美國持駐港領事館及豪宅地皮估值逾340億元　買賣租賃需中央批准

美國出售壽山村道37號的駐港總領事館宿舍物業予恒隆的交易，因稱涉外交事務觸礁，更首次披露美領館買賣、租賃物業，需提前60日向中央政府申請。
連同該地皮，美國政府在香港還有中環花園道的美國領事館地皮，山頂白加道一幅6萬平方呎地皮連豪宅，以及中半山麥當勞道豪輝閣13個單位，總估值約340億元。美國政府曾在80年代低價放售多幅豪宅地，回歸後未有出售地皮，1999年董建華做特首時，以4,400萬元批出領事館地段999年地契。

美國領事館出售宿舍觸礁系列：

恒隆收購美國領事館宿舍地觸礁　01本月初獨家揭發土地處拖延註冊

美國持駐港領事館及豪宅地皮估值逾340億元　買賣租賃需中央批准

美國出售領事館宿舍地9月簽約　港府12月才告知恒隆需中央批准

▼壽山村道37號　美國領事館宿舍現場直擊▼

美國駐港總領事館宿舍地皮，與恒隆的交易觸礁，首次披露，中央政府告知香港特區政府指，美國領事館租賃、購置、出售、獲得或處置香港房地產，需提前60日經外交部駐港特派員公署向中央政府申請。

《香港01》本月初獨家披露，遲遲未在15個工作天服務承諾內完成交易註冊。（詳見另稿）

領事館宿舍成交為估值下限區間

是次交易觸礁的南區壽山村道37號六幢超級洋房連地皮，地皮面積9.47萬平方呎，建築面積約為47,382平方呎，實用面積為45,082平方呎，業主為「The United State of America」（美利堅合眾國），根據土地註冊處資料，美國於1948年以31.5萬元購入該該地皮。

《香港01》5月率先獨家披露，美國政府招標放售該地皮，市場曾估值高達100億元，但恒隆9月以25.66億元投得，僅為估值下限區間。

▼美國領事館宿舍航拍直擊▼

「美國」名義持有地皮　「國務卿」持豪輝閣

翻查資料，美國政府仍以「The United State of America」（美利堅合眾國）的名義，至少持有兩幅地皮，包括中環花園道26號，美國駐港澳總領事館所在的地皮和建築物，地皮面積也有6.17萬平方呎，估值270億元。

另一幅為山頂白加道3號，這幅6萬平方呎地皮，其價值與壽山村道37號相約，估值40億元。

美國政府還以「The Secretary of the United State of America」（美國國務卿）的名義，持有麥當勞道12至14號豪輝閣共13伙連車位。這批單位於1992年購入，現時估值6億元。

連同壽山村道37號的地皮連豪宅，美國政府持有香港的物業，估值達340億元。

根據買賣紀錄，美國政府在1980年代，中英談判期間，低價出售五幅豪宅地皮。

領事館地契　1999年獲批999年期

美國政府持有的物業當中，最觸目的是中環美國駐港總領事館的地皮。該處自1950年開始向港英政府租用，地契年期75年，每年地租2,092元，到期後可再續75年。土地有出售限制，美國領事館若搬離或關閉，就要歸還給港府。但契約有一個特殊條款，美國政府可於契約期內行使選擇權購買用地的永久業權。

港交所前董事、獨立股評人David Webb於2018年披露，美國政府在1999年行駛地契內地特殊條款，與港府商討後，以4,400萬元購入該地皮，港府批出999年地契，地政總署當時亦確認。

▼7月4日美國獨立日　美國駐港總領事館外示威▼

回歸前未能啟動特殊條款　董建華99年正式批出

據報美國政府於1997年1月啟動上述土地契約上的條款，但談判未能在回歸前完成，於是特區政府要接手這個難題，最終由董建華任內批出。David Webb當時估計，2018年美國領事館地皮約值77億元。

999年地契多數在1848至1898年批出，包括藍籌屋苑太古城、西環加多近山、維港峰，港島的北角、灣仔、中上環及半山等，以及九龍則有星光行、大角嘴及尖沙咀部份地段。美國領事館的999年地契，是港府自1901年後首次批出。本港的土地都是政府以租契（leasehold）按年期批出，唯一的永久業權土地，是中環的聖約翰座堂。

▼恒隆公告全文▼

回顧整宗交易，《香港01》5月30日獨家揭發美國政府秘密放售南區壽山村道37號六幢超級洋房，建築面積約為47,382平方呎，實用面積為45,082平方呎，將以「現狀」及售後租回形式出售，美國駐港澳總領事館承認，屬再投資計劃一部份。土地註冊處遠超15日內完成註冊承諾

根據土地註冊處登記顯示，買賣雙方於9月16日簽署買賣合約，恒隆地產旗下負責交易的「堅弘有限公司」，早於9月30日提交買賣合約文件至土地註冊處註冊。按照土地註冊處官方網頁顯示，其服務承諾為整個註冊程序需時15個工作天完成，當中涉及當局收到契約後，把已登記的契約更新至土地登記冊需時約11個工作天，其餘4個工作天則是把已註冊的契約作影像處理以及交還予相關人士。

然而，《香港01》記者發現該買賣協議備忘錄遲遲未註冊，故先後兩度於11月9日及12月3日向美領館、恒隆及土地註冊處查詢原因。土地註冊處首次回覆時解釋，承認辦理土地文件註冊服務承諾實屬15個工作天，但強調並非法例規定，惟就個別文書的註冊事宜不會作出評論。第二次回覆則指，不會就個別註冊事宜作評論。

至於美領館及恒隆兩次均分別回覆，買賣合約會如期進行交易。