【來稿】啟德新發展區：中資搶地，港人當災

中海外啟德一號由高價投地、到垃圾房被納入實用面積出售，屢屢打破香港發展商常規，這幢「港人港地」物業入場價就高達492萬。
中資發展商大舉進軍本地市場，將會改變本港地產市場環境，為社會帶來重大影響。

文：地產小子

人民幣持續貶值，加上內地樓市受調控影響持續波動，中資發展商有更大誘因把熱錢投入香港房地產市場避險，這些發展商財力雄厚，出價自然比較闊綽。自2016年推出至今的地皮，中資發展商的地皮成交價已佔超過五分之一；不過，地皮被搶貴，「麵粉價」上升，「麵包價」自然有上調壓力，中資發展商藉地產投機走資，將影響本地樓市價格。就啟德同區而言，啟德一號作為定價指標，售樓呎價必定對附近同樣由中資投得的地皮有影響，鄰近將來落成的居屋價格也會水漲船高，長遠難為香港帶來可讓本地市民負擔的房屋供應。

中資發展商進軍香港，不單影響香港樓價，更會影響區內其他土地用途的物業價值。中資公司中洲控股於去年初收購時駿有限公司的資產，包括銅鑼灣大坑道4-4C唐樓物業，並且計畫把物業重建成三十層高的豪宅，令大坑區商舖原本已經上漲的租金再度攀升，多間商舖相繼結業，整個地區人流銳減。那究竟以豪宅價賣出的啟德一號，會否影響日後在啟德發展的商業用地價值，包括政府計劃交由發展商興建管理的地下購物街？這些商舖又能否配合多幢私人物業、居屋及公屋住戶的需求？中資高價搶走「港人港地」後，這一切也可能會出現變數。

再者，中資建築質素普遍良莠不齊，中海外發展的星鑽、喜點大量單位出現滲水漏水的情況，驗樓結果只有60、70多分，屬中下水平；中海外子公司中國建築於2015年的鉛水事件，主角之一就是毗鄰啟德發展區的啟晴邨：中資物業多項建築質素評估不達標，生活環境質素低，入後必先有大量修葺工程，買來自住不划算；樓宇物業的保值能力成疑，買來投資也有一定風險。

事實上，中資及內地投資者在境內及海外投資建築，推高樓價，造成境內的三、四線城市出現空置率高的「鬼城」（詳情讀者可自行參詳國內的鬼城指數）；海外地區例如英國倫敦、澳洲市郊、日本北海道、加拿大溫哥華也有大量投資者買磚頭避險，出現一個個「鬼城」社區。儘管啟德一號推出後，買家反應似乎不錯，但待其後非「港人港地」的中資新盤推出後，市場生態及本地買家心態是如何，會否出現單位無人問津的情況，步入「鬼城」的後塵，考慮以上種種因素，情況實在不樂觀，至於政府將啟德變成遊輪旅遊亮點的美夢，也可能會付諸流水。

香港是自由經濟體，有良好的制度，理當應歡迎非本地投資者；但中資企業借香港樓市作為資金的避風塘，加上香港土地資源嚴重短缺，香港人將會為此負上龐大的社會代價。下屆政府除了增加土地房屋供應，也應規管樓宇質素，並為強國熱錢流入制訂對策，全面監控強國資金流動。

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