【樓市．來稿】一位地產代理見證樓瘋

「你好，王先生，客人李小姐非常有誠意，願意按你意思加多35萬元。你稍後什麼時間方便，我送訂金及合約給你簽約？」我在電話中說。
「我老婆要再加多28萬元，698萬元才肯賣！」賣樓的業主王先生這樣回答。
「李小姐前後追了三次價，現在670萬元成交已經是屋苑新高。」我再強調。
「個市上升中，周圍都創新高，天水圍呎價都超過1萬元，我不會賤賣！」但王拒聽入耳。
「創新高怎算賤賣……」沒等我把話說完，電話筒的另一端已經急不及待插嘴，態度囂張語調強硬地說「反正我不怕等，等多幾日可能賣得更高價！」然後電話掛斷了。

文：畢繞

「又收線！」我氣憤地放下電話，鄰座的同事Bob見慣不怪，冷冷地問：「王先生今次加幾多？」我忍不着怒罵：「癡線，又加28萬元，他這隻吸血鬼仍要加幾多次價？一個月累計加了差不多100萬元，毫無誠信，真不想幫他賣樓！」經理Gary拿着報紙，走到我枱前說：「無辦法啦，只有他一個『鎖匙盤』，很多人搶，你快些打電話給李小姐，催她加碼！今日不加，過幾日可能更貴。」然後Gary把報紙放在我枱頭，用紅筆圈了幾個標題，分別是《某某屋苑破頂》、《業主反價賣貴百萬元》及《二手樓周末成交價量齊升》，「用手機拍攝這幾段新聞，Whatsapp給客人看！」

的確，近兩個月樓市升得瘋狂，無論買盤還是租盤，只要有樓睇，更是幾近掃空，尤其行內俗稱的「鎖匙盤」，即業主將鎖匙寄存在地產公司，方便代理隨時帶客人睇樓的空置單位。此時此刻，絕對是業主的天下，只要有樓便是王，買家不敢奢求有講價餘地、不敢妄想業主以市價賣樓，但求不加價便好了。這位囂張的業主王先生，持有的並不是傳統皇牌藍籌屋苑，而是葵青區一個中檔私人屋苑A的單位，樓齡8年，距港鐵站大約5分鐘步程，單位實用面積520平方呎，短短一個多月叫價由600萬元增至698萬元，呎價由11,538元漲至13,423，升幅超逾16%。

掀起這股升浪的，須追溯至去年11月4日，政府突然宣布推出新辣招，劃一向增持住宅物業的買家，徵收相當於物業交易價的15%作為印花稅，以取代過去按樓價遞增徵收稅率模式，並於翌日即時生效，首次置業或換樓的永久性居民可獲豁免。記者會上，特首梁振英強調辣招能有效阻檔投資者入市意欲，壓抑炒風。當時不少客人尤其是等上車的首置一族，都天真地以為新辣招令樓價回落。

和男朋友節衣縮食儲錢5年、等待首次置業的李小姐便是其一。在新辣招推出前約一個月，李小姐和男友林先生準備用150萬元作首期及裝修費用，先後兩次到屋苑A睇樓。當時該屋苑的兩房放盤量大約30個，連租約放賣的佔半數，其餘為業主自住盤及鎖匙盤，兩房戶成交價介乎550萬元至580萬元。政府公布辣招當天，我致電李小姐促她趕快下決定落訂金，向她解釋辣招有機會讓業主封盤，樓價再升。但她顯然不相信，還質疑我說：「我本來都有心入市，但終於等到政府出招，還要加這麼重稅，肯定少了人買樓，想賣樓的業主應該會減價。」她再笑着說：「我覺得樓價會跌，所以打算等跌多一點才入市。」我沒好氣再向她解釋，不想浪費時間在沒價值的人身上。每位同事已馬不停蹄地打電話給相熟投資者，催促他們趕在辣招生效前入市避稅，我也匆匆掛線，抓緊時間「掘金」。

有客唱衰樓市，亦有客唱好。手持逾13個300呎至500呎單位收租的劉老闆，當中6個來自屋苑A。他年過50歲，因喜歡炒樓，經常到各地產舖，葵青區行家都稱他為「大劉」。我在政府推辣招一周前曾向大劉推介屋苑A一個兩房單位，唯雙方討價還價後，業主企硬580萬元拒絕再減，大劉因而遲遲沒下決定，政府宣布推出辣招後，大劉決定趕尾班車，當晚沒再壓價，以580萬元買入。同事Bob 也有斬獲，他主力推售一手貨尾單位，當日各發展商開放時間延遲至午夜，他帶着客人去了兩個示範單位，結果客人決定豪擲2,300萬元，以同一張買賣合約一連買下兩個九龍區的相連單位。當晚公司另外兩位同事亦分別「開單」，完成所有手續後已凌晨2時許。

那天過後，市場開始沉寂，周末旺日一般平均每小時有三至五組非預約街客行入舖內搵樓，驟減至全日不足三組。客人在觀望，業主也在觀望。「有無劈價『筍盤』？」等待辣招效應的李小姐主動打電話給我，「現在個市很靜，業主應該減價啦？」沒錯，市場的確一下子淡靜下來，但大部分反映在供應量上，而非樓價。李小姐總是抱着懷疑的心態，她說：「遲些又加息，外圍說2017年經濟差，再等一會應該跌。」和李小姐持類似觀點的客人很多，歸納一下大部分是年輕首次置業人士，單向以買家思維出發，認為無炒家接貨，業主自然要賤價出售，樓價定會一跌再跌，等待低位撈貨。亦有客人大膽還價，漠視業主開450萬元，放下支票要求壓至350萬元，業主以「儍的嗎？」一句回贈。經歷過1997年亞洲金融風暴、2003年沙士、2008年全球金融海嘯、及政府自2010年底起實施包括額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅，業主彷彿已對辣招免疫，深信只要守得雲開終會見月明。加上現時低息環境，供樓遠比以往輕鬆。

「現在不買不賣，全部收租。」買樓成本增加，大劉惜貨封盤，「賣了就買不回，賣樓一定會將辣招成本轉嫁買家，開高價又無人買，收租好過。」類似大劉轉賣為租的業主佔大多數，餘下的業主或周轉不靈、或換樓或看淡後市繼續放售，個別願意減價的單位便成為了筍盤。然而，筍盤有限，用家逐一消化後，市場開始缺盤。得悉缺盤，賣家便更有力地企硬，堅持以心目中的理想價格出售單位。加上中資接二連三搶高地價，地王頻現引發「地王效應」，多區業主齊齊反價封盤，用家們如夢初醒，重投市場搵樓，積累了一段時間的購買力悉數爆發。樓價回吐時，怎樣遊說客人買樓都沒用，正正是阿崩叫狗，越叫越走；樓價回勇時，看見客人追價買樓，心裡不禁暗爽。

「之前600萬元的時候叫你買，你又話會跌；630萬元買15樓，你又嫌低層，本來698萬元我們可以買到50樓那間，現在只能買到19樓，一陣講價希望減得一萬得一萬。」李小姐皺着眉頭低聲罵着坐在身旁的未婚夫林先生，罵的也是我心裡話，聽着心涼。林先生一直默不作聲，但不敵李小姐一直重覆又重覆地說着同一番怨言，他按捺不住走出店外，抽起煙來，一直待業主到達才進內。過了大約半小時，反了三次價的王先生意氣風發到來，買家及賣家分別各坐一方，我和經理則兩邊周旋，「擺枱」談判了約兩小時，王先生不耐煩地打算離開，此時他的電話響起，另一端傳來王太的聲音，高八調叫喊：「另一間地產肯畀698萬元，你回家吧！」趕着買樓結婚的李小姐無奈，唯有答應簽約698萬元，樓價創了屋苑新高。

事隔三天，Bob瞄準王先生貪心性格，打電話建議他撻訂，取消和李小姐的交易，原因是再有新地王誕生，Bob稱樓價還會繼續破頂，「賠了訂金都還可賺多幾十萬。中資168億元投得鴨脷洲地王，每呎樓面地價2.2萬元，麵粉價和同區的一手新盤賣價相若，附近的二手盤隨即加價外，連帶九龍、荃灣區業主都封盤加價。」王先生不消半天，在傍晚致電給我，說已決定取消交易，賠償雙賠訂金50萬元予李小姐及雙方佣金13.6萬元予我公司。對公司來說，並沒有損失，我心裡也暗喜，有機會再做一次李小姐的生意。

我之後向李小姐屋苑A另一單位，在王先生單位之上，價錢照舊698萬元，但由19樓「升呢」至26樓，唯單位已租，不過成交前無法安排睇樓，惟可交吉。一個月前，我也介紹過相似單位予她，當時她完全不能接受無法睇樓，嘮叨一大堆理由說個沒停，但今次她只問了一句「可否帶我看看單位門口？」於是，我便和她假扮按錯門鈴，趁租客打開門縫的一瞬間，快速窺看屋內狀況。基本上，我們只看到客廳開了燈，放了有點殘舊的組合櫃及鞋櫃，門便關上了。每每冗詞贅句的她，只簡單地說了一句「OK」，便寫支票落訂。

又過了一周，Bob終於找到客人願意付770萬元買王先生撻訂的單位，但王先生考慮了一天後拒絕收票，回覆說：「賣了買不回！」

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