【博評】推出首置上車盤,要先處理「居屋夾屋化」問題

撰文:王坤
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特首林鄭月娥將房屋及土地列為施政重點,將在下月首份施政報告中,詳細交代港人首置上車盤執行細則。林鄭於競選特首時,曾感嘆香港月入八萬的家庭亦無法置業,年青家庭不知何時能夠買樓。港人首置上車盤應是今屆政府施政的賣點,林鄭曾透露不會佔用居屋或公屋用地,盡量不與市值掛鉤,轉售限制亦會較多,其定位將較居屋為高。

首置上車盤定位可能與1993年推出的夾心階層住屋相類似,申請人的入息下限是居屋之上,當年居屋的入息限額為20000元,夾屋入息限額為20001元至40000元,不設綠表資格,轉售限制為五年。夾屋的定位是針對家庭入息超額,既無資格輪候公屋,亦不合購買居屋資格,在私樓亦難以負擔的家庭。

若首置上車盤不設入息下限,甚或與居屋的入息限額一致,就會出現資助對象與居屋重疊,還會使經濟條件更差的申請人,難以負擔供樓開支,亦會在經濟波動時增加斷供的風險。若將首置上車盤訂價與居屋相約,亦會造成「頂爛市」的結果。對首置上車盤較居屋為高的理解,應是單位質素、樓價及入息上下限都較居屋為高,若果售賣條件與居屋一樣,計劃就會變成多此一舉。

自從上屆政府恢復出售居屋以來,售價節節上升,估計明年初出售的啟德居屋單位,按市值七折計算,呎價亦會超過萬元。房委會為解決申請家庭的負擔能力問題,會繼續放寬白表家庭的入息限額(現為52000元),以使申請家庭有能力選購其中一半單位。居屋不斷放寬入息限額的結果,可使更多家庭符合申請資格,亦使較低收入的家庭中簽機會被分薄,其負擔能力亦不如較高收入家庭。所以居屋的入息限額不斷提高,形成居屋夾屋化,將原先的售賣對象以綠表及白表的較低收入家庭,逐步擴寬至中產之較高收入家庭,居屋的資助對象出現模糊化。今年的新居屋房委會共收10.4萬份申請表,超額認購約為50倍。

為使首置上車盤售價不致太高,但亦要與居屋有一定的水位差距,居屋應有減價的空間,若不改變參考與市值掛鉤,然後再七折的訂價方法,亦可以進一步提高折扣率;過去居屋亦曾提供四、五、六折的自由選擇。當然折扣率越高,越不利將來居屋單位業主申請補地價的負擔,減慢居屋的流轉。

首置上車盤與過去及現今資助出售房屋,所不同的是土地來源是私人發展商,當中涉及土地補地價問題,涉及公眾利益,所以要有高的透明度。林鄭敢於打破「官商勾結」的陰霾,為解決房屋荒及置業難,應予稱讚及支持。計劃要能夠成功,官僚應打破墨守成規的傳統。據估計新界的閒置農地起碼有1000公頃,若能夠釋放及發展公私營房屋,未來短缺的土地應可以解決了一大半。

(文章純屬作者意見,不代表香港01立場。)