難,消費能力大減,銀行會追討貸款,追討不果就成壞帳,其連鎖反應不容忽視。

第三是優先照顧永久性居民的置業需要,尤其在房屋供應偏緊的前提下。政府矢言增加土地房屋供應,不會因為短期波動而動搖。政府去年底估算未來十年的私人單位供應目標為12.9萬個,當中大部分為滿足永久性居民需要。也許不少人預期經濟和人口下降而拖低住宅需求,但隨着私人舊樓拆卸重建會愈趨普遍,居民需要換樓或中轉,補充了住宅需求。當永久性居民的需求仍然殷切,實難一刀切放寬非永久居民置業門檻。

政府推出的眾多辣招無阻本港私樓價格屢破歷史高位。(資料圖片)

居住條件和質素是人才挑選落腳地的重要因素,葉劉淑儀關心港漂的置業需要,挽留在港人才也是順理成章。問題是她承認此舉有助推高「目前樓市比較疲弱」的樓價,混淆了挽留人才和托市兩項目的。若然政府認同人才及早置業能鼓勵他們長居,其實政府可以直接推出人才政策,例如推出先付後退印花稅安排,在人才取得永久居民身份後退回以往較永久居民多付的稅款,或者適度提供租金補貼。當然,相關政策應同時惠及所有境外人才,不只是港漂,同時限於個人買家,如此處理較直接寬免稅項對樓市的影響小。

詳細內容請閱讀第330期《香港01》電子周報(2022年8月15日)《樓市縱現轉角 辣稅勿急鬆綁