【日本置業直擊】東京樓價平過香港新居屋 買樓細節不能忽略

撰文:鄭秋玲
出版:更新:

在東京龜戶區一個約270平方呎的單位,6年樓齡,兼有露台,眺望晴空塔(TOKYO SKYTREE),售價只約165萬港元,平均每呎僅6,111元,平過本港租置公屋呎價,僅及新一期居屋啟德啟朗苑折實前原價一半。
有日本樓專家表示,不少香港人傾慕日本住宅單位,近年由細單位至整幢樓都有人購買。不過提醒要在日本做業主,愈繁鎖細節就愈不能忽略,交易前有一份文件必不忽視,當中記載了單位是否凶宅、可否養寵物和彈奏樂器等,並提醒港人勿抱持「必賺必升」心態。
日本置業直擊系列2之1

日本樓近年每年平均升值一成。(譚威權攝)

延伸閱讀:【日本置業直擊】香港劏房價租東京晴空塔靚景公寓 租金6000港元

法例規定單位最細25平方米

日本自80、90年代起因「泡沫經濟」,市場出現大量「蚊型樓盤」(如同現時香港劏盤),當時最誇張的單位細至只有100平方呎。日本不動產銷售及市場推廣總監史可為表示,後來經濟復穩,日本政府考慮到人道及舒適度,規定新建單位空間不得少於25平方米(約260呎)。時至今日仍有不少人由二、三線城市湧到東京升學及就業,而日本文化不流行「合租」,故細單位仍有大需求,即使是日本當地人亦會投資細單位放租。

「重要事項說明」文件詳載了單位細節。(鄭秋玲攝)

「重要事項說明」文件列明景觀

在日本置業,史可為指,一般至少會用到兩份文件︰「買賣契約書」(合約)及「重要事項說明」,均是全日文,後者更仔細記錄了單位的細節,包括結構、是否凶宅、可否養寵物、是否容許玩樂器等,故每次都必須詳細向客戶講解該說明書。他指,日本有「日映法」規定每棟樓宇都可享受到一定比例的日照,該說明書都會介紹,就連該單位會否看到墓地、寺廟等亦會詳列,尤其是附近有學校,則會寫明每朝什麼時分可能會傳來鐘聲等。

買家可獲賣方至少三個月售後保養期

史可為介紹,在二手樓交易方面,日本另設有「瑕疵保障」,即賣方要為買方承諾售後保養期,視乎業主是由個人還是公司團體組成,屬前者須負擔售後三個月的維修事項,屬公司團體業主則要負擔長達兩年的保養期,以保障新業主不必承受上手問題,如一些不能即時發現的白蟻、下水道問題等。不過,亦有賣方會提出免責,寧願壓低售價。

港人投資口味變 整棟買入連地權

香港人炒日本樓熱潮始於六、七年前,主要因當時日圓匯價下勢。史可為表示,近年來已為客戶物色逾2,000個單位。東京樓盤以呎價計,新樓每呎平均約8,000港元,市中心地段每呎平均達約1.4萬港元。港人以往多投資細單位,較留意選址是否近地鐵站等。他指日本置業每個月都須支付管理費及一筆「維份基金」,一般佔租金收入的10%至15%。

日本樓價相比現時本港樓價,可謂並不算高,如房委會將開售的新一期居屋,當中啟德啟朗苑七折資助價,每呎達到9,755元,換算起來原價每呎13,935元,等同東京市中心地段呎價。

日本不動產銷售及市場推廣總監史可為提醒,日本政府或收緊公寓民宿要求,投資者要留意。(鄭秋玲攝)

至近年港人投資口味有變,「多了一棟棟咁買。」他指,由於在日本購買整幢公寓同時可獲取該址地權,形容是「進階」版投資,其處理過的個案中,一幢6層高樓逾千平方呎,涉款約7,100萬港元。由於日本位於地震活躍區,他提醒投資者須注意樓房是否達至防震標準。

日擬收緊經營公寓民宿

有港人在東京及其他旅遊地區,如沖繩、大阪、北海道、京都等地,投資物業以度假形式自住,平日則用作民宿。不過他提醒,日本政府今年中將有新政策出台,或收緊公寓民宿要求,他認為反而投資「獨立屋」(house)有更大自由度,不用顧及鄰居投訴等,但一般市中心地段較少獨立屋,建議可留意往返機場鐵路站附近地段,及留意是否附設停車位等,吸引遊客入住。

有人即興買樓 忽視合約及管理問題

史可為認為,受2020年東京奧運等因素推動,東京樓價仍有上升空間,近年每年都錄得8%至10%的升幅,至於另一大城市大阪或會發展賭業,相信都有一定升值潛力。不過他提醒港人投資者,勿輕信坊間「必賺必升」之言,被表面「銀碼」如回報率等蒙蔽,除了要衡量個人負擔能力外,亦要仔細了解所有文件內容、樓盤質素,有需要可尋找在日本、香港兩地均有牌照的認可中介協助。他曾接過一宗個案,有人在日本一時興起,走入當地地產公司,在「雞同鴨講」、單憑些少漢字理解下,便買入一個單位,結果忽視了合約及管理問題,「維修費都用了半年租金收入,得不償失。」