【首置按揭．來稿】低首期、漸進式供款，是否如此輕鬆？

文：林海（國際認證財務顧問師）

最近跟一些客戶跟進保單情況，他們也有置業的需要，說起新世界發展最近有個專為年青人而設的首次置業計劃，主打超高成數按揭，首期入場門檻極低，只需7.5%即可上車一圓業主夢。低首期、漸進式供款是計劃的主要賣點。但說穿了，發展商是利用時間換取空間，將按揭供款期由30年增至40年，營造看似更易負擔的印象。而事實上，究竟供40年樓是一個怎樣的概念？

以樓盤天生樓第1B號價單計算，8樓B室的售價為$7,621,000，參與新世代首次置業計劃優惠（照售價減21%）計，折扣後樓價為$6,020,590。根據計劃，45萬首期即可上車，首月供款$12,324，供款額在首次供款後的第2年、第5年及第10年漸進上調，第10年（120個月）後的供款額為$21,563，即比第一期每月供款累計增加約75%。

無疑隨著升職、加薪，工作10年後薪水翻倍是有可能，理應也有能力應付隨時間漸進而提升的供款額。但有能力不代表負擔輕鬆，參與有關計劃人士需要有心理準備，未來無法享受因升職加薪而帶來的生活質素提升。更甚者，在職場上更需要比其他同事戰戰兢兢，以確保薪酬能追得上不斷漸進的按揭供款額。

此外，未來香港即將進入加息週期，以現行息率計算，承造40年的按揭其實並不划算。撇除漸進供款因素後，運用銀行和地產代理按揭計算機計算，以30年與40年按揭作出比較，兩者的供款額其實相距有點大。

根據新世代首次置業計劃的官方計算表，頭兩年供款額為每月$12,324，之後去到第五年的每月供款額為$14,423，之後去到第十年的每月供款額為$16,642，之後去到第四十年的每月供款額為$21,563，加起來的總供款為$9,576,204，加上7.5%首期$451,544.25，再減去原本樓價$6,020,590，即有高達400萬是用於利息支出，高於樓價的一半。

同樣的樓價，假如做三十年的七成按揭、2.5%息率，每月供款為$16,652，加起來的總供款為$5,994,141，加上三成首期的$1,806,000，再減去樓價的$6,020,590，即總利息開支只是178萬，遠低於40年按揭的利息開支。

坊間按揭計劃借盡最多只有九成，但為方便比較，在此假設以與新世界的計劃一樣92.5%按揭計算。即使同樣是做92.5%按揭，但假若是三十年，2.5%息率，每月供款為$22,002，加起來的總供款為$7,920,830，加上7.5%首期的$451,500，再減去樓價的$6,020,590，即總利息開支只是235萬，同樣遠低於新世界的計劃。

雖然表面上，承造30年銀行按揭，與發展商提供的40年按揭，每月供款額看似差距不大，但是細心計算就會發現總利息開支的差距。若選擇後者則需供多整整10年。是否值得用上10年時間，多付超過三分一的樓價，以換取只是稍為靈活的供款方案？筆者認為是見仁見智，而計劃參與者必須對自己的將來充滿信心，無懼未來可能因經濟轉差而帶來的裁員和減薪所影響。

年輕人可能會抱怨社會未有提供足夠的機會向上流，但卻同時擁有一個最大的客觀優勢——時間。與其急於置業，讓高額供款枷鎖自己未來40年的可能，不如先專注發展事業，用時間和儲蓄投資優勢累積足夠的首期上車，才是穩健的做法。

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