【房屋共享．博評】「共住屋」租金定價不公？參考倫敦千禧村做法

作為一個解基層住屋燃眉之急的方案，林鄭月娥最新的「共住屋」計劃幾乎是近幾年最合理的房屋政策。

利用市面上的閒置單位，讓有需要人士可以在輪候公屋期間有瓦遮頭，對不少人來說，是一個可以暫時鬆一口氣的機會。

計劃其中一個想得周到，但也最容易出事的地方，是租金訂價方式。共住屋放棄以市價打折的方式，而以租金不多於租客收入的四分之一定價。換言之，政府和社企合力以負擔能力作定價準則，代替在香港被奉為王道的市場機制。面對香港樓市這個被嚴重扭曲的市場，這個定價方式我當然舉腳贊成，只是頗訝異香港的大批市場原教主義者到此刻仍未發難。

不過，要小心這種定價方式在操作層面上，難免會招來鄰居誹議。學子華神話齋：

我唔要你畀多粒魚蛋我，我要你拎走佢粒魚蛋！

香港人最看不慣別人比自己多着數。你住這座樓，我又住這座樓，為什麼你收入低就可以少交租？雖說計劃有政府牽頭，不會投訴幾下就冚檔，就算其他人不滿意也無何奈何，然而，長遠而言卻可能對共住屋租戶構成標籤效應。如果這個問題處理不妥當，甚至可能減低對其他持有空置物業業主和地產商的吸引力，窒礙共住屋日後作更具規模發展。

其實可以參考一下倫敦，那裏每個地區本身就有規定私人土地發展項目中要預留一定比例的房屋作為公屋，稱為「可負擔住宅」（affordable housing）。那些公屋交由統稱房屋協會（Housing Association）的社會企業營運，亦即今次共住屋中社聯所擔當的角色。

本來大部分私人項目，都會區分私樓和公屋區域，分開興建。有趣的是，偏偏在倫敦最後一幅近市區的大型土地——格林威治半島的東面的格林威治千禧村（Greenwich Millennium Village）——卻早於 1999 年規劃時就決定「公私不分」，將所有單住放在同一組建築物內。

千禧村在泰晤士河畔邊上，旁邊還有一個小型生態公園，四周環境可媲美淺水灣。翻查 2006 年第一期入伙時的資料，一個 785 呎的兩房公屋單位，月租盛惠 433 英鎊；而同樣是兩房，有 871 呎的私人單位，售價要至少 21 萬英鎊1，公屋價的年回報率低至不足 1%。以當年倫敦東南部平均租金回報率 4.47%2推斷，千禧村公屋租金真的平到笑。

不少英國人擔心千禧村的公屋租戶會被視為異類，所以發展商在分局上故意將公、私樓做得完全一模一樣，交給「房協」的單位亦隨機分佈，總之，要教人無法從外面辨認出兩種單位。（可惜香港的共住屋是已建成樓宇，難以做到這種效果。）

有朋友曾租住千禧村的私人單位一年，他更欣賞千禧村在電梯大堂、垃圾房等公共空間設計上落足心思，務求公、私單位的住客都可以多逗留，增加交流機會。管理處又建立網上群組，讓住戶有機會互相支援和對屋苑事務提出意見。只要人與人之間能對話，了解大家的處境和個性，到最後即使知道了對方是低收入、低租金住客，也不會心存芥蒂。

有人擔心在香港地要共住，容易引起磨擦，社聯不妨將格林威治千禧村的管理模式放到共住屋，除了讓基層能容易，更要協助他們融入社區，例如安排有能力的共住戶幫忙照顧區內老弱、看管社區中心之類，讓他們有機會回饋這個過渡時期的家之餘，也讓隔離鄰宿可以認識他們，避免共住戶身上出現負面標籤。我倒是很期望看見共住戶們可找到容身之處，順道向現代城市人展示一下什麼叫「睦鄰」。

參考資料：

1ULI Development Case Studies - Greenwich Millennium Village, 2006, Urban Land Institute

2Private rents and rental rates of return 1996/97 to 2006/07, 2008, Chihiro Udagawa and Connie P. Y. Tang

（文章純屬作者意見，不代表香港01立場。）