【施政報告.博評】改善首置設計 為二手樓市解凍

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林鄭的首置上車盤先導計劃與上世紀90年代中的夾屋頗相似,均是針對中產家庭置業問題的措施。由於本地樓市已形成龐大泡沫,即使收入已經相當不俗的中產家庭也難以負擔高昂的樓價,在這情況下,政府便不能不出手處理這班「中產三文治」的上車問題了。

雖然首置上車盤的原意是好的,但在公營房屋供應量持續不足的情況下,政府仍然從土地儲備表中取出一幅土地來發展首置上車盤,絕對是開了一個很壞的先例,特别是給予市民一種感覺,政府沒有適當處理公共財政,令富人優先享用福利,這種本末倒置的做法其實已傷害政府制訂社會福利政策的公信力。

經過金融管理局在過去幾年不斷收緊按揭成數的影響下,現時銀行的平均按揭成數已跌至五成,即使購買低於700萬元的私人住宅單位也要支付四成首期(約280萬元)。對一個年輕中產家庭來説,接近300萬元的首期實在是很難負擔的,這亦難怪二手樓宇的成交量持續低迷。

林鄭提出的首置措施不是新鮮事物,不少國家或地方也設有類似的政策幫助首次置業者,但在政策的設計上大多是減低置業者的置業成本,例如首次置業者可能由於缺乏足夠首期,政府便鼓勵銀行在首期門檻的要求上略為下調,以減低首次置業者的財政壓力。此外,有幾個國家或地區,例如新加坡、紐西蘭和加拿大安大略省,更容許首次置業者從自己的退休金戶口中提取資金用作支付部分首期。非常清楚,無論調低首次置業者的首期要求或將部份退休金支付首期,均是幫助首次置業者更容易上車的方法。

金融管理局可能會擔心,一旦將首期降低,可能會為銀行的穩定性帶來衝擊,但筆者認為這種情況出現的可能性是相當低。正如以上分析,現時銀行的平均按揭成數只是五成,若以樓價低於700萬來計算,即使首次置業者的按揭成數上調一成(即是減低首期一成),置業者仍要支付三成首期,這絶對不是太低的門檻。此外,首次置業者的數量並非龐大,絶對不會大幅推高銀行的平均按揭成數。以筆者的意見,將首次置業者的首期降低是不會對銀行的穩定性造成太大影響的。

在公營房屋供應量持續不足的情況下,仍從土地儲備表中取出一幅土地來發展首置上車盤,開了一個很壞的先例。(資料圖片)

至於首次置業者可以將部份MPF的資金用作首期,只是轉動資産配置,即是由部份MPF的投資換入房地産投資,只要首次置業者的工作前景是穩定和購入的單位是作為自住之用,即使短期樓價出現波動,也不應該對收入不俗及年輕的中産家庭造成顯著的影響。

特首林鄭可以參考外國的做法,例如金管局可以將首次置業者的首期成數輕微下調,如果置業者仍然需要更多資金支付首期,政府更可以容許置業者從自己的MPF戶口提取資金(相等於不超過某個百分比的樓價)作為補充首期之用。一旦政府接納以上提議,首次置業者的支付首期能力便大大提高,這無疑增加市民買樓能力,對部份收入不俗但卻缺乏足夠首期的中産家庭來説,這些措施絶對可以幫助他們上車的。

最後,讀者可能會問:「筆者的首置計劃無疑能夠令更多的中產家庭成功置業,但隨着需求上升,中小型樓宇單位的價格會否大幅上升呢?」筆者的答案是「不太可能」,因為二手樓市已有一段時間出現冰封現象,所以已積聚不少供應量,因此,求過於供的問題在短期內是不會發生的,而最重要的是政府已不需要利用自己的土地儲備興建首置上車盤,反而,首次置業者可以從二手市場中選取心儀單位, 這種設計較林鄭所設計的首置上車盤計劃明顯好得多。

(本文純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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