複雜、困難非藉口　運房局須規管境外置業

本周四（28日），消費者委員會發表「境外置業添保障」研究報告，詳列多項市場上欺騙誤導買家購買境外物業的手法，例如誇大回報和單位面積、廣告刊載的樓盤地址與實際地址不同等，又認為多數涉事地產代理均非持牌人士，導致交易遇到爭議未必能受相關法例保障。既然境內物業銷售地產代理必須持牌，為何境外銷售就有此一漏洞？運房局過往以議題複雜且涉及其他司法管轄區為由拒絕監管，但如今消委會已經提供多項建議以及分析相關市場，當局應該再無藉口躲懶，必須早日消滅銷售歪風。

消委會參考外地例子提出了五項要求，包括規定所有一手樓代理和營業員領牌，把現時的規管由涵蓋境內住宅擴展至境外一手樓，規定提供具備必要內容的盡職審查報告、法律意見、書面警告聲明、銷售資料單張和廣告，留位費要引入不少於七天強制冷靜期，以及視乎實際情況強制要求只能由代理或營業員進行境外一手樓銷售。

誤導欺騙層出不窮

近年由於利率低企，加上愈來愈多港人有意移民或在內地工作生活，滿足其投資和自住需要的境外置業交易嶺隨之興起，相關投訴個案自然因此增加。在2018和2019年間，消委會針別只收到27和37宗投訴，但到2020年這個數字已經升至56宗，而今年首八個月數字更已達106宗。除此外，證監會、地產代理監管局、海關和警方在此期間也有收到同類投訴。

根據消委會的報告，投訴內容包括廣告刊載樓盤地址與事實不符、誇大免息分期年期及租金回報，還有項目延誤和爛尾等。另外，有關廣告存在多項失實和誤導處，像是有項目宣傳實用率210%，另有項目則沒有清楚交代項目是否落成。有地產代理更向顧客提供過時售樓書，甚至還有不懂日語的銷售員聲稱單憑小冊子漢字即可了解其含意。

現時政府並未有要求純粹處理境外物業的代理取得牌照，而在消委會接到的投訴個案當中，有93%的交易在香港進行，63%涉及非持牌代理。持牌代理受《地產代理條例》監管，必須向客戶透露身份和代表的發展商、提供物業重要信息及讓客戶得知服務範圍，但非持牌代理就不受這條例監管。當持牌和非持牌地產代理均可銷售，持牌代理可以聘請非持牌代理工作，令消費者誤以為與持牌代理洽商，遇事則不受《地產代理條例》監管，甚至連追究責任也有困難，只能嘗試以《商品說明條例》約束。

既然銷售本地樓盤的地產代理要取得牌照，銷售境外樓盤為何獲得優待？事實上，早在1997年，法律改革委員會已經倡議規管境外未建成住宅物業的售樓說明，但政府當局卻表示傾向於不推行法改會的建議，結果後來通過的《地產代理條例》也只優先處理本地物業銷售，並且豁免境外物業地產代理，導致監管漏洞一直存在至今。

消委會「做埋功課」　運房局大可參考

隨着投訴量上升，立法會議員近年也開始要求政府加強監管。然而，負責的運房局和地監局一直採迴避態度，在2017、2019和2020年都是回應「牽涉多個複雜議題」，例如各地市場營運或規管操守差異大、牽涉不同司法管轄區和持份者、互聯網買賣增加執法困難等。就着是次回應消委會的研究，運房局和地監局更搬出了「有可能會違反自由貿易的原則」、規管本地代理不能解決境外發展商或項目本身問題，以及若境外監管機構不協助就無法有效處理投訴等理由。

運房局和地監局誠然不及警方或海關等執法機關，沒有充足權力和資源處理境外而又牽涉本地企業和個人的違規行為，但不表示它們完全無計可施。至於局方搬出「違反自由貿易」場一說更是令人啼笑皆非，因為想要保障自由市場的話，買賣雙方其實都必須獲得充份而真實的資訊。況且諸如內地、台灣、新加坡、馬來西亞和澳洲、加拿大及英國部分地區也有法例規管境外銷售物業，香港應該完全沒有藉口能夠置身事外才對。