星之谷|「遊戲規則改變」陰霾 按揭查詢量跌3成 樓市隱現降溫先兆
本地樓市火熱，雖然整體樓價今年至今僅升約9%，但成交量創過去幾年新高，對地產經紀或按揭代理而言是豐盛的一年。然而，有傳媒報道中央要求本地發展商協力解決房屋問題，並稱「遊戲規則已經改變」，有關報道引起極大迴響，發酵多日後，樓市立時隱現降溫先兆。
筆者詢問多間大型銀行按揭業務情況，獲知新申請數量「靜咗」，普遍較報道前下跌2至3成。雖然，金管局9月底最新公佈8月份新批出按揭宗數，按月僅下跌0.5%，惟有關數據滯後，只反映7月或以前之新申請按揭數字；9月份新申請按揭數字要待10月或11月才會精確反映出來。
筆者所屬的按揭轉介公司，每日按揭查詢量亦下跌約3成——為甚麼情況值得關注？原因是這項數據具前瞻性。一般人買樓前，都會先查詢按揭，例如意向單位估價、評估自身入息是否能夠通過供款與入息比率（Debt Servicing Ratio）要求、求教各種奇難雜症等等，才會去揀樓及簽約，對於樓市展望有重大意義。
這項數據今年2月時亦準確預測市況。其時筆者觀察到未買樓人士大量湧入所屬按揭轉介公司查詢按揭，反映當時樓市蓄勢待發，最終果然成交暢旺，筆者其時亦有在專欄披露這項觀察。
樓市交投量跌 惟樓價難跌
不過，即使發展商真的要面對「遊戲規則改變」，甚至要落實「共同富裕」，但仍須待政府實際政策出爐。當下市場人士會趨向保守、謹慎，從而影響樓市成交，最壞情況是「買賣兩閒」。
但樓價始終企穩，無論是銀行估價或土地註冊處顯示的住宅成交價，都看不到任何顯著回落迹象。樓市和股市不同，尚未推出實際政策前，較少會即時反映在樓價上。
兼且，從基本因素而言，香港樓價難有大跌空間，原因如下：
1. 現時供樓實際利息僅約1.4%，為樓市帶來極大支持，就算美國聯儲局未來宣佈加息，亦只是短期心理影響，對實際供樓成本影響有限；
2. 申請按揭銀行將會提供現金回贈，現時最高為1.4%，達到「首年免息」效果。借款人每兩年罰息期過後，可以再轉按賺取現金回贈；
3. 大部分銀行按揭均提供掛鈎按息的存款戶口，儲蓄利率和供樓利率相若，減低供樓負擔。七除八扣後，港人供樓實際利率低於1%，樓價難大幅下跌；
4. 根據差餉物業估價署資料，8月份租金指數按月升1.56%，已連升6個月，反映香港租務市場強勁。就算最壞情況樓市成交收縮，但租金不跌、利息未有大升，很難動搖樓價。
5. 根據經驗，就算樓市成交放緩，但香港房屋供應短缺情況短時間內難以逆轉，磚頭繼續是港人「信仰」的保值項目，被抑壓購買力最終都會釋放。就如今年情況一樣，全年樓市都在消化疫情期間抑壓的剛性需求。
「遊戲規則已經改變」，樓市具體政策未明朗之際，以及年尾市場例牌吹淡風下，筆者預料樓市成交會繼續降溫，但不會影響樓價；待明年農曆新年假期後，樓市可能又會迎來新一輪交易大爆發。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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*以上專欄內容屬作者個人意見，不代表《香港01》立場。