【星之谷】夫妻離婚爭奪物業 一文看清免按揭出事陷攬炒邊緣

撰文:子非魚
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疫情下夫妻「宅」在家,衍生種種相處問題,離婚個案屢見不鮮。大部分離婚都是一時衝動,但冷靜過後雙方仍決定結束關係的話,就需要理智考慮物業分配問題,否則將會影響按揭,繼而物業價值大跌,得不償失。

Samuel和Sylvia(化名)夫妻感情破裂,兩人訴諸法庭來決定名下物業之業權歸屬,最終法官判定自住居所須由Samuel「轉名」給Sylvia,這種無償轉讓屬「送契」一種,土地註冊處代價(Consideration)一欄金額顯示為零,大部分銀行對這類物業按揭申請都拒諸門外。

所謂「送契」,即不是以合理市價轉讓之物業,隱藏業權風險多,例如上手業主破產,債主可以追究下手業主責任。但上述案件是基於法庭命令進行,不是一般「送契」,就算5年內Samuel破產,債主都不能向Sylvia收樓償債,所以仍有少數銀行願意提供6成按揭。

至於高成數按揭,由於按揭保險公司對這類「送契」物業較為警惕,獲批機會極低,因此8成至9成按揭應是困難,只能試批。

經「買賣」方式進行 免送契風險

Sylvia與筆者談起這段往事時,提到當年考慮過應否透過調解員進行庭外和解,避免業權出現瑕疵。不過筆者向她提到,庭外和解不等於法庭命令,物業仍然會被視為「送契」,由於缺乏法庭令的保障,銀行批出按揭更加困難。

但如果庭外和解後,不以「送契」形式轉讓物業,而是以「買賣」方式進行,則有望解決業權問題。不過要注意,過往坊間物業「轉名」或「甩名」以「買賣」方式進行時,雙方未必有實際金額過手;離婚則必須「揸正嚟做」,涉及物業以「買賣」方式轉讓時,必須有實質金額過賬。

法官判雙方換樓 按揭貸款限制多

除上述真人真事外,離婚可以涉及更複雜的物業分配。例如夫妻各有一層樓,丈夫所持的是大屋,妻子所持的是細屋,法庭或考慮到離婚後子女歸妻子照顧,妻子應持有大屋權益,所以判雙方互換物業。

要留意,如果是以互換物業形式申請按揭,以往貸款額只能以兩層樓的差價去計算貸款額,難借得多。例如大屋樓價為1,000萬港元,另一層細樓樓價為600萬港元,便只能以400萬港元去計算按揭成數。近期願意做交換物業按揭的銀行也已絕跡。

私下解決分身家 保障物業權益

由此可見,從離婚、分身家、法院審判階段,到正式分配,按揭會出現種種伏位,就算成功爭得物業,但按揭出問題,影響物業價值,可謂前功盡廢。故此如果真的執意離婚,盡量私下解決資產分配,不要升級至法庭層面。

若果理智戰勝情感,議定了業權的分配,例如計劃離婚後,物業由女方接收,可以在離婚前把物業以「買賣」方式「轉名」給女方。如該物業巿價為800萬港元,餘下200萬港元按揭貸款,即淨值600萬港元。如議定業權以各人一半平分的話,即男方應取回300萬港元。簽訂買賣合約後,女方可以向銀行申請6成按揭,借取480萬港元,當清還原按揭的200萬港元後剩下280萬港元,女方補上20萬港元,把這兩筆共300萬港元的資金交給男方,便可完成有關業權轉移的責任。

最後溫提,假如夫婦雙方都持有物業,並私下處理物業轉讓,如果是在正式離婚後才處理,受惠一方需要付15%印花稅,故此最好在離婚前辦理。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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