【房屋政策．博評】置業不能共享 社會同枱異夢
文章見報時正值冬至。筆者固然希望香港社會能像各位的過節晚餐一樣，大魚大肉，繁華共享；可惜，觀乎本港的房屋問題，這個願望似乎難以實現。展望未來幾年，隨着環球經濟穩健復甦、欣欣向榮之際，香港更會獨自憔悴，因為貧富懸殊勢將越演越烈！事實上，中央政府19大會議的重點議題，也包括了經濟結構優化和可持續性，以及如何令經濟發展成果能更合理、更有效地分配，令更多市民開心。
「50%置業率」有水份 私樓業主只有35%
相信不少人聽過，本港家庭置業比率約為50%，即一半家庭是業主、一半是租客。但這講法是言過其實：若我們聚焦私樓業主，其佔全港家庭比率，繼1980年代明顯上升後，自1990年至今近30年，基本上原地踏步，一直徘徊在35%左右，有關數字更自2004年起不正常地，在最有利置業的極低利率年代輾轉下跌。
為甚麼只看私樓業主？因為「50%自置物業家庭」中，有15%實為資助出售房屋（主要為居屋和租置單位），這些業主需要按單位市值補價，才能在自由市場轉售。舉例市值500萬的公營房屋，政府以5折（即250萬）出售，餘下的5成便是「補價」，在現行機制下將隨市價改變而浮動。若樓價上升一倍至市價1，000萬，則補價金額亦上升至500萬。換言之，樓價上升根本不能令資助出售房屋的業主受惠。
置業率低拖累經濟表現 也加劇貧富懸殊
因此，所謂50%置業率其實存在水份，真正能受益於經濟增長帶來的財富的業主是個小數，只佔全港家庭35%，亦只是發達經濟體的一半左右！早前與前IMF副總裁朱民交談，他提及根據計量經濟模型（econometric model）分析，香港經濟表現其實低於預期，筆者立時明白原因非低置業率莫屬！資產分布不均令整體經濟變成零和遊戲，業主租金收多了，但其快樂其實是建立在租客的痛苦之上，導致窮者越窮、富者越富。但越富有的人，其每賺多一元的消費傾向（propensity to consume）通常越低。亦因此，當經濟繁榮的成果，只有3份之1人口能分享，消費當然亦難見廣泛、持續、可觀的增長。
房屋不止棲身安居 擁有資產分享經濟成果
正如筆者曾指，房屋不單只有實際功用（utility），即有瓦遮頭、遮風擋雨，因為置業是事關貧富懸殊、有樓與無樓（the haves and the have-nots）族群有否均等機會分享經濟發展成果的公義問題！
事實上，上述「35%」的私樓業主數字，還不能充分表達本港資產分布不均的實際嚴重程度。因為這35%的私樓業主當中，可以想像有相當部分只是擁有一個物業（即自己居住的那個），他們最多是在樓價上升時加按套現、或者樓換樓改善居住環境；但其餘的私樓業主，則除自住單位外，還有額外單位出租。由此可見，香港最大的分配問題不是收入不均，而是資產的貧富懸殊！
買居屋還是買私樓 人生經歷差天共地
有人說，居屋和租置單位的買家，根本不想換樓，他們只是求個安居之所，沒必要讓他們分享樓價上升。筆者認為，這是個完全脫離現實的說法。首先，很難想像任何家庭在規劃人生時，會預算未來40年隨着孩子升學、自己轉職、父母退休等變化，都完全沒有搬屋或「細屋換大屋」的必要！偏偏，我們的公營房屋系統——不論是出租公屋還是資助出售房屋，通通都是一旦入住便等於一生被「鎖」在同一個單位之中（出租公屋不能私下交換、資助出售房屋則需要先補地價才能出售）！
居屋業主：買得起寧買私樓
筆者和團結香港基金研究團隊交流，他們落區的經驗借得深思：一位南區居屋一手業主30年前買入單位，但該業主反映，當年只是首期不足，否則他便不會買居屋而是買私樓；而與他同年置業的朋友，買了他對面的私樓香港仔中心，結果30年過去，這位朋友多次樓換樓，改善生活不少，而自己卻因補價問題，只能一直住在同一單位。
可惜，回歸20年來，能夠通過私樓升值坐經濟「順風車」的家庭比例原地踏步之餘，年復年捱着比薪金增幅更快的加租、白替業主供樓的私樓租戶更是倍增！事實上，過去近40年來香港置業率停留在3分之1左右，在發達經濟體中敬陪末席，只及她們平均的一半，無論如何也不合理！
公營房屋缺乏經濟效率 無止境自製公屋需求無助流轉
而且，公屋輪候冊中，本身正居於公屋或資助出售房屋的個案，由2007年共3.5萬宗，大增2.4倍至2016年的12萬宗，佔整體輪候冊42%！這便是鐵證，說明社會上大量公屋和居屋住戶，當他們要成立分支家庭時，最終還是回流到公營房屋系統，希望多輪一間公屋，及／或取得綠表資格購買居屋或綠置居。
這便是港大王于漸教授所指，公營房屋的「經濟效率損失」（total welfare loss）：納稅人付出了公屋居屋的建築和營運成本，有不少更座落於交通便利、景觀良好的優越位置，但由於缺乏自由市場交易的機制，政府不會因此而收多了任何一元的稅收；受惠的家庭更感受不到、也享受不了其單位明明市值1萬元一呎的好處！寶貴的土地價值就此無端消散，無人得益。
改變補價機制 私有化出租公屋
既然如此，何不參考研究王于漸教授和團結香港基金的倡議，採取「鎖定補價」安排，讓公營房屋家庭也可享受物業的升值？即是把上文例子中的補價鎖定在購入當天的250萬，禁售期後，補回250萬便可在自由市場交易。
事實上，這並非甚麼石破天驚的舉措：歷史上第一期（1980年）的居屋何文田俊民苑、火炭穗禾苑，都是無需補價，住滿禁售期便可於自由市場出售！下一步，則是按此優化的補價機制，把現存出租公屋出售予租客，把公屋私有化。否則，即使有大量家庭購入公營房屋，在現時的補價機制下，他們的財富增長始終不能追上私樓市場，無法換樓離開公營房屋體系。
首期居屋 俊民苑穗禾苑不用補價
有人會批評這是雙重福利︰這些家庭在購買單位時已獲折扣，不應再獲升值的利潤。不過，香港樓價上升，都是歸因全香港人都有份貢獻的經濟繁榮。那為甚麼經濟紅利，只累積於有私樓的人身上？王教授鎖定補價的建議，只是把本來無端浪費的土地價值實現，大量公營房屋家庭得益之餘，沒有任何人要付出代價，是多贏方案!
又有人或會擔心多了二手公屋，會否拖垮樓市？筆者認為這是過慮。正如深水埗的供應增加，不會影響深水灣的樓價；柴灣的樓多了，也不會影響淺水灣的樓價。講到底，地價的高低取決於整體經濟和樓市供求。即使重推租置計劃，也只是本來沒有市場的二手公屋追着私樓價格，而非拖垮樓價。
改變已全面失敗的房屋政策 將市民置業放在同一起跑線
今天人人都把「同一起跑線」掛在口邊。但到置業一環，買不到樓的人未必是能力不足、也絕非不刻苦勤儉，只是在沒有父蔭下，實在儲不到首期！公屋或居屋家庭出身的，無法搭上私樓樓市的順風車；若要租住私樓的，收入更是被租金連年蠶食，無法累積財富，更遑論追上樓價！這才是真正的不公義、真正的「不同起跑線」！筆者上周倡議的「首置按揭放寬至8成、8年禁租禁售」也是同一出發點。
由50年代出現的出租公屋、到80年代開始的居屋，到近年私樓單位越起越細卻越賣越貴、公屋輪候時間續創新高、劏房戶失控蔓延……過去60多年的歷史說明，不論是由公營房屋流轉、提升置業率、還是讓全民分享經濟繁榮成果、讓港人安居樂業的角度分析，現時的房屋政策現經全面失敗。任何改革房策的方向，只要不再繼續重覆已知的錯誤，都肯定有益無害！與其永無止境地修修補補，倒不如改弦易轍，為港人設計一套能像一家人過冬吃飯般，同枱魚肉共享、人人繁榮與共的房屋政策。
（文章純屬作者意見，不代表香港01立場。）