【辣招】港府已向樓市跪低投降?!

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非常遺憾,政府內部似乎已有個共識,就是無法馴服當前樓市狂潮。

「辣招」不再管用,政府還能如何馴服樓市狂潮?(視覺中國)

運房局局長張炳良在立法會公開表示,基於低息及寬鬆幣策,加上需求持續增加,不諱言指需求管理措施已不能解決問題。前任政務司司長、候任行政長官林鄭月娥早前亦說,需求管理措施雖有一定成效,但卻難逆轉樓市升勢,故上任後的首要工作乃增加供應。

以上說法,無疑都指向一點:「辣招」經已不再管用,將來亦未必考慮「加辣」,而只會改循供應方面入手。

事實上,前任財政司司長曾俊華在競選特首時,亦提出了六成市民居於公營房屋的目標,至於需求管理方面,同樣跟林鄭一般在政綱內隻字未提,主要均從增加供應入手。

眾所周知,增加供應縱是王道辦法,惟缺點是「遠水難救近火」;現在政府有此共識,無異於向樓市發布一個訊息:港府已對當前樓市跪低投降,在不打算再「加辣」遏抑樓價的同時,只會改以公營資助的辦法協助置業。這跟以往官腔,例如「政府會密切留意市況,必要時會加推措施」云云,明顯大不相同。果如是,樓市「只升不跌」的預期豈不愈演愈烈?

箇中關鍵,乃需求管理措施真箇不管用嗎?答案,恐不在於管不管用,而是措施力度夠不夠強、範圍夠不夠廣。

例如,針對短炒投機的「額外印花稅」(SSD)--即在購入住宅物業後的半年至3年內賣出,視乎持有時間須要額外繳付10%至20%的稅率--便令相關行為特別是「摸貨」大幅減至佔整體樓市幾個巴仙。不過,如果進一步提高稅率,例如劃一徵收樓價的100%,換言之,唯有在物業升值一倍後才有利可圖,試問短炒投機豈不馬上絕跡,乃至將最後的幾個巴仙都抹殺歸零?

同一道理,也適用於針對非本地買家 (包括外來買家和公司)的「買家印花稅」(BSD)--即購買住宅物業時要多繳付15%的稅率。只要將稅率進一步上調,例如變成100%或以上,除非相關買家有特殊需要,否則誰又來港買樓了?當中,實無需擔心會影響到香港經濟及正常的人員往來。由外地學生、到派駐人員(expat)及其公司等,相信都會轉買為租;誠然,這或將推高樓價的力量驅逐至租務市場,惟至少,這定能大大降低外來的投資需求,好讓住宅物業回歸到真正居住用途上。

至於針對第二套房或以上的「雙倍印花稅」(DSD),則是當前最應該大幅收緊的「加辣」工具。最近本港樓市重拾升軌,相當程度乃是本地投資者入市所致。「一契多伙」成交金額高佔整體四分之一,就是一大例證;有見及此,當務之急固然必須堵塞相關漏洞,畢竟就連金管局都向銀行發信,形容「一契多伙」為「明顯投資行為」,那麼,一直強調要理順樓市的梁振英政府,又怎可對此顯然違反政策原意的情況視若無睹?

除此以外,「雙倍印花稅」所謂的「雙倍」稅率,也存在著不小的上調空間。例如,現時200萬元以下物業只收1.5%,升至300萬元亦僅收3%,400萬元則是4.5%,600萬元為6%,直到2000萬元才徵7.5%,2000萬元以上就以8.5%封頂,可以看到,如斯「低稅」的阻嚇力度顯然稱不上「辣」,未必發揮到遏抑投資者入市的效果。數字反映,去年11月「雙倍印花稅」生效之後,12月份的300萬至500萬物業成交減少42%,500萬至1000萬元就減53%,1000萬元以上則減57%,這既顯示「雙倍印花稅」確曾產生震懾作用,而且成交金額愈多、所涉稅率愈高,所帶來的遏抑力度也就愈大。只可惜,今非昔比,來到最新3月份,在樓市氣氛再度暢旺的情況下,各類物業的交投數字幾乎返回「雙倍印花稅」生效之前,包括千萬元以上的成交亦然,無疑證明了當前6%至8.5%的稅率已不再足夠。如前所述,當局實有必要進一步上調稅率,例如將稅率上限增至10%以上,並且不論樓價皆劃一將第二套房的稅率上調到10%以上,「雙倍印花稅」才不致於名存實亡、真真正正發揮效果。(何況,以夫婦二人來看,以個人而非家庭為政策單位,實已容許家庭擁有所謂第二套房,不會過份影響港人鍾愛的一層自住、一層放租的玩法。)

總括而言,需求管理措施實無管不管用的問題,而只有力度夠不夠強的問題。

另外,需求管理措施亦可擴大適用範圍。上述三項新增稅則,分別針對了短炒投機者、非本地買家、以及第二套房買家,手段都是透過提高買賣成本和門檻,從而壓抑市場上的買賣需求。可是,類似措施亦有重大缺點,除了已嫌力度不足之外,就是同時壓抑了賣家放盤誘因,因而導致二手樓市在供應不足下「乾升」;也就是說,盲目提高稅率「加辣」,不排除會適得其反,令二手供應更加緊絀。

而且,重要的是,現行「辣招」亦未針對提高持有成本,賣家實無誘因沽貨離場。所以,下一波的「加辣」,實可針對提高持有成本。事實上,所謂低息因素,其根本效果也在降低供樓成本亦即持有成本。為了抵銷低息效應,政府循其他途徑托高持有成本,毋讓美國幣策過度影響本港樓市及金融體系,某程度絕對順理成章。尤其是針對第二套房以上的物業,由最簡單地調高差餉及地租的稅率,到引入其他稅項以產生變相加息的效果,都可增加持有物業的成本,驅使收租業主離場從而增加二手市場供應。又或退一步言,更加基本地不再在預算案寬免差餉地租,甚至取消供樓利息可以扣稅的安排,也是因時制宜的合理做法。

說到底,要令樓價下跌,政府可用政策工具依然很多,斷沒道理發放向樓市跪低投降的訊息,適度上調「辣招」的稅率及引入更多「辣招」都是方法。增加供應固然是好,這不單有利壓抑樓價,亦有望壓抑租金,更可提高港人的人均居住面積與質素;但是,當局卻絕對不應被視為唯一的治理手段,不論現屆政府抑或下屆政府皆然。

(文章純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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