【二按真相】借錢容易 日後轉按隨時要補差價

撰文:吳美茸
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金管局去年初實施收緊按揭措施,700萬元以下自用物業一律只可按6成,不少地產商紛紛「變陣」,透過二按或高成數一按吸引上車一族入市。然而二按借得輕鬆,每月供款及壓力測試又是如何計算?之後想轉按,又是否容易?

以恒地南昌一號一個664.6萬元為例,買家要期望該樓價在5年內最少升26.3%,轉按時才不用補差價。(吳鍾坤攝)

首期67萬    月供至少2.57萬元

我們就以恒地新盤長沙灣南昌一號最新公布的2號價單,最平入場費664.6萬元的7D單位為例,如果買家向銀行做6成一按,再向發展商指定的財務公司做3成二按,首期約67萬元。供款負擔方面,目前一按息率為1.7厘,而二按息率首3年為3厘﹙P-2厘﹚,第4至5年為4厘(P-1厘),其後在不加息的情況為6厘(P+1厘)。借足9成按揭計,首3年每月供款25,780元﹙3厘息﹚,第4至5年月供26,734元﹙4厘息﹚,其後月供28,632元﹙6厘息﹚,相比首3年每月供款多出2,852元,供款負擔增加超過11%。

不過,要成功借足9成,須要通過相關的壓力測試,包括一、二按的供款總和,在當前利率下不可高於月入5成;在加息2厘後,不可高於月入6成。很多時,發展商二按都是分段計息的,例如「首2年P-2%,其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試,以7D單位為例,若要達到壓力測試,最低家庭入息便要65,193元。

5年後想轉按   樓價要升26.4%

正當以為5年之後,享受完「低息」後打算向銀行申請轉按,就可以減低供款利息,但如果屆時按揭措施仍然維持700萬元以下物業一按最多6成,買家則要期望該單位樓價在5年內最少升26.4%,即由664.6萬元升至約840萬元,才不用補回當中差價。

發展商提供之D PLAN﹙180天成交,9成按揭,無折扣﹚︰

首期

$664,600

按揭成數

一按:60%

二按:30%

按揭額

$3,987,600

$1,993,800

年期

25年

25年

利率

1.7%

(H+1.38%;10月27日1個月Hibor為0.32%)

首36個月:3% (P-2%)

37-60個月:4% (P-1%)

期後:6% (P+1%)

每月供款

$16,325

首36個月:$9,455

37至60個月:$10,409

期後:$12,307

全期利息開支

$909,989

$1,549,995

壓力測試利率

5.15%(2.15%+3%)

6%+3%

最低入息要求

$65,193

=($23,661+$15,455)/0.6

註:以上計算,假設期內息率不變。