恒大和生圍地皮補地價 訴訟揭一次上訴減價27億元 劈價近四成
中國恒大（3333）債務危機持續，集團曾規劃興建近25萬呎皇宮屋、總面積逾242萬呎的元朗和生圍地皮，今年1月被美國資產管理公司橡樹資本接管。
《香港01》發現，持有該地皮的恒大子公司「盈邦企業」，去年被入稟追討服務費。文件揭露，恒大曾委託測量師行就和生圍地皮的補地價金額，與地政總署交涉，並在一次上訴後，成功將原本逾68.4億元的補地價金額，壓低至約41.5億元，劈價四成近27億元。
地政總署指，發展商在過程中不只一次就補地價金額上訴，但拒披露詳細資料。有學者質疑，補地價下調的幅度與當時的樓價變幅不成比例，認為地政總署應作解釋。
持地皮公司 遭測量師行追討600萬元服務費
涉事的和生圍地皮佔地超過242萬呎，由盈邦企業有限公司持有。中國恒大於2020年7月，完成向恒基兆業地產收購盈邦企業，規劃於該地皮發展低密度住宅頂目，及興建一幢近25萬呎皇宮屋，引來各界關注。隨恒大的債務危機爆發，地皮已被債主接管。
去年10月，盈邦企業遭福安測量師行入稟，指控其未按照協議支付額外服務費，並追討600萬元。根據入稟狀，盈邦企業於2020年7月委託於該測量師行，向地政總署申請和生圍地皮的換地及修訂契約。
地政總署當時估算和生圍地皮需補地價約68.4億元，盈邦企業希望福安測量師行可遊說地政總署，降低補地價金額。兩間公司簽訂的協議列明，如測量師行可將補地價金額降至50億元或以下，盈邦企業將支付額外600萬元服務費。
入稟狀揭補地價金額大減四成
測量師行於入稟狀中指出，2020年9月底，即獲盈邦企業委託後兩個月，地政總署已將和生圍地皮需補地價的金額下調至約41.5億元。
換言之，在一次上訴中，地政總署已將涉事地皮的應補地價金額，大幅減價近四成，劈價近27億元。盈邦企業於2021年1月與地政總署簽訂協議補地價文件，並完成換地交易。
地政總署：發展商不止一次上訴 不披露減價原因
地政總署回覆指，署方並非於2020年首次就涉事和生圍地皮的申請批出補價金額，發展商在過程中亦不只一次就金額上訴。
不過，地政總署表示個別個案的詳細內容屬申請人與政府作為業主身份的私人商討，當中亦涉及第三方的商業資料，不會披露每宗換地、修訂地契的詳細商議內容及過程，亦無回覆盈邦企業上訴次數、上訴時間，及署方最後決定減價近27億元的原因等問題。
地政總署指，處理補地價審批時，均以評估當時的土地十足市值為基礎，在評估時亦會考慮申請人提出的上訴理據及當時與市場有關的因素，以反映當時的市場情況。署方亦會考慮該發展於新地契條件下的各項建設及基建要求。現時評估住宅用地的地價所採用的利潤比率為20%。
《香港01》曾和生圍地皮補地價上訴事宜，向中國恒大查詢，至截稿前未收到回覆。
記者曾和福安測量師行了解事件，惟職員指負責人以不可透露客戶資料為由，拒絕受訪，測量師行亦無回覆書面查詢。
測量師：一般上訴期四至六個月 或恒大購入前已展開
按地政總署的資料，契約修訂或換地交易的首次補地價評估，一般由署方的「估價委員會」處理。若申請人不滿意補地價金額，可於收到具約束力、連補地價金額的協議書後一個月內提出上訴，並於其後三個月內提供相關市場資料及理據作支持，上訴會交由「估價會議」處理。
恒大上訴一次獲減27億元補地價金額是否屬太多，香港測量師學會產業測量組資深會員陳超國認為難以下定論，需視乎個案情況及發展商提出的理據。他指，通常地政總署一開始是自行估價，第一口價通常較進取，未必可作參考；而上訴時發展商可提出數據供地政總署參考，並重新估值：「考慮到這些因素，減三四成（補地價金額）不是無可能。」
陳超國指出，一般補地價上訴程序需時四至六個月，較少見地政總署在兩個月內批出新金額，故認為和生圍地皮補地價的上訴工作，有機會在恒大接手前已展開。
中大教授莊太量：減價幅度大 涉公帑市民應有知情權
不過，香港中文大學經濟學系教授莊太量質疑，恒大進行上訴時，樓價變幅不大，地政總署卻將補地價下調四成。他指，如市場價格下跌，政府在未必能即時調整，會出現滯後，但認為市場調整的幅度未必會有這麼多：「除非一早高估了三四成，或有些原因我們看不到。」
他相信政府一般會以庫房為依歸，但指若補地價的減幅影響到市民的觀感，地政總署應多作解釋：「始終涉及公帑，市民有權知道為何補地價金額如此低。這樣會造成私相授受或濫權的質疑。」
