【房屋政策．來稿】要置業為主導，必先改變現時補價機制

文：吳子倫

特首林鄭月娥近日的「八十萬公屋封頂論」備受抨擊。姑勿論事件因由，意見領䄂、議員和輿論均普遍認為公屋單位數目不應設上限，而是按實際需要按時作出調整。政府有責任為沒有能力購房的草根階層提供居所，公共房屋部分是必不可少的。

無可否認，現屆政府以置業為主導、建立置業階梯是正確的策略。這樣不但能令市民有一定的資產，讓大眾安居樂業、落地生根，增加歸屬感；同時，亦能減少政府用於房屋上的開支，將資源用於解決其他民生問題，達致雙贏的局面。

不過，從公屋居民角度去看，現時公屋租金相宜，亦不用擔心加租及大廈維修等問題，他們根本沒有任何誘因放棄單位購買綠置居。有評論更指，在這個高樓價時代，政府以綠置居取代公屋猶如逼市民「接火棒」。若要推行置業為主的房屋政策，政府必須改變現時的單位定價方式及補價機制，讓住戶能從中得益。

團結香港基金於十月下旬曾提出「補貼置業計劃」，建議以建築成本出售建於1997年或以後的公屋。基金會建議於市民購入單位時便鎖定將來出售所需的補價金額，而非跟隨樓價浮動，讓市民享受到資產升值帶來的財富，縮窄貧富差距。基金會還建議在補價機制中加入提前清償補價折扣、單位市值下跌時下調補價等措施，確保市民的利潤。

筆者認為這定價及補價方案十分可取，但仍可作出微調，並擴展至其他資助房屋，包括綠置居、居屋，甚至將來的「首置上車盤」，避免出現分配不公的情況。

推出資助房屋的原意是為了讓無法購買私樓的市民安居。在這前提下，單位定價不應與市價掛勾，而是以建築價格作為基礎，再按不同目標群體的負擔能力加以調整。例如，「補貼置業計劃」以成本出售，居屋便在成本加上五成，而「首置盤」定為成本的一倍。根據運輸及房屋局的資料，2018/19年的公屋單位建築成本分別為$837,500及$1,178,600，所以數字化後的定價將會是公屋 $837,500、居屋 $1,767,900、「首置盤」$2,357,200。在這樣定價下，筆者粗略估計住房負擔能力比率將會低於5，較部分大城市為低。

至於補價方面，基金會提出的機制的確有助縮窄業主與租戶之間的資產差距。在樓價上升時，因為補價金額已在購買時鎖定，業主必定能獲利。相反，要是樓價下跌，補價亦會跟隨下調，業主的獲利未必會減少。換而言之，這是一個只賺不賠的機制。不過為免人們利用這個補價機制的漏洞，以「摸貨」形式賺取當中的利潤，令市場上出現大量單位推低樓價。因此，政府必須訂立限售期，市民在該段時間只能以折讓較少的補價將物業賣給政府，讓政府重新分配。

按照上述方案執行，將來可能會出現混合業權、房屋流轉慢等問題，執行細節仍有討論空間。但筆者認為只要樓價處於可負擔水平，同時置業能縮窄貧富差距，大部分市民都會支持「置業為主，租賃為輔」，畢竟置業是在華人社會中的一個恆久追求。

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