【01周報社論】土供組報告出爐 官員勿繼續裝睡

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擾攘多時的「土地大辯論」告一段落,土地供應專責小組(下稱土供組)上周一(12月31日)公布最終報告,除了提出八項覓地建議,還公開大量市民的意見。有單親母親反映房租昂貴,抽居屋未曾中籤,數次萌生自殺念頭。也有年輕人表示,希望組織家庭,但儲蓄追不上飆升的樓價,感到無力。為人民帶來幸福,是管治者最主要的責任,增加土地供應、解決房屋問題又是今屆特區政府的施政主題,官員應正視市民的吶喊,基於公義和同理心,採用最有效的覓地方針,帶領市民走出困局。

土供組的問卷早已經為覓地方案設限,一如預期,報告的短期方案傾向保守。小組建議短期內先部分收回粉嶺高爾夫球場,並以公私合營、《收回土地條例》開發農地,又建議長遠設立土地儲備,應付將來的土地需要。房屋問題乃燃眉之事,政府理應事不避難,果斷採用有效措施增加土地供應。與此同時,政府應確立民生優先的規劃理念,讓短、中、長期的覓地方案,特別在土地儲備及運用上能夠真正惠及民生。

土地供應專責小組建議短期內先部分收回粉嶺高爾夫球場,並以公私合營、《收回土地條例》開發農地,又建議長遠設立土地儲備,應付將來的土地需要。(資料圖片/吳鍾坤攝)

先說檢討私人遊樂場契約一項,報告只建議收回粉嶺高球場其中32公頃場地,其他部分則留待政府發落。這是缺乏承擔的建議,亦是被「和諧」的結論。在報告發表後,土供組成員王坤解釋,小組支持收回整個球場,但因為道路基建難以配合,故建議先發展32公頃。這說法不無可議之處。粉嶺高球場是官地,其私人遊樂場用地契約將於明年8月底屆滿,政府完全可以主動收回並全面規劃。故此,政府應果斷宣布收回整個球場,全面啟動第一期32公頃的發展,積極規劃餘下140公頃土地。當然,王坤的說法有一定代表性,亦是妥協文化下的典型結論,卻無法滿足市民對政府積極解決土地問題的冀望。

另外,土供組報告對於動用《收回土地條例》(下稱《條例》)與公私合營的主次未下定論,小組認為政府應雙管齊下開發農地。小組接納公私合營的原因,是「房屋需求並不局限於公共房屋,將土地全數用作興建公共房屋亦不符合良好規劃的原則」。這說法值得商榷。

政府推出的首置上車盤入息上限則達74,100元。(鄧倩螢攝)

全面收回高球場 亮劍徵用農地

其一,政府曾有動用《條例》收地建居屋的先例,而《條例》寫明只要是「公共用途」,政府即可收地,故此,用《條例》收得的土地不限於興建出租公屋。2018年居屋申請者家庭每月入息上限為57,000元,政府推出的首置上車盤家庭入息上限為74,100元。觀乎2016年的中期人口統計,月入60,000元以下的家庭住戶佔全港84.5%,如此說來,大多數市民只要合乎資產限制的要求,即在限價房屋的入息保障網之內。就是說,動用《條例》收地興建公營房屋,包括出租公屋和出售居屋,既符合條例規定,更能滿足大多數市民的住屋需求。

其二,開發農地屬於中短期覓地措施,上屆政府覓地不力,公營房屋興建進度遠遠落後於預期,為解失衡的公營房屋供應,中短期覓地方案當然應以興建公營房屋為主。縱然政府計劃中的公私合營將以公營房屋為主,但這種說法只是用單位數而非土地面積計算,極具誤導性;另外,公私合營計劃是由發展商啟動發展方案,政府處於被動,無法掌握發展的主動權,何時完成計劃更是無法確定。從兩方面看來,政府主動動用《條例》收地必然是發展農地的主要和必須手段。

為解失衡的公營房屋供應,中短期覓地方案當然應以興建公營房屋為主。(資料圖片/梁鵬威攝)

其三,在規劃方面,公共房屋不單是指供基層居住的出租公屋,政府動用《條例》收地後,仍可平衡社區不同階層的比例,不會出現「貧窮區」。最重要是,動用《條例》有助政府全盤掌握發展的主導權,只要政府有清晰、宏遠的發展目標和堅定的理念,必然有助提升規劃水平。

如果政府依然迷信私人發展商能夠解決香港的住屋短缺問題,那就是冥頑不靈。私人發展商只會考慮自己的地產生意,政府可以制定政策,誘導和逼迫地產商在賺錢的同時,滿足社會需要。所謂誘導,就是以利益為餌;所謂逼迫,就是用法律和政策。只有雙管齊下,堅定政府的施政目標,結果才可能是共贏的。當然,作為地產商,他們會盡全力在最低成本和風險的情況下做生意,無可厚非。他們的市場觸覺遠勝於政府官員,根本不需要額外眷顧。既然如此,為什麼政府不能夠擺脫服務於地產商的「奴性」心態,既不干預地產商的營商權利,又能將作為公營房屋建設的用地,包括農地,盡數掌握在自己手中,並設計出不至於犧牲市民住屋權益的政策?

私人發展商只會考慮自己的地產生意。(資料圖片/吳鍾坤攝)

由民生主導房策 建立土地儲備

政府既需要解房屋的燃眉之急,更需要訂立清晰的長遠發展藍圖,為香港的房屋政策帶來結構性的改變。小組建議政府建立土地儲備,恆常造地,保證房屋供應穩定。「土地儲備」的重要性甚為明顯,隨着經濟發展、人口增加,必然需要更多可發展土地,政府需積穀防饑,以防他日出現土地短缺。然而,政府必須認清,建立土地儲備只是手段,這手段必須以緊扣保障民生利益為主要目的,而且與地產商一直以來進行土地儲備的做法有根本差別。

「土地儲備」之所以成為一個需要討論的議題,是因為前特首曾蔭權在任內一度減緩造地建屋,令熟地短缺。上任特首梁振英提出在增加短期土地供應的同時,建立土地儲備,應付長遠需要,結果是雷聲大雨點小。這一次的小組報告進一步釐清:「土地儲備」是指《香港2030+》估計的1,200 公頃以外所需要的額外土地。

土供組與政府經常陷入一個迷思,就是要先有「麵粉」,才有「麵包」,但是「地從何來」與「地將何用」兩者不可偏廢,在建立土地儲備的同時,政府必須釐清土地儲備的用途,而且要堅持儲備是為了香港市民的發展和住屋需要,而不是藉口賣地收益,將儲備作為地產發展商的儲備。我們認為,土地儲備必須符合兩個長遠規劃目標。

在建立土地儲備的同時,政府必須釐清土地儲備的用途。(資料圖片/李澤彤攝)

其一,政府應該確立整體公私營房屋比例,確保市民的住屋權利受到保障。上屆政府雖然在《長遠房屋策略》下推出了新增房屋以公營主導的政策,卻未為整體房屋的公私營比例訂立目標。私營房屋有其商品屬性,樓價隨市場起跌,以私營房屋主導,將令只求安居的市民被迫進行高風險投資。訂立整體房屋以公營主導的政策,是突破當前困局的唯一出路。

前任運輸及房屋局局長張炳良在去年出版的著作裏說,以整體房屋公營主導「知易行難」,原因有二:第一是中短期土地供應的局限;第二是既得利益者的反彈。就前者而論,如果政府達致報告所訂立的目標,覓得3,000公頃土地,土地供應將不再成為問題;就後者而論,土供組建議建立土地儲備的一個潛在目的,是助政府取回發展主導權,政府如果有意拿回主導權,那麼又何須再懼怕既得利益者的反對?

其二,土地儲備將有部分用於產業發展,政府應發展高增值產業,並且改善土地規劃,紓解市民通勤壓力。政府必須認識到,提供足夠的公營房屋只是其責任之一,要提升整體的民生質素,還需要為各區居民提供好工。上屆政府的覓地措施過於零散,難以改善地區整體規劃,若然政府決心建立土地儲備制度,那就沒有藉口再迴避問題。按政府規劃,東大嶼都會將會成為香港第三個核心商業區,然而它毗鄰港九,無助改變香港當下城市佈局限制。如果政府採納建議設立土地儲備,就應該訂立清晰的產業政策,並在新界西或新界北設立第三個商業中心,解決職居分離的困局。

無論樓市漲跌,都為市民帶來極大痛苦。(資料圖片/陳百灝攝)

土地大辯論諮詢已結束,政府如何看待土供組的終極報告,仍待觀望。無論如何,市民的訴求已經躍然紙上,政府應該聽到市民的怒吼。香港的房屋問題源於在市場化過程中忽略了供應過度壟斷可能對市場造成的價格扭曲,政府一直未有正視問題的根本,無論樓市漲跌,都為市民帶來極大痛苦。的確,私樓主導的政策積習多年,形成了龐大的既得利益結構,要扭轉局面有一定難度。但這次土供組收集的民意,反映了市民對適足住屋的迫切訴求,而這些被壓迫者必然是政府的主要服務對象,若政府推出保障居住權利的房屋政策,他們也必然會成為施政的後盾。有了民意支持後,還需政治領袖具有堅定、正確的信念,惠民政策才得以落實。特首林鄭月娥理應藉此機會,展現政治魄力與理念,為民生優先的新政治價值定調。

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