【01周報社論】打破蝸居困局  最缺的不是土地

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有學者早前建議,填平位於大埔區的船灣淡水湖,大規模造地1,200公頃,估計可以興建多達30萬個住宅單位,供接近90萬人居住。有關建議惹來社會議論,有人認為建議天馬行空。但是,這建議是有助喚起社會關注土地供應的問題,激發如何覓地建屋助市民安居的思考,並非毫無價值。只不過,公眾對土地問題的討論無論多麼熱烈,最關鍵始終是新一屆政府有沒有迎難而上的決心、承擔責任,邁開更大步伐,為這一代,以至下一代港人的福祉綢繆。

(資料圖片)

船灣淡水湖是全港面積最大、容量第二的水庫。提出填平方案的香港大學研究團隊指出,面對土地供應緊張,最有效的方法是大規模填海,因為既不涉居民的搬遷,也沒有複雜的業權問題,而且那裏的自然環境,早在1960年代興建水庫時已經遭到破壞,認為填平船灣淡水湖對環境的影響相對有限。

不少市民、環保人士,都批評這個方案無稽、癡人說夢。一方面,目前全港的水塘總容量為5.86億立方,單是船灣淡水湖便佔了約2.3億立方米,亦即接近香港四成水庫儲量。假如滿足了土地的供應,卻照顧不了港人對食水的要求,又有何意義?

還有,雖然船灣淡水湖的原有生態已遭破壞,但經歷多年的保育,船灣一帶已成為一個綠意盎然的郊野公園,是不少香港市民假日郊遊的熱門去處,一旦要填平,將會令香港失去一個珍貴的綠色地帶,不難預料計劃將遭受較大社會阻力甚至反彈,無論從環保角度或是政治角度,可行性都不高。

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雖然填平船灣淡水湖的建議,「想像力」似乎太過豐富,但這不代表建議毫無意義,反而藉着今次討論,起到拋磚引玉的效果,為香港帶來兩點啟示。

第一點啟示是再次喚起了社會對土地、住屋供應嚴重不足的關注。細讀港大學者提出的構思,縱使方案「妙想天開」,卻仍然只能興建約30萬個住宅單位,僅僅足夠應付目前積壓的30萬宗公屋輪候申請;至於要再應付其後每年約5萬對新人成家立室、每年約6萬個新生嬰兒出生後不少家庭要改善居住環境的要求,顯然力有不逮。

何況,房屋問題亦涉及居住質量的需求。目前香港人均居住面積僅約170平方呎,大幅低於新加坡的270平方呎。香港的居住環境較一些內地大城市如深圳、上海等更擠迫。如果要改變現時香港人均居住面積每況愈下的窘境,讓更多市民住得更加寬敞舒適,香港極可能需要比填平船灣淡水湖更大量的土地供應。

第二點啟示是香港的土地問題核心並非「地少人多」,而是執政者有沒有決心開拓更多土地。在港府多年的宣傳及教育薰陶下,不少市民認為香港本來就是寸金尺土,土地供應緊張是理所當然的。但填平船灣淡水湖的建議正好告訴港人,香港的問題不是有沒有土地。因為香港1,100多平方公里的土地之中,已發展的只佔當中約24%。而更為重要的是,這24%的土地之中不少都未加善用,嚴重浪費珍貴的土地資源,譬如粉嶺的富豪高球場、預留予迪士尼興建第二期樂園的土地等,這些只供少數人使用或預留發展的用地,本來就有回收發展的潛力,真正問題是政府有否決心擔起重責挑戰既得利益者,去為市民覓尋合適的土地滿足住屋需要。

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重拾新界土地規劃主導權 莫坐等發展商「囤地」

隨着香港農業式微,一些新界鄉紳將農地挪作他用,成為貨櫃場、停車場、回收場,甚至是海外電子廢物的處理場,亦即是所謂的棕地問題。據估計,目前香港的棕地多達1,200公頃,並正在不斷擴張之中。試問,是誰讓農地改換用途?為什麼政府不嚴厲禁止?社會上早有意見認為要大力整頓棕地亂象,用興建現代化的多層貨倉、車場取代,甚至應該雷厲風行取締一些經濟效益低微,造成嚴重環境問題,違法的產業和設施,透過完善的規劃,以回收棕地作為開拓土地的優先選項。

另一個浪費土地資源的現象,是地產發展商囤積了大量新界農地。綜合不同的研究,這些被地產商撥入土地儲備的新界農地估計多達上千公頃,較港府短期之內可以運用的百多公頃土地還要多出數倍。地產商儲備大量農地,當然是希望透過申請改變土地用途,改作建屋牟利。

為什麼地產商總是知道哪裏有土地供應,政府卻在一旁袖手旁觀?既然地產商可以「囤地」,為什麼政府不直接參與收購農地作為土地儲備?既然農地擁有者放棄耕種,政府應該比地產發展商更早一步走出來,成為棄農者放售農地的終極交易對手,亦應該改變任由發展商用申請補地價來修改土地用途,從而使政府掌握棄耕地的規劃主導權,讓這些土地首先滿足大部分市民的公營房屋需要,然後才讓剩餘土地有效流入私營房屋市場。這種做法既可以保證有效掌握城市規劃,避免土地囤積,更可以迴避在補地價過程中容易發生的「官商勾結」和利益輸送等亂象。

另一個可能的土地來源,就是過去為丁屋預留的土地,即「鄉村式發展」用地。按照政府數據,這些預留土地超過900多公頃。社會上早已質疑,丁屋只是港英政府在上世紀70年代的臨時政策。更關鍵的是,雖然《基本法》列明要保障新界原居民合法傳統權益,但丁屋從來不是「傳統權益」,香港政府應要思考是否需要延續這種政策,改變目前嚴重扭曲和隱藏無數非法利益的丁屋交易環境。

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社會點子再多 還看政府決心

相比之下,是否回收佔地「區區」170多公頃的粉嶺高球會來建屋的問題,實在是小巫見大巫。粉嶺高球會在百多年前設立,當時新界仍是一片荒蕪,自然「豪得起」可以用百多公頃的土地,為處於社會金字塔頂尖的富豪們提供一個揮桿玩樂的場所。但百多年後的今天,既然香港政府沒有能力為市民覓地建屋,民間一些人要打粉嶺高球會的主意,建議將這一塊距離上水港鐵站只有數分鐘車程的好地回收,是自然而然的提議。固然,相比棕地、丁地以至發展商的新界土儲,高球場只算是個「小項目」,但在在說明若要開拓土地,香港仍有很多大大小小的選項。

因此,即使填平船灣淡水湖的建議可行性不高,但任何為解決香港土地供應緊張而提出的構想,市民都應當理性地討論,以起集思廣益之效。不過,最根本的問題始終是手執公權力的香港政府,會否承擔政治責任貫撤落實這些措施。歸根究柢,只有香港政府具權力解決香港土地的問題。剛剛上任的林鄭月娥問責班子,必須要對此有決心、有信念,為這一代以至下一代的香港人,扛起這個使命。

林鄭月娥班子必須理解到,所謂土地供應,本質上是一個資源分配問題。既然是分配問題,都難免會觸動到一些人的既得利益,阻力必然存在。在這個時候,政府應該做的並不是看哪一個方案的阻力最小,甚至是「柿子挑軟的吃」,而是端視哪一個方法,才能夠符合社會上最大多數人的福祉,然後下定決心迎難而上。

而政府對開拓土地是否有堅定的決心,其本質就是政府的信念為何。簡單來說,就是政府到底視香港人當前的住屋困境,只是因為熱錢氾濫、利率低企,資金不斷追逐「磚頭」推高樓價租金的市場現象造成的無可奈何的現實?還是認為無論在怎樣的經濟、社會大環境之下,為市民提供安居之所,都是一個對民生敢於承擔的政府不能迴避的責任?

若是前者,那麼就算港人再多費唇舌,恐怕亦只得認命,繼續忍受蝸居之苦,等待「市場」某一天「皇恩大赦」。一個只會以自由市場作為借口的政府,就是在推卸為市民解決住屋的根本責任,這亦是造成近年香港各種社會問題的的本質原因。

現屆的林鄭月娥政府,不應該再如此迷信,以為單靠自由市場和地產商就可解決香港人的住屋問題,試問領展和港鐵不斷加價的教訓還不夠深刻嗎?

對於面對的問題,林鄭月娥要思考的,並不是香港到底是要繼續奉行自由經濟,或是趨向福利主義,所謂向左走、還是向右走。她要撫心自問的只是一個簡單不過的問題,就是低下階層市民生活的改善是否政府的責任?簡單的比喻就是當年的港督麥理浩,他至少不會受困於什麼大市場或大政府的執念,針對當時困擾香港人的具體難題,積極有為地啟動十年建屋計劃,解決了百多萬港人的住屋困境,為香港的繁榮穩定作出了貢獻。連一個臨時被委任的外來人都知道自己的責任所在,港人治港的負責人就不知道嗎?

正如現時的高鐵一地兩檢方案一樣,若官員認為這是一個對香港最理想的處理辦法,一眾政府官員只要有這樣的信念,就算是遇到阻力也依然堅定向市民推銷方案。只要林鄭月娥有了肩負香港人脫離蝸居困局為己任的信念,自會有政治決心迎接一個又一個覓地建屋的難題與挑戰。

相比起麥理浩年代,現時港府的財政狀況更為豐厚,議員們的權力更大。只要林鄭月娥和議員們有決心、有信念,要挪騰資源為港人解決住屋問題,根本不是難事。開拓土地的方法實在太多,政府並非承擔不起這個責任,問題只是領導者究竟是否有為,是否有決心。

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