【房屋政策.博評】重建高齡公屋刻不容緩 房委會需捨棄保守態度

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近日,房委會提出將於 2020 年清拆重建黃大仙美東邨餘下的兩幢 1970、1980 年代落成的樓宇,當中美寶樓是第一幢即將重建的 1980 年代建成公屋。兩幢樓重建後,單位將由現時的 665 個增加至約 1,900 個,增幅達兩倍。房委會近年多以樓宇維修保養取代重建,唯見成效只會變得愈來愈低,相信是時候開始重新檢視重建政策,以更有效釋放更多土地以興建公營房屋單位。

這是繼早前公布重建華富邨後,第二個房委會建議重建的公共屋邨。2013 年,房委會完成評估 22 個非拆售高樓齡公共屋邨的重建潛力,該次檢討大致訂出哪些為重建目標屋邨,以便日後啟動所選定的高樓齡屋邨作詳細重建研究,但直到今年 5 月才將華富(一)(二)邨納入重建目標屋邨,最快亦到 2019 年才交立法會申請撥款,2025 年才完成首期重建。其餘 19 個公共屋邨則繼續放在檢討名單中而未有下文,當中包括:1952 年落成,樓齡高達 65 年的北角模範邨;1958 年落成,高達 59 年的西環邨;還有 5 個六十年代落成(如彩虹邨、福來邨)、12 個七十年代(如葵盛西邨、荔景邨),全部樓齡均達 40 年以上,涉及的租住單位逾 68,000 個。

美寶樓於 1983 年落成,是第一幢即將重建的 1980 年代建成公屋。(資料圖片/余俊亮攝)

房委會於 2011 年訂立的「重建高樓齡公共租住屋邨的優化政策」,並指會基於四個基本原則考慮是否重建個別屋邨,包括:

1. 樓宇的結構狀況;

2. 樓宇維修保養的經濟效益;

3. 有足夠及合適的公屋單位接收受重建影響的住戶;

4. 重建後有合理的公屋單位數目增幅。

根據資料顯示,自 2005 年開始,房屋署通過「全面結構勘察計劃」作詳細勘察,以確定樓宇結構元件的物料強度和損耗速度,有助房屋署研究和策劃所需的跟進措施,包括監察、維修或清拆。

雖然房委會認為此類改善工程可延長公屋樓齡,但保養維修工程費用肯定會隨樓齡增加,終有一天會超出效益,令保留樓宇變得不合乎經濟原則。過去審計署曾調查房屋署所做的維修保養,發現成本由每個單位涉及 1,200 元至近 50,000 元不等,樓齡愈高,維修費用每每超逾數萬元。過去居民經常投訴單位內出現石屎剥落、鋼筋生鏽外露、喉管破損滲漏等保養維修問題,不單令居民的居住環境衛生變得惡劣,更因不時需要房屋署派員上門視察和維修而影響日常起居生活,部分屋苑亦因建於斜坡之上或未有升降機直達,導致很多人口日漸老化的屋邨居民出入愈見不便。

房委會今年 5 月才將華富(一)(二)邨納入重建目標屋邨,最快亦到 2019 年才交立法會申請撥款,2025 年才完成首期重建。(資料圖片/黃永俊攝)

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房委會曾指出:

「讓舊屋邨住戶遷入其他公屋單位,騰空的舊屋邨拆掉後,再在原址興建新公屋。整個過程需要多年才能完成……短期內減少可供編配的公屋單位數量,使房委會在維持一般申請者平均約三年獲首次編配的目標承受更大的壓力。」
立法會房屋事務委員會《2017 年施政報告及施政綱領——有關房屋事務的措施》

房委會過去經常對重建高齡公共屋邨持保守態度,但當各屋邨日益老化時,已到不得不慎重重新思考的地步,否則問題將更為糾結更難解決。正如最近幾年重建的牛頭角上下邨,便是以分期的方式進行重建,讓當區的居民可以逐批遷出到鄰近的屋邨,清拆重建數幢樓宇後,再搬遷邨內居民到新樓宇並清拆餘下舊樓,最終完成整個牛頭角上下邨的重建工程。過去的石籬邨、葵涌邨、葵芳邨等亦是以這種方式進行重建。

為了達到公屋的建屋量目標以應付持續高企的公營房屋需求,房委會應更善用寶貴的土地資源,充分運用現有地積比率低於上限的公共屋邨,通過重建高樓齡屋邨來增加公屋單位,如前述的華富邨、白田邨、美東邨等,都能在重建後提供逾倍的公屋單位,部分更可轉為居屋,令重建後的新社區可有不同階層一起生活,營造可持續發展的社區。

(文章純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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