柏林遏止房租上升　擬明年起凍租五年　港府敢「跟機」嗎？

民間組織「全港關注劏房平台」在周日（23日）發表報告，指劏房租金指數較去年上升 7.7%，平均租金與收入比例較去年升 4.8%。團體建議設立租務管制，限制升幅。一直以來，反對租管者舉出多種理由，質疑租管成效，例如未能阻擋業主偷步加租，以翻新為名大幅加租等漏洞。
德國柏林面對類似問題，市政府的對策是在今年六月收緊租管條例，既指令凍租五年，又修補裝修加租等漏洞，直接衝擊業主利益。香港有甚麼可以借鏡？

房租貴惹民怨　柏林出辣招

香港在 2004 年全面撤銷租管，柏林以至德國全國則實施至今，而且相當嚴格。例子之一，是業主只可以每 15 個月加租一次，每三年期加幅不可多於 20%。在租住權方面，租客保障亦較充分，例如訂立有時限的租約只屬例外狀況，大多數租約屬無租期，業主不能隨便終止租約，通知期亦有規定。

訂立租管不是一勞永逸，一來宏觀形勢沖淡租管成效，二來業主尋找政策漏洞，繼續壓榨租客。

就宏觀形勢而言，有幾個因素支持房租上升。第一，柏林人口近年一直增長，而不論私人單位還是資助房屋，新樓供應供不應求，租樓需求愈來愈大。第二，比較德國其他大城市，柏林房租屬低水，有空間增長，的確租金在過去十年升了一倍，引起當地居民連串示威。第三，德國的租務市場由大集團操控，首兩個集團已經佔去柏林超過 7% 的租務市場，削弱租客的議價能力。不少人也追究當年市政府把大批資助房賣給租屋集團套現，恨錯難返。

有人認為，房租屢升不跌，反映租管失效。然而，反過來看，若然租房子是剛性需求又缺乏租管，租金相信加得更快更急。在 2015 年，德國加強租管，實施俗稱《租金剎車法》的法例。在房屋供應緊絀的地區，州政府可以訂金租金上限，業主收取的租金不得高於參考值 10%，而參考值是綜合一籃子因素，例如租金升幅比全國平均高，空置業低，租金佔家庭收入的比例大幅高於全國平均，以及人口增長速度比新屋興建步伐快。

至於政策漏洞，最主要的一項，大抵是業主可以藉翻新單位提高租金。反對租管者往往提出，租管會打擊業主翻新單位意欲，因為預期利潤有限，所以政府一般會容許業主適度加租，提升單位質素。要平衡業主和租客利益，着實不易。

在德國，過往法例容許加租額不得高於翻新費用總額的 11%。這樣，只要租期夠長，加租一段時間後，業主就可以補回翻新成本，其後便是淨利潤，直至達到前段提及的一成參考值。

設租金參考值、仲裁機構、限制加幅　港府值得參考

另一個漏洞，就是租金管制只涵蓋續租，不包括新訂租客。因此，不少租客在新訂租約時，租金可能較附近同類單位高一截而不自知。

更重要的是，政府懲罰業主一向不嚴格，沒有法律後果，租客怕麻煩或者證據不足，往往只能啞忍。

柏林市政府在今年六月再次 提出修緊租管，預計明年一月實施，覆蓋約150萬家住宅。最辛辣的當然是除了新建資助房屋和私人屋宇外，未來五年不能加租，更設有設溯期，防止業主在現在直至法例正式實行時偷步加租。第二，即使未來五年換了租客，業主只能用舊租金訂約，而且租客必須知道上一租約的租金。第三，針對翻新加租單位，政府規定業主在為單位大規模翻新前，而加租金額超過每平方米半歐元，必須徵得市政府同意，違者將被罰最高 50 萬歐元（約 445 萬港元）。

新例仍需市議會通過，但在偏左政黨主導下，議會通過機會甚大。當然，新例可能會帶來一定行政成本，大幅翻新房屋要市議會批准便是一例。另外，五年凍租勢必惹來業主集團和個體反對，業主、租客、政府將會有一番角力。

可以肯定的是，柏林市政府沒有因為租管損害業主利益，或者有漏洞，就放棄租管，而是提出新措施，保護一般居民。在香港，私樓房租貴絕全球，加上興建公營房屋的進度一直落後，基層以至中產人士只能任由業主宰割。要解決水深火熱的住屋問題，政府必須訂立租務管制，平衡業主和租客權益，減慢租金增長，直至租金回到可負擔水平，以及公營房屋滿足大部分市民需要。

「01觀點」曾撰文勾勒租務管制大綱，租金管制可以因應地區、樓齡、大小等，設立參考值，並定期更新，亦可考慮立追溯期。租金增幅不偏離通脹太遠，業主亦不可濫用裝修之名加租。政府亦要設立租務爭議審裁機構，為業主和租客排難解紛。另外，現有租客可以優先續租，且有足夠通知期。

在《逃犯條例》修訂觸礁後，政府稱把施政重點會到民生。住房正是生活重點。若然政府敢於維護市民利益，逐步為租管立法，相信能取回不少掌聲。