【樓市.來稿】一位地產代理見證樓瘋

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「你好,王先生,客人李小姐非常有誠意,願意按你意思加多35萬元。你稍後什麼時間方便,我送訂金及合約給你簽約?」我在電話中說。

「我老婆要再加多28萬元,698萬元才肯賣!」賣樓的業主王先生這樣回答。

「李小姐前後追了三次價,現在670萬元成交已經是屋苑新高。」我再強調。

「個市上升中,周圍都創新高,天水圍呎價都超過1萬元,我不會賤賣!」但王拒聽入耳。

「創新高怎算賤賣……」沒等我把話說完,電話筒的另一端已經急不及待插嘴,態度囂張語調強硬地說「反正我不怕等,等多幾日可能賣得更高價!」然後電話掛斷了。

(資料圖片)

文:畢繞

「又收線!」我氣憤地放下電話,鄰座的同事Bob見慣不怪,冷冷地問:「王先生今次加幾多?」我忍不着怒罵:「癡線,又加28萬元,他這隻吸血鬼仍要加幾多次價?一個月累計加了差不多100萬元,毫無誠信,真不想幫他賣樓!」經理Gary拿着報紙,走到我枱前說:「無辦法啦,只有他一個『鎖匙盤』,很多人搶,你快些打電話給李小姐,催她加碼!今日不加,過幾日可能更貴。」然後Gary把報紙放在我枱頭,用紅筆圈了幾個標題,分別是《某某屋苑破頂》、《業主反價賣貴百萬元》及《二手樓周末成交價量齊升》,「用手機拍攝這幾段新聞,Whatsapp給客人看!」

的確,近兩個月樓市升得瘋狂,無論買盤還是租盤,只要有樓睇,更是幾近掃空,尤其行內俗稱的「鎖匙盤」,即業主將鎖匙寄存在地產公司,方便代理隨時帶客人睇樓的空置單位。此時此刻,絕對是業主的天下,只要有樓便是王,買家不敢奢求有講價餘地、不敢妄想業主以市價賣樓,但求不加價便好了。這位囂張的業主王先生,持有的並不是傳統皇牌藍籌屋苑,而是葵青區一個中檔私人屋苑A的單位,樓齡8年,距港鐵站大約5分鐘步程,單位實用面積520平方呎,短短一個多月叫價由600萬元增至698萬元,呎價由11,538元漲至13,423,升幅超逾16%。

掀起這股升浪的,須追溯至去年11月4日,政府突然宣布推出新辣招,劃一向增持住宅物業的買家,徵收相當於物業交易價的15%作為印花稅,以取代過去按樓價遞增徵收稅率模式,並於翌日即時生效,首次置業或換樓的永久性居民可獲豁免。記者會上,特首梁振英強調辣招能有效阻檔投資者入市意欲,壓抑炒風。當時不少客人尤其是等上車的首置一族,都天真地以為新辣招令樓價回落。

和男朋友節衣縮食儲錢5年、等待首次置業的李小姐便是其一。在新辣招推出前約一個月,李小姐和男友林先生準備用150萬元作首期及裝修費用,先後兩次到屋苑A睇樓。當時該屋苑的兩房放盤量大約30個,連租約放賣的佔半數,其餘為業主自住盤及鎖匙盤,兩房戶成交價介乎550萬元至580萬元。政府公布辣招當天,我致電李小姐促她趕快下決定落訂金,向她解釋辣招有機會讓業主封盤,樓價再升。但她顯然不相信,還質疑我說:「我本來都有心入市,但終於等到政府出招,還要加這麼重稅,肯定少了人買樓,想賣樓的業主應該會減價。」她再笑着說:「我覺得樓價會跌,所以打算等跌多一點才入市。」我沒好氣再向她解釋,不想浪費時間在沒價值的人身上。每位同事已馬不停蹄地打電話給相熟投資者,催促他們趕在辣招生效前入市避稅,我也匆匆掛線,抓緊時間「掘金」。

有客唱衰樓市,亦有客唱好。手持逾13個300呎至500呎單位收租的劉老闆,當中6個來自屋苑A。他年過50歲,因喜歡炒樓,經常到各地產舖,葵青區行家都稱他為「大劉」。我在政府推辣招一周前曾向大劉推介屋苑A一個兩房單位,唯雙方討價還價後,業主企硬580萬元拒絕再減,大劉因而遲遲沒下決定,政府宣布推出辣招後,大劉決定趕尾班車,當晚沒再壓價,以580萬元買入。同事Bob 也有斬獲,他主力推售一手貨尾單位,當日各發展商開放時間延遲至午夜,他帶着客人去了兩個示範單位,結果客人決定豪擲2,300萬元,以同一張買賣合約一連買下兩個九龍區的相連單位。當晚公司另外兩位同事亦分別「開單」,完成所有手續後已凌晨2時許。

(資料圖片)

那天過後,市場開始沉寂,周末旺日一般平均每小時有三至五組非預約街客行入舖內搵樓,驟減至全日不足三組。客人在觀望,業主也在觀望。「有無劈價『筍盤』?」等待辣招效應的李小姐主動打電話給我,「現在個市很靜,業主應該減價啦?」沒錯,市場的確一下子淡靜下來,但大部分反映在供應量上,而非樓價。李小姐總是抱着懷疑的心態,她說:「遲些又加息,外圍說2017年經濟差,再等一會應該跌。」和李小姐持類似觀點的客人很多,歸納一下大部分是年輕首次置業人士,單向以買家思維出發,認為無炒家接貨,業主自然要賤價出售,樓價定會一跌再跌,等待低位撈貨。亦有客人大膽還價,漠視業主開450萬元,放下支票要求壓至350萬元,業主以「儍的嗎?」一句回贈。經歷過1997年亞洲金融風暴、2003年沙士、2008年全球金融海嘯、及政府自2010年底起實施包括額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅,業主彷彿已對辣招免疫,深信只要守得雲開終會見月明。加上現時低息環境,供樓遠比以往輕鬆。

「現在不買不賣,全部收租。」買樓成本增加,大劉惜貨封盤,「賣了就買不回,賣樓一定會將辣招成本轉嫁買家,開高價又無人買,收租好過。」類似大劉轉賣為租的業主佔大多數,餘下的業主或周轉不靈、或換樓或看淡後市繼續放售,個別願意減價的單位便成為了筍盤。然而,筍盤有限,用家逐一消化後,市場開始缺盤。得悉缺盤,賣家便更有力地企硬,堅持以心目中的理想價格出售單位。加上中資接二連三搶高地價,地王頻現引發「地王效應」,多區業主齊齊反價封盤,用家們如夢初醒,重投市場搵樓,積累了一段時間的購買力悉數爆發。樓價回吐時,怎樣遊說客人買樓都沒用,正正是阿崩叫狗,越叫越走;樓價回勇時,看見客人追價買樓,心裡不禁暗爽。

「之前600萬元的時候叫你買,你又話會跌;630萬元買15樓,你又嫌低層,本來698萬元我們可以買到50樓那間,現在只能買到19樓,一陣講價希望減得一萬得一萬。」李小姐皺着眉頭低聲罵着坐在身旁的未婚夫林先生,罵的也是我心裡話,聽着心涼。林先生一直默不作聲,但不敵李小姐一直重覆又重覆地說着同一番怨言,他按捺不住走出店外,抽起煙來,一直待業主到達才進內。過了大約半小時,反了三次價的王先生意氣風發到來,買家及賣家分別各坐一方,我和經理則兩邊周旋,「擺枱」談判了約兩小時,王先生不耐煩地打算離開,此時他的電話響起,另一端傳來王太的聲音,高八調叫喊:「另一間地產肯畀698萬元,你回家吧!」趕着買樓結婚的李小姐無奈,唯有答應簽約698萬元,樓價創了屋苑新高。

事隔三天,Bob瞄準王先生貪心性格,打電話建議他撻訂,取消和李小姐的交易,原因是再有新地王誕生,Bob稱樓價還會繼續破頂,「賠了訂金都還可賺多幾十萬。中資168億元投得鴨脷洲地王,每呎樓面地價2.2萬元,麵粉價和同區的一手新盤賣價相若,附近的二手盤隨即加價外,連帶九龍、荃灣區業主都封盤加價。」王先生不消半天,在傍晚致電給我,說已決定取消交易,賠償雙賠訂金50萬元予李小姐及雙方佣金13.6萬元予我公司。對公司來說,並沒有損失,我心裡也暗喜,有機會再做一次李小姐的生意。

我之後向李小姐屋苑A另一單位,在王先生單位之上,價錢照舊698萬元,但由19樓「升呢」至26樓,唯單位已租,不過成交前無法安排睇樓,惟可交吉。一個月前,我也介紹過相似單位予她,當時她完全不能接受無法睇樓,嘮叨一大堆理由說個沒停,但今次她只問了一句「可否帶我看看單位門口?」於是,我便和她假扮按錯門鈴,趁租客打開門縫的一瞬間,快速窺看屋內狀況。基本上,我們只看到客廳開了燈,放了有點殘舊的組合櫃及鞋櫃,門便關上了。每每冗詞贅句的她,只簡單地說了一句「OK」,便寫支票落訂。

又過了一周,Bob終於找到客人願意付770萬元買王先生撻訂的單位,但王先生考慮了一天後拒絕收票,回覆說:「賣了買不回!」

(本文純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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