油旺變天｜倡未來可轉讓剩餘地積比 多個街區研封街整合增效益
歷時4年才完成的「油旺重建規劃研究報告」早前已出爐，市建局行政總監韋志成接受訪問時提到，未來市區重建應透過更新穎的方法提高效益，包括轉移地積比、容許住宅及非住宅地積比互換，整合街道等。
他又提倡，日後應參考外國經驗，准許發展商透過「中間人」買賣剩餘地積比，令地盤可發展空間及經濟效益可大幅提升，惟參考外地做法，中間人應由公營機構負責。但韋志成強調，本港暫時未適合採用這種模式，故未來油旺大規模重建時，都只會以政府透過行政手段指定「輸出地積比」的地盤及「接收地積比」的地盤，訂立指引予私人市場參考。
韋志成透露，當市建局與政府落實如何推動油旺重建計時，會修訂區內的「分區計劃大綱圖」(OZP)，屆時公眾便會得悉區內的重點發展地區，哪些舊樓會「被點名」成為「接收地盤」，哪些舊樓成為「送出地盤」。
其中，「接收地盤」日後可增加重建發展的地積比，額外的地積比來自「送出地盤」，這些地盤可能是需要保育的建築物，又或是地盤面積細、夾在大型屋苑或樓宇之間、難以整合的建築物，過去一直未用盡可發展的地積比，即意味有「剩餘地積比」可送出至接收地盤增加發展密度，令整體發展效益更大，韋志成亦指，日後部份「送出地盤」更可以是拆卸後改劃為休憩空間，增加區內休憩空間。
延伸閱讀：
油旺變天｜八文樓重建藍圖曝光 地標式綜合發展區 創200億收入
油旺變天｜重建集中劏房密集區 本研社憂重建變另類「消滅劏房」
不過，韋志成指接收地盤的額外可增加建築面積，以20%為上限。他亦指，其實外國亦有類似「中間人」的機構，可協助發展商買賣地積比，但認為本港現時仍未是適合時機推行，現階段仍會只以政府透過行政措施，指定哪些屬於「送出」、哪些屬於「接收」地盤，「如果係政府指定以外嘅地盤，發展商都可以試下透過現有程序，嘗試申請轉移地積比，但成功率高唔高，就真係要逐單睇。」
韋志成亦提及街道整合方案，據市建局最新概念圖，建議於太子柏樹街、基隆街、大南街、白楊街一帶，大角嘴大同新邨至中英樓中匯樓一帶，福全街、合桃街、通州街一帶，太子道西、雅蘭街、旺角道一帶多街區，油麻地砵蘭街、碧街、窩打老道一帶及炮台街、廟街、佐敦道一帶等，屬於有潛力整合街區的範圍。他又指，整合街區可避免零碎發展、增加休憩空間，亦可將其地積比計算入發展地盤內。
韋志成亦提出，重建時如可容許住用及非住用地積比，將住宅地帶改劃為「其他指定用途」並註明「混合用途」，只訂明總地積比及最高住宅地積比，因應不同因素及需要調整地積比的分佈，即可按情況隨時調整住宅或商業用途的比例。他舉例指，過去一些發展項目已訂明住宅的地積比為7倍，非住用為2倍，即總地積比為9倍，但日後可引入浮動比例，即發展時可按情況調高或調低住用地積比，例如8.5：0.5或5.5：3.5等，但總體地積比不會變。
▼油旺研究五大發展節點▼
至於倘日後政府公布指定「接收地盤」、「送出地盤」後，會否引起混亂例如相關地盤的舊樓劏房住戶，可能面對迫遷等問題，甚至引來投機者「落釘」搶購舊樓單位，增加重建難度，韋地成表明，無論任何時候舊樓市場都一直有投機者「落釘」，並非市建局要考慮的事情，「落咗釘我哋都會繼續做（重建工作）。」
