【私樓維修．來稿】「維修」等於「圍標」？尋找合理的維修費用

香港地少人多，不少市區用地已發展超過半個世紀，樓宇老化及維修的問題已不是新鮮課題。
但近幾年論及樓宇維修這課題便必然令人聯繫到一些不法勾當，而坊間亦每每給「維修」與「圍標」劃上等號。

文：香港測量師學會建築測量組

面對樓宇維修，業主們一般會關心和擔心維修費用是否合理和用得其所。一旦通過樓宇維修的決議，屋苑內每位業主便有支付相關維修費用的責任。由於一般涉及樓宇維修的費用往往動輒要每戶支付數萬元，甚至數十萬元，這突如其來的負擔的確會對一般家庭在財務上構成一定壓力。

樓宇維修上的事項不單純涉及工程技術的問題，更關乎合約處理、法規條文、與相關政府部門磋商、工程協調和管理等不同領域。因此，業主需要依賴建築專業人士來處理此等工程。香港測量師學會一直強調聘用合適專業人士處理樓宇維修的重要性，以維護業主利益和確保工程質素。由於過往一段時間常有不良維修個案的報導，個別個案更是涉及刑事成份，業主縱使聘得專業顧問公司，亦往往半信半疑，希望尋求第三者意見，嘗試認證相關工程費用的合理性。

最近曾有媒體報導指出，房屋署的標準價目「天書」可作為計算私人樓宇維修工程的價位參考。但市民必須了解上述的房屋署「天書」所針對的工程，其性質與私人樓宇維修項目存有根本性的差別，就此，香港測量師學會工料測量組早前已撰文闡述過，在此不贅。

關於私人樓宇維修市場的價格資訊，香港測量師學會建築測量組於2012年曾對一部分樓宇維修工程作研究，並有發佈過有關價格範圍供市民參考。但市民亦必須了解所有工程價格乃取決於工程項目數量、業主要求的設計方案、用料選材、工程施工規格和質素。由於私人樓宇維修項目的變化相當之大，因此有關價格的比較亦會相對困難，業主在運用有關數據時亦應要小心和客觀。

畢竟樓宇維修涉及專業範疇和服務，專業的規管在控制行業的質素實為重要。奈何市場上的服務提供者實是良莠不齊，致令服務質素參差，令市民權益受損及可能對部分專業人士失去信心。為確保私人維修市場有更系統化的監管，香港測量師學會早於2014年便向政府建議成立「樓宇維修監管局」(Building Repair and Maintenance Authority, BRMA)，期望對樓宇維修市場的参與者（包括專業顧問和承建商）作適當的規範，從而向市民提供適切的支援，包括提供可持續的市場樓宇維修價格作參考。有力的規管和真正專業的參與至為重要。

本港的建築物絕大部分均為鋼筋混凝土結構樓宇，俗稱石屎樓，隨着樓齡的增長，石屎和鋼筋老化及因其他因素而造成結構受損，樓宇損耗乃必然現象。因此業主必須對其樓宇作適時檢查及維修，才能確保有關物業的安全和價值。香港測量師學會希望透過成立「樓宇維修監管局」能對私人樓宇維修市場作出適切監管，從而令市民建立對私人樓宇維修市場和專業的信心。

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