劏房盤是上車筍盤?跌價幅度肯定「跑贏」大市

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建築及地產發展商俊和發展集團於上周公布新地產項目「菁雋」,此項目提供356伙,最細單位面積是128方呎。

以今年各大地産商推出的「劏房盤」作比較,「菁雋」較長實於10月推出的嵐山二期165方呎劏房盤更細,

這亦難怪一份本地報章以「終極劏房」來形容這個俊和地產項目。

由俊和牽頭發展的屯門菁雋,逾七成開放式單位,主攻年輕上車客群。(資料圖片)

究竟「菁雋」是否「終極劏房」?筆者沒有答案。在2011至2015年期間,劏房盤時有出現,但今年地產商明顯地加快推出劏房樓。從差估署的公開資料,最近幾年的小型單位落成量佔總落成量高於往年(見表),而自從2015年開始,這現象變得更加顯著,反映梁振英上任至今所制定的樓市政策,不但未能為樓價降溫,而且更帶來嚴重後遺症,特別是劏房盤的平均呎價動輒高達萬多至兩萬元,這種呎價肯定不是一般上車盤應該出售的價格,無奈香港樓市已被各種客觀條件扭曲,要扭轉這困境實在非常困難。

樓市泡沫爆破 劏房樓跌價將更慘

為什麼筆者對香港樓市有以上的看法?原因是政府根本沒有找到足夠的地來解決樓宇供應短缺的問題。根據一個本地智庫的研究,未來幾年的私樓供應量應該可以達到「長遠房屋策略委員會」訂下的每年18,000個單位目標,但整體土地面積卻少三成,即是單位面積會較以往的單位為細。這結果顯示,即使地產商不希望繼續興建劏房盤,但由於土地供應仍然不足夠,他們只能「睇餸食飯」,因此,興建多些小型甚至微型單位便自然成為一個合理的選擇。

資料來源:差餉物業估價處

恒地北角的「劏房盤」尚譽主要提供不足300平方呎的蚊型單位。(資料圖片)

樓價持續高企很容易令置業者產生「樓價難大跌」的預期,尤其是部分上車一族被這種期望掩蓋理智判斷,最終無視已非常泡沫化的樓價,決定入市購入劏房單位。但筆者擔心,一旦樓市泡沫爆破,這類劏房單位的價格跌幅肯定會大過其他較大面積的單位,而當樓市復甦,其樓價又會明顯跑輸大市,這種情況其實早已在日本樓市泡沫爆破後出現,所以,買劏房盤是有極高風險。

金管局收緊按揭 扭曲樓市

此外,金管局也要負上扭曲樓市發展的責任,為了遏止樓價飆升,金管局在過去六、七年不斷收緊按揭,最近一次是在2015年2月,金管局將700萬以下自用物業最高按揭成數降至劃一六成,即是首期金額達四成。大家可以細想,假若單位價格過高,上車一族是難以負擔的,因此,地產商也因應金管局收緊按揭措施將樓盤劏細,以一個100多200呎單位為例,即使呎價高達兩萬元,但由於整體金額只是三至四百萬元,置業者可以從銀行得到六成按揭,最終達至上車目標。

地產商興建大量劏房盤無疑為樓市埋下一個計時炸彈,一旦劏房盤愈起愈多,樓市發展便愈來愈不健康,特首梁振英是測量師出身,又怎會不知道問題的嚴重性呢!

(文章純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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