發展商「奪命」樓按計劃橫行 政府介入禁止不宜再等

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本港上年末重現負資產個案,為身負高額按揭債務的上車人士響起一鳴警號。近年不少發展商在推出新盤時一併提供樓按計劃,大多以較高按揭成數及免進行壓力測試等作招徠,吸引不少欠缺首期的置業人士申請。然而,不少發展商提供的樓按計劃實為糖衣毒藥,債務申請人最終須承受高昂的利息,甚至於樓市下行時身陷財務危機。不過,樓市歪曲,既有更多市民為求上車鋋而走險,便有更多發展商無懼放肆。政府理應果斷介入,阻止高利率置業貸款橫行無忌。

一般來說,本地銀行為有意置業人士提供按揭計劃,在受金管局規管下,市民於銀行借貸只能申請特定的按揭成數,申請人更須經過嚴格的壓力測試,用以確保銀行體系的穩定。不過,隨着樓市升勢熾熱,金管局因而在過去多次收緊按揭成數,目前樓價為1,000萬以下的物業的基本按揭成數為六成,故有不少市民因難以應付高額首期,只能對上車望門輕嘆。當然,購買樓價600萬以下樓盤的市民可考慮藉按揭保險計劃,將按揭成數提升到八至九成,惟申請人仍須經過官方壓力測試,故購買力有限的市民仍舊無緣上車。

當樓市升勢不止,不少發展商為刺激新盤銷情,有機會自行包辦按揭,藉旗下財務公司另行推出樓按計劃;這些發展商計劃大多以高成數、審批寬鬆作賣點,被俗稱為「呼吸plan」,即意味其申請門檻之低,幾乎凡有呼吸者均能申請,故往往吸引不少未能循一般方法借得足夠按揭的上車客申請。

長實夥利嘉閣推出高成數免壓力測試按揭計劃。右三為長實地產董事郭子威、右二為長實地產高級營業經理封海倫、左三為利嘉閣地產總裁廖偉強。(利嘉閣圖片)

「呼吸plan」始終為糖衣陷阱,只會令購買力不足的市民身陷泥沼,背負沉重債務。其實發展商樓按的申請人始終須付上龐大的利息支出;消委會曾於2017年發表報告,發現發展商樓按與一般銀行樓按的總利息支出竟可相差逾500萬元。然而,發展商樓按計劃不但審批寬鬆,並且不時以「初期」優惠作包裝,如申請者首數年能以優惠利率還款,故市民容易被誤導以致錯估其還款能力,在借款數載過後才驚覺自己身陷險境,惟屆時情況已無力回天。

儘管社會不少聲音已指出「呼吸plan」的危險所在,仍無阻其橫行無道。據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據,去年第二季發展商承造樓花按揭比例竟達17.4%,並按年上升接近四成,證明市民越發依賴發展商樓按上樓。這趨勢固然源自於極其扭曲的置業意識形態,市民既因生活所逼而不惜孤注一擲,藉靠發展商高利貸上車,同時亦因迷信樓市天天向上,期望日後可在物業升值後,能向銀行申請轉按脫險。

在消委會在最新一期《選擇》月刊中,比較62個樓按計劃,發現部分「發展商按揭」的總開支,隨時較一般銀行按揭高5成。(江智騫攝)

然而,這種置業博奕難言理性,隨着本港經濟前景漸見不明,樓市只會愈見不穩,「呼吸plan」上車客既是擁有物業,亦是背負「計時炸彈」,債務危機只會一觸即發,而去年尾的負資產個案亦已反映其危機的所在,政府必須盡快介入。

發展商放高利貸予市民買樓,顯然是為榨盡其最後一分的購買力;然而,政府過去試圖靠控制放貸予地產商,藉對銀行的信貸風險管理,嘗試「間接」控制地產商高成數樓按。但事實是,大地產商財力豐厚,根本難以藉此抑制其放貸行為。與其聚焦地產商身上,政府更應着力監管財務公司。金管局過去以只監管銀行體系為由,一直拒絕規管財務公司,惟這是最直接有效的途徑以控制不負責任的置業高利貸;而且,一旦有更多置業人士斷供,所造成的壞帳始終會對銀行體系產生影響,故金管局絕對有理由介入監管私人放貸行為。為市民、甚至整個銀行體系着想,金管局必須防範未然,盡早研究規管財務公司提供樓宇按揭。

陳家強過往回應立法會議員提問,一再重申並無需要由金管局規管財仔。(資料圖片/鍾偉德攝)



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